曾经 “一签难求” 的公募REITs打新，正在经历冷热大反转。

近期，多只新发项目网下投资者配售比例突破40%，个别项目甚至实现全额获配。同时，新券上市首日溢价快速收窄、部分标的直接破发，REITs打新“极致抢筹”盛况已然不再。

机构分析指出，打新溢价弱化、网上中签率提升，也意味着REITs一级市场迎来新的配置窗口期。

财联社查询公开数据关注到，年初发售的华夏中核清洁能源REIT网下投资者确认比例低至0.29%，意味着每346份申购仅1份获配。进入二季度后，东方红隧道股份高速公路REIT（0.58%）、中航北京昌保租赁住房REIT（0.23%）的网下投资者配售比例仍在极低水平，显示“一签难求”。

但在6月首批商业不动产REITs上市后，网下投资者配售比例开始快速抬升，中信建投首农商业REIT为1.25%，汇添富上海地产商业REIT升至4.49%。近期，网下投资者对新发REITs的认购热情进一步下滑，配售比例创两年来新高。

目前已成立待上市的项目中，华安锦江商业REIT、创金合信北京国资公司REIT、华安陆家嘴REIT的网下确认比例分别达到43.34%、72.54%、78.91%，华夏保利商业REIT的配售比例甚至达100%，REITs打新“极致抢筹”的盛况不再。

公众投资者配售比例也呈现类似的趋势，二季度，中航北京昌保租赁住房REIT配售比例低至0.08%；而近期新发的REITs中，公众投资者配售比例多在30%-80%之间，创金合信北京国资公司REIT达到80.49%。

图：今年已成立REITs的发售情况和上市表现

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

此外，REITs新券上市后的打新溢价迅速收窄。年初，REITs上市首日还能有超过28%的涨幅，但近期上市的新券首日涨幅迅速归零。以近期上市的中航中核汇能新能源REIT为例，其网下、公众投资者配置比例低至0.37%、0.24%，但上市首日即破发。上市十日后，多数REITs新券的表现更为惨淡。

回溯以往，2025年初，REITs打新的热度曾达到巅峰，中金亦庄产业园REIT的公众认购倍数曾超过1700倍（配售比例低至0.056%，为历史最低）。

中金公司固定收益研究团队认为，去年公募REITs市场二级市场估值逐步攀升，一二级估值价差带来套利交易机会，使得REITs新项目认购热情持续高涨。但随着网下打新套利策略拥挤度提升，进而影响打新收益，在网下中签率下降、发行溢价率抬升后，上市初期涨幅确定性减小。

另有REITs研究人士表示：“去年公募REITs打新中签堪比热门新股，如今的配售比例更接近普通公募基金，供需关系反转，稀缺性溢价已基本消失。”

REITs市场从去年下半年开始调整，至今仍难言趋势反转。今年8月中旬，中证REITs全收益指数已较去年高点最多跌去约15%。

中信证券研究团队则认为，继2024年之后，公募REITs市场在2026年8月底再次进入了重要的一二级市场配置窗口期。由于一级市场发行溢价率的下降，网下中签率的提升，参与网下较之参与二级市场投资更适合大体量资金。

据其复盘，2024年一季度REITs一级市场中签率超过了45%，彼时参与REITs一级市场，随后一年平均年化收益率可达到29.7%。