8月25日上午，北京一套四合院项目拍卖结束，最终流拍。

该项目位于西城区后海恭王府旁，建筑面积972.7平方米，大杂院现状，起拍价2.6亿元，保证金2600万元，加价幅度1万元。拍卖吸引了1.4万余人围观，但无人报名。

这一四合院光环极重——坐落于西城区什刹海金丝套历史文化保护区，紧邻恭王府北墙，距离后海步行仅约160米，处于二环内城核心；临近6号线北海北站、8号线什刹海站，地铁通达金融街、国贸等核心区域。

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但与上述光环形成较大反差的是，四合院内部租户多达35户，且全部签订无固定期限《公有住宅租赁合同》，年租金仅约1.1万元。竞买公告还显示：房屋按实物现状、现有租赁占用现状整体交付；内部多户混居、私搭乱建、老木朽蚀、管线外露，违建整改、住户清退、房屋修复全部由买受人自行完成，委托方不承担腾空成本。这也意味着，买家砸下2.6亿元，先接手的是一团需自费梳理的胡同共生院乱麻。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，该标的的瑕疵披露条款，字里行间写满了“买家自负”。

比如，公告明确，标的为年代久远砖木结构老四合院，存在房屋主体老化、墙体屋面渗漏、水电管线老旧、门窗及院内围墙门楼破损等潜在质量问题；竞买人需自行委托专业机构现场检测，成交后不得以建筑质量、装修破损等现状问题主张退款、减价、索赔。

而在35户租户中，离退休无企业关联职工21户、非本企业职工14户，部分承租人已过世，无法完整提供租赁原件；产权方为民营企业，故不属于国家直管福利公房。与此同时，该标的现有租金标准仅约1元/平方米/月，全部租户腾退、沟通协商、搬迁补偿、租赁合同解除、诉讼清房等全部工作、费用、法律风险均由买受人自行承担。

从每经记者获取到的不动产权证看，该四合院为集体产权，无共有权人；填发机关为“北京市西城区房地产管理局”，时间为1991年6月26日。其中，建筑面积最大的一间砖木平房为257.6平方米，最小的仅5.7平方米。

值得注意的是，这35户均存在未经产权方许可拆改墙体、私搭院内建筑、改动水电管线等违规改建行为，已构成租赁合同违约，产权方享有单方解约权；但买受人需自行完成取证、催告、诉讼全套流程，整改复原、诉讼、补偿全部成本由买受人自行承担。

公告还约定，因集体产权、历史文化保护区管控、地方政策调整等因素，标的存在无法完成过户审批、过户流程延期等不确定性；若非委托方原因导致无法过户，委托方无息退还全部成交价款，拍卖佣金、前期测绘评估费用各自自行承担，双方互不支付违约金。换言之，买家若砸下2.6亿元却拿不到证，损失的资金占用成本、佣金和前期投入全部需自行承担。

此类胡同内房产近期热度颇高。每经记者梳理发现，8月7日，北京东城区琉璃寺胡同21号19幢一处17.9平方米的房产成交，价格为202万元，折合单价约11.3万元/平方米，吸引了27人参与竞拍，近3.5万次围观，该处房产竣工时间为1984年6月；8月21日，东城区柴棒胡同57号9幢一处19.2平方米的房产成交，价格173.6万元，折合单价约9万元/平方米，吸引了4人参与竞拍，超2万次围观。