8月28日15时，荔湾区坑口AF0211019地块进行限时竞拍，有2家房企报名参加，分别为珠实（866号）和保利（898号），经过23轮竞价后，最终由广州聚广投资发展有限公司，归属珠江实业集团，以总价18.65亿元竞得，溢价13.37%，直接楼面价为21887元/平，若扣除配建后，则折合楼面价为23448元/平。

很多人只看见它挨着太古里的地段红利，但懂旧改地块账本的人，第一眼都会先算它身上捆绑的硬性建设任务。

荔湾区坑口AF0211019地块为二类居住用地R2兼容商业用地B1,商务用地B2，宗地面积为17042.86平，计容总建面为85215平，容积率5，限高150米，挂牌起始价为164514万元，直接楼面价为19306元/平。

这块地和片区之前出让的纯住宅地块完全不是一个逻辑，政府明确要求开发商兜底大量回迁物业，每一笔都是实打实现金投入。具体如下：

1、必须建不少于 5500㎡安置住宅，街道最高只支付 0.3547 亿元建设费；

2、配套 18000㎡商业商务安置物业，街道封顶结算 0.79416 亿元；

3、额外配套 5670㎡地下车库给安置物业使用，补贴上限 0.3895 亿元；

4、还要自建 5670㎡公共配套，包含街道办事处、政务中心，无任何政府补贴；

5、场地原有支护桩、开挖土方成本 1681 万元，开发商单独支付给政府。

总结一下，政府只按基础建安价回购安置物业，土地溢价、公建、前期工地遗留成本，全部由房企自行消化。

除此之外地块还有两道硬性约束：全盘执行广州 “好房子” 建造标准，同时落实交房即发证，这两点对买房人是利好，但会继续抬高房企建安投入。

交通&商业优势明显 但高容积率或不适合改善置业需求

交通不用多说，步行可达 11 号线大冲口站、广佛线沙涌站，11 号线环线串联天河、海珠、越秀，跨城去佛山也便捷；地块北侧临大冲口涌，步行能到珠江后航道、荔湾儿童公园，滨水休闲资源现成。

商业是它最大加分项，一路之隔就是在建聚龙湾太古里，周边还有逸合中心，一站地铁直达白鹅潭万象城，高端消费不用远距离奔波；教育覆盖芳村小学、坑口小学，片区还规划 36 班初中，基础就学需求能满足，荔湾区人民医院花地湾院区也在就近范围。

周边在售楼盘已经形成稳定价格体系，聚龙湾源舍、保利瑧誉均价 5 万 /㎡，万科理想花地臻园 4.8 万 /㎡，市场已经验证板块改善客群的接受度，后续新房定价有清晰参照。

但该地块的短板也是很明显，首先是居住舒适度上地块容积率 5、限高 150 米，建筑密度、楼栋高度偏高，内部楼栋采光、视野会有一定损耗，很难做出低密舒适社区。其次，地块兼容大量商业、商务产品，人流车流混杂，对比纯住宅地块，小区内部安静度、纯粹性会弱一些。

这块地建成后的项目，适配两类人群：一是在荔湾、白云、越秀上班，看重双地铁 + 太古里商圈，能接受几年建设期噪音干扰的置换家庭；二是看好白鹅潭长期规划，计划长期持有、不在意短期居住舒适度的自住人群。

如果你偏爱低密度小区、追求交房速度、日常作息对噪音敏感，这块地的产品大概率匹配不上你的需求。

长远来看，企业需要同步推进商品房、安置物业、街道配套建设，兼顾村民回迁与商品住宅开发。依托 11 号线环线、滨水商业集群的规划，片区中长期具备成长空间，但所有红利都需要熬过 3-5 年的连片建设期，短期很难一步到位兑现全部配套。