8月28日17时，2026NJY-3珠江街道五涌南侧DZ0206115、DZ0206129、DZ0206121地块进行限时竞拍，由广州南沙开建地产有限公司以总价19.07亿元竞得，底价成交，直接楼面价为7980元/平，若扣除配建后，则折合楼面价为8241元/平。

该地块属于南沙枢纽珠江滨海CBD核心连片居住用地，超23万平计容建面的规模，将为万顷沙板块补充大批量住宅货源，支撑片区37万规划人口居住需求，加速南沙枢纽产城一体化落地。

地块做高低配分层规划，开发商配建超7500平

2026NJY-3为二类居住用地（R2），宗地面积为138003平，可建设用地面积122192平，计容总建面为238977平，共有3个分地块，挂牌起始价为190710万元，直接楼面价为7980元/平。

分地块1编码DZ0206115，用地面积47038平，计容建面为84669平，容积率为1.8，限高40米。分地块2编码DZ0206129，用地面积43436平，计容建面为78185平，容积率为1.8，限高40米。分地块3编码DZ0206121，用地面积31718平，计容建面为76123平，容积率为2.4，限高65米。

整片土地拆分三块差异化打造，没有一刀切的单一产品。两块用地容积率1.8、限高40米，可主打舒适度更好的小高层；剩余一块容积率为2.4，可规划高层住宅，兼顾不同预算的购房人群。

但拿地的企业不能只盖住宅，地块硬性要求配建幼儿园、托育、养老站点等公共空间，配套总建面7555平起。这笔建设成本全部由房企承担，也直接拉高了地块实际拿地成本，不会出现低成本快速走量的刚需流水线产品。若扣除配建，则其起拍楼面价为8241元/平。

独家现房激励政策，土地款可分两年付清

广州绝大多数出让地块，都会要求房企短时间内缴清全部土地出让金，资金压力不小。而这宗地块给出了差异化政策：房企只要选定其中一块地全部打造现房，土地款就能分两年付清，签约仅需先支付五成。

政策设计是双向约束与利好，对房企，拉长资金周期，匹配现房更长的建设周期，降低资金周转压力；对购房者，项目统一执行广州“好房子”建设标准，同时落实交房即发证。现房+高标准建造+办证提速三重条件，能有效规避市面上常见的交付缩水、办证滞后等问题。

放在整个广州市场来看，把现房销售作为土拍激励条件，南沙属于先行试水，这套模式后续有复制到区域其他地块的可能性。

居住优势明显，但交通出行短板亦显著

先说说地块自住层面的优势。项目临近蕉门水道，周边骑行道、都市农业公园环绕，日常休闲的自然环境充足；地块自带公立幼儿园，叠加片区现成中小学，家庭子女就近上学的需求可以满足。自驾出行优势突出，紧靠万新大道，上南沙港快速后，往来广州主城、周边湾区城市都较为顺畅。

同时我们也要正视当下难以规避的居住短板。地块距离地铁18号线站点较远，无自驾的人群日常通勤只能依靠公交或电动车，往返市区耗时偏久，并不适合长期依靠地铁通勤的上班族。片区目前只有乡镇基础底商，缺少大型购物中心、休闲娱乐业态，想要丰富的消费场景需要驱车前往金洲。

另外地块周边产业园分布较多，车流、噪音会带来一定干扰；片区大型商业、市政配套仍处于规划阶段，短期很难形成浓厚成熟的居住氛围，更适合长期定居的人群。

地价门槛适中，板块客群以本地自住为主

本次地块楼面价处于片区中等水平，叠加土地款分期政策，房企开发容错空间更高。据市场观察，片区购房主力是本地产业园职工、湾区跨城自驾通勤人群，纯粹投资炒房需求占比不高，自住需求支撑市场底盘，价格走势相对平稳。

长远来看，片区规划打造珠江滨海CBD，规划居住人口规模较大，后续还会落地新能源、半导体产业，持续导入居住人口，住房需求有长期支撑，但价值兑现速度绑定产业落地进度，很难短期快速增值。置业者需放平预期，不能用核心城区成熟配套标准来衡量现阶段的万顷沙。