8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，标志着房地产销售模式从“预售”向“交付导向”的系统性切换正式进入落地阶段。

预售门槛明确为“封顶”

通知最核心的一条，是将商品住房预售条件明确为“单体建筑应完成主体结构封顶”，各地可根据实际情况进一步从严。这意味着此前“出地面即开盘”的行业惯例成为历史。

与之配套的是预售资金的硬约束：购房人的首付款、个人住房贷款等全部购房资金必须存入由市县住房资金监管机构在主办银行开立的专用监管账户，直至项目竣工验收且水电气热等配套设施具备交付条件后方可解除监管。开发商违约不能按期交房的，购房人有权解除合同并要求退还资金、追究违约责任。

为避免“一刀切”冲击市场，通知设置了过渡期，施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目，预售条件和资金监管按原有政策执行，但要求合理确定监管额度、优化资金使用、严格保障安全。

现房销售制度框架首次成型

相比预售端的收紧，通知在现房销售端的制度设计更具增量信息量。

在推进入节奏上，通知采取分层路径：新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。这一安排从土地端开始逐级替代，避免了激进切换对供给端的短期冲击。

现房销售实行备案管理，开发企业须完成竣工验收，确保所售房屋及土地使用权无抵押、查封等限制交易情形，将销售方案及具备交付条件的证明报市县住建部门备案。

值得关注的是，通知首次提出“现房销售定金制”：开发企业在取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。定金同样纳入监管账户，由住房资金监管机构履行监管职责，房屋具备交付条件后解除监管。开发商违约不能按期交房的，购房人有权解除定金合同，开发商依法返还定金并承担违约责任。各地将制定定金合同示范文本。

此外，通知明确推行“交房即交证”，现房销售前一般应办理房屋首次登记，优化网签、登记、贷款等环节流程，实现交付时购房人同步取得不动产权证书。

主办银行制与项目公司制双管齐下

在金融支持方面，通知提出房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。开发贷发放须与项目建设周期相匹配，按照市场化原则满足合理融资需求。

同时，商品住房开发建设实行项目开发公司制，落实工程质量首要责任。土地出让方面，开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳出让价款，具体比例和时限由市县人民政府确定。对于现房销售项目，土地出让公告中须向社会公开相关信息，部分地块可带规划方案出让。

对购房者而言，烂尾风险大幅降低，现房“所见即所得”将维权前置，定金监管账户提供额外安全垫，“交房即交证”则缩短了交易周期。

以下为通知正文：

住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局

关于完善商品住房销售制度的通知

各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（委、管委）、自然资源主管部门，新疆生产建设兵团住房城乡建设局、自然资源局，各金融监管局：

为贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式的决策部署，坚持稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革，现就有关事项通知如下。

一、完善商品住房预售管理

各地要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全，有效防范商品住房交付风险，维护购房人合法权益。

（一）规范预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。

（二）加强预售资金监管。市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。房地产开发企业应与购房人在购房合同中约定购房资金存入资金监管账户的相关权利责任。

（三）优化存量项目预售管理。本通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。应合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全。

二、有力有序推行商品住房现房销售

各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

（一）推进商品住房现房销售。本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

（二）现房销售实行备案管理。房地产开发企业应按照有关要求，完成项目竣工验收等事项，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报市县住房城乡建设部门备案。房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。

（三）推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。各地要结合实际制定购房定金合同示范文本。

三、加强政策措施协同

各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。

（一）优化土地供应管理。市县要优化国土空间规划和土地利用方式，按照住房发展规划和年度计划，合理确定房地产用地供应规模。统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，可带规划方案出让。房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定。对于实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。

（二）加大融资支持力度。房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，相关办法另行制定。支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

（三）完善开发建设管理。商品住房开发建设实行项目开发公司制。建立健全商品住房项目工程质量保证体系，落实项目开发公司工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，做好商品住房项目小区规划、房屋设计、施工建造、竣工验收、交付使用等全过程管理工作。提高房地产项目开发品质，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。

（四）推行“交房即交证”。现房销售前，一般应办理房屋首次登记。优化商品住房销售中涉及的买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

各省、自治区要加强对所辖城市商品住房销售工作的指导监督。各市县要制定实施细则，加强政策解读，营造良好舆论环境，促进房地产高质量发展。

本通知自发布之日起施行。

住房城乡建设部

自然资源部

金融监管总局

2026年8月28日