一面是利润端深陷大额亏损，一面是经营端结束长期“失血”，万科交出了一份颇具割裂感的成绩单。

近日，万科披露2026年上半年业绩报告。上半年，公司实现营业收入701.7亿元，同比下降33.4%；归属上市公司股东净亏损 149.5亿元，亏损额同比扩大30亿元。

这份财报最引发关注的变化，来自经营现金流的反转。上半年，万科录得经营活动现金流净额4.95亿元，而去年同期为净流出30.39亿元，同比改善超过35亿元。

拆解季度表现不难发现，这份转正并非平稳的趋势改善。一季度，万科经营现金流依旧净流出21.63亿元，全部正向贡献均来自二季度的26.58亿元净流入。

更要紧的是，这份现金流修复并非销售回暖带来的内生造血。上半年，万科销售面积293万平方米，销售额358亿元，同比分别下降45.6%和48.2%。

房子卖得更少，钱花得更克制，这是典型的“收缩式止血”。它止住了主业持续烧钱的风险，为债务化解抢下宝贵的喘息空间，但并不代表基本面已经触底反转。万科要面临的真正关口，依然横亘在前。

“当前经营形势依然十分严峻，化险任务仍然艰巨。”万科管理层在财报中坦言。面向未来，公司将继续聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，有序退出非主业投资，深化降本增效，努力推动公司重归健康可持续发展轨道。

账面亏损背后：风险处置的代价

要理解这份报表，首先要拆解149.5亿元亏损的构成。

万科的账面亏损，实际上由三个层面叠加而成：一次性化险损耗、存量资产减值出清，以及开发主业的真实经营亏损。

第一层，约11亿元的非经常性损失。上半年，万科归属母公司净利润亏损149.5亿元，扣除非经常性损益后亏损138.4亿元，约11亿元的差额，主要来自非经常性损益中“除上述各项之外的其他收支”，这一项净损失达到10.81亿元，而去年同期仅为0.27亿元，反差极其明显。

这一笔骤然放大的损失，并非房地产开发主业经营产生的亏损，而是化险过程中累积的一揽子现实代价，包括债务重组条款调整形成的账面损益，合作项目退出、诉讼和解产生的各类补偿赔付，以及部分子公司流动性紧张带来的税务滞纳金。

据万科披露，自2026年3月1日至2026年7月31日，公司及控股子公司累计新增尚未披露及尚未结案的诉讼、仲裁事项，涉案金额合计约120.41亿元，占公司最近一期经审计净资产的10.3%。

“鉴于部分案件尚未开庭审理或尚未结案，其对公司本期利润或期后利润的影响存在不确定性。公司将依据有关会计准则的要求和案件实际进展情况进行相应的会计处理。”万科方面称。

万科方面还披露，受公司流动性承压影响，部分下属公司存在税款缴纳滞后情形，依据《税收征收管理 法》相关规定产生税务滞纳金。该等滞纳金对公司当期损益产生一定负面影响。

值得一提的是，近11亿元非经常性损益中，相当部分属于会计账面计提，并不对应当期实际现金流出。这也部分解释了，为什么公司一边出现大额账面亏损，一边却能够实现经营现金流转正，会计损失和真实现金消耗不能直接划等号。

第二层，市场下行之下新增计提资产减值；以及部分经营业务、非主业财务投资扣除折旧摊销后出现亏损。

上半年，万科新增计提存货跌价准备39.4亿元，期末存货跌价准备余额达到285.1亿元，持续对存量风险项目做审慎出清；投资收益为-33.4亿元，去年同期为-5.7亿元，恶化了近28亿元。万科参投的不少项目同样面临销售不畅和资产贬值。

第三层，开发项目结算规模大幅下滑、毛利率处于低位。

业务结构上，万科的主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为487亿元，同比下降42.33%，在总收入中占比69.4%；来自物业服务的营业收入为184.6亿元，同比增长8%，占比 26.3%，成为业绩下滑中为数不多的稳定板块。

万科两大核心板块盈利能力均承压。上半年，房地产开发经营业务毛利率仅6.1%，同比继续下滑2.6个百分点；物业服务毛利率12.7%，同比下降1.3个百分点。

短暂喘息之下，难关正在逼近

上半年经营现金流转正，为万科赢得了短暂喘息，但这主要来自支出端的全面收缩。

投资端，万科坚持存量资源盘活为主导的投资策略。上半年，主要通过土地盘活等方式获取8个新项目，权益地价仅27.1亿元，新增项目平均地价为7448元/平方米，主要分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。

同时，持续压降各类费用支出，可比口径下，过去8个季度实现费用连续下降，管理费用同比下降13%。

8月份，万科撤销办公事业部，写字楼、产业园资产不再由集团垂直统筹，全部下沉属地城市公司，加快处置变现。

在全面收缩的大背景下，一些底线工作仍在稳步推进。上半年，万科按期保质完成2.3万套房屋交付；大股东深铁集团今年累计提供45.2亿元股东借款，持续给予流动性托底；截至披露日，已有10只公开债券通过部分兑付配套展期完成缓释，涉及本金181亿元。

万科所有努力，都在为同一个目标争取时间——债务化解。而时间窗口，正在收窄。

市场讨论最多的现实难题已经摆在眼前：去年底为规避违约而展期的公开债券，将在2026年12月之后陆续重新进入兑付期。

万科在财报中表示，继续针对2026年8月～2027年6月到期公开债，制定包括展期在内的偿付方案。

但展期不是减债。而且从实操层面看，公开市场债券很难无限循环展期。每一笔公开债的展期，都需要债券持有人会议超过90%表决权同意方可生效，机构投资人的容忍存在边界。一次展期可以争取一年缓冲；二次展期谈判难度会显著抬升，机构会要求更高的兑付比例、更强的资产增信作为对价。

现实的矛盾在于，当前微弱为正的经营现金流，是极致节流挤压出来的成果，并不具备大规模偿债的造血能力。

截至半年末，万科有息负债合计3512.6亿元，一年内到期有息负债达1788.6亿元，占全部有息负债的50.9%；而现金及现金等价物余额仅530.8亿元，可使用流动资金较为紧张。银行借款占全部有息负债的72%，是最主要融资来源，上半年仅实际利息支出就高达55亿元，利息持续形成刚性现金消耗。

更严峻的是，未来保交付将逐步进入更高峰，大量在建项目要完成收尾交付，工程款、配套支出会刚性抬升。若销售依旧不见企稳，当下来之不易的经营现金正向，随时可能再度转负。

万科管理层坦诚表态：当前经营形势依然十分严峻，化险任务仍然艰巨，控亏减亏是全年核心目标，各项改革举措传导到报表尚需时间。

万科当前面临的最难命题，并不在于已经止住的经营失血，而在于销售何时筑底企稳，为公司带来可持续的回款；年底集中到期的展期债券兑付如何平稳落地；存量资产盘活能否兑现足够的现金，弥补主业造血的不足。

这些才是万科接下来最难回答的命题。止血只是第一步，真正的硬仗还在前面。