8月28日，碧桂园（HK02007，股价0.197港元，市值91.93亿港元）发布2026年中期业绩报告。这是碧桂园完成债务重组后交出的首份中期业绩。

报告显示，2026年上半年，碧桂园实现营业收入约441亿元，同比减少39.3%；录得净亏损约164.4亿元，较去年同期减亏约16.3%；截至6月末总资产约7455亿元、净资产约310亿元，保持为正。

值得注意的是，独立核数师对该中期财务资料“无法发表结论”，并提示持续经营能力存在重大不确定性。减亏与净资产为正的背后，收入大幅收缩、大额减值与债务压力仍在，构成这份中报更为复杂的底色。

经营压力与业绩改善并存

今年2月的年度工作会议上，碧桂园董事会主席杨惠妍将2026年定义为“保交房收官之年”；3月6日的月度管理会议上，她进一步将2026年定位为“从保交房向正常经营转段的最关键一年”。中报数据则呈现出转段过程中的真实压力。

报告显示，2026年上半年，碧桂园实现营业收入约440.8亿元，同比减少39.3%。公司解释，主要原因是伴随集团进入保交房收尾阶段，当期交付量大幅缩减；同时，房企收入结转存在滞后性，前期高地价成本项目在降价去化环境中集中结转，对利润造成负面影响。

此外，报告期内公司录得净亏损约164.4亿元，其中归属股东净亏损约156.2亿元，较去年同期190.8亿元减亏约18.1%，但亏损规模仍然较大。亏损主要来自约62亿元在建及待售物业减值、约38亿元金融资产和财务担保减值，叠加毛亏约59.9亿元；若剔除减值影响，报表毛利约1.8亿元，为正值。期内录得其他收入及收益约41亿元，主要来自金融负债公允价值变动约32亿元和境内债务重组收益约16亿元。

销售端的压力依然突出。2026年1—6月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约142.5亿元、权益销售面积约182.5万平方米，较2025年同期的167.5亿元、205万平方米分别下降约15%和11%。

对此，碧桂园解释称，上半年销售整体比较平稳，按经营节奏和供货策略有序推进，销售趋势与全国新建商品房销售基本同步。

好消息是，来自克而瑞监测数据显示，在2026年1—7月中国房企操盘面积排行榜中，碧桂园以233万平方米的操盘面积重返行业前十。同时，局部市场仍有项目保持竞争力，如今年2月，广东韶关太阳城全新组团上市，以产品升级和户型创新为卖点，一个月实现单盘销售额突破1亿元。“五一”假期期间，碧桂园销售目标完成率达103%，完成率前三区域为江中、粤海、西北区域。

与此同时，碧桂园也开始把更多精力投向其他业务增长点，发展代建、物业服务、存量资产运营等轻资产业务，逐步降低对传统房地产开发的依赖。

上半年，碧桂园凤凰智拓在湖北、安徽、广东接连新拓住宅、商业及产业园代建项目，并在城市更新领域持续突破；腾越建科旗下机器人累计交付超5200台；同时强化“产品力、服务力、成本力”三大竞争力，在碧桂园董事会主席杨惠妍主导下，相继成立产品研发设计专项小组（PMO）和AI提质增效专项小组（PMO）。

“稳住即留在牌桌上”

颇具信号意义的是，碧桂园的资本市场修复正在迎来关键转折。

境外债重组生效后，碧桂园分别于去年12月、今年6月连续按期完成现金要约回购与首笔利息兑付，累计兑付超28亿元，致力修复其海外信用基本面，改善境外市场估值预期。

国际资本市场亦用规则框架下的“投票”予以认可。2月，碧桂园纳入MSCI中国小盘股指数，成为该次调整中唯一新增地产股；3月，碧桂园纳入富时罗素全球股票指数系列事项正式生效，同样是唯一新增地产股。

与此同时，南向资金已成为港股市场最重要的增量资金来源。Wind数据显示，截至8月27日，港股通标的股中，2026年以来南向资金对碧桂园增持数量达50.09亿股，位居净买入量之首；持有碧桂园的比例更是升至20.2%，较2025年末的15.3%提升4.9个百分点，持股数量94.46亿股，处于历史高位区间。

但风险并未消除。截至报告期末，公司资产约7455亿元、净资产约310亿元，持续为正；但资本负债比率由2025年末的74.5%上升至80.3%。独立核数师中汇安达对中期财务资料“无法发表结论”，指出公司截至6月末借贷总额约1427亿元，其中约824亿元发生违约或交叉违约，现金总额约167亿元，上述情况表明可能存在对持续经营能力产生重大疑问的重大不确定性。

值得一提的是，与过去几年频繁围绕“保交房”“保现金流”“化解风险”展开部署不同，在今年7月的月度管理会议上，碧桂园试图释放出一个新的信号——下半年将成为公司经营进入新阶段的关键窗口期。

联席主席莫斌称下半年要围绕“稳资债、稳发展”两项核心任务推进工作。他表示，修复资产负债表是经营转段的重要基础，而“稳发展”则要坚持“先稳存量、再拓增量”的路径，“‘稳住即留在牌桌上’”。

“三四线市场的需求并不会消失，只是市场分化会更加明显。”碧桂园管理层在今年5月底召开的股东大会上表示，“我们现在还有很多资产在三四线市场，公司近几年在已有的三四线城市存量资产或业务进行了摸查评估，会在评估基础上依据不同城市、市场、项目资债情况制定盘活方案。”

7月月度管理会上，莫斌再次表示，当前市场整体回暖趋势确立，随着政策托底持续发力、挤压需求集中释放，市场修复将从一二线逐步向三四线城市传导，这是个过程，必须要有耐心与信心。“没有永远上行的市场，也没有永远下行的市场。”