回顾“叫停法拍房”的两年呼吁

与最近的政策回响

文/孟晓苏

2026年8月30日

最近房地产市场迎来了近年来最密集的政策出台。住建部、央行、金融监管总局、证监会等部门一天之内发出8份文件，从现房销售到开发融资，从银行信贷到信托、债券、REITs和股权融资。一套新的房地产金融制度正在推出，其中对困难房贷居民“贷款展期、延迟还本”的新规尤其引人注目。

我为“叫停法拍房”持续呼吁了两年，多家媒体发表过我的文章与访谈报道。如今金融政策方向转变，是我不懈坚持两年才等到的时刻。央行与金融监管总局印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号），第二十六条里写着这么一段话：

“对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。”

就是这么重要的一段话，对我呼吁的要对困难百姓住房抵押贷款“贷款展期”“延后还贷”做出了政策回应。回顾两年来我到处奔走、不懈建议，一次次被人告知“国家政策不支持”。今天，它终于写进了国家政策文件！

一、两年来我为什么不懈呼吁叫停法拍房

这两年来，我在多个场合反复讲过一个观点：法拍房正在侵蚀市场信心，也在摧毁千千万万普通百姓的生活。减少和停止法拍房，是房地产市场止跌回稳的关键措施之一。

（一）法拍房的总量与破坏力

全国法拍房及银行相关直供房的总量其实不大，仅是80万至100万套，价值总共仅7000亿元。但就这么点量，却对整个市场价格体系和金融稳定造成了远超其体量的破坏。法拍房表面上看是一个债务处置流程，但当你走近那些断供的家庭，就会发现绝大多数人不是赌徒、不是老赖，他们只是普通人——有人失业了，有人生病了，有人做生意失败，也有人遭遇家庭变故。他们不是恶意逃废债，他们只是“阶段性失去了收入来源”。

（二）“边际定价”效应与负向螺旋

按照过去的处置方式，抵押房产会被法拍——评估价打七折，成交价甚至腰斩。居民首付没了，房子没了，个人信用也崩塌了。

从经济学视角看，法拍房作为一种因债务违约而被强制处置的“特殊二手房”，与普通二手房存在显著差异。法拍房成交价往往低于市场正常水平，从而形成一个极具影响力的“边际价格”。当一个小区内出现一套低价法拍房时，其成交价会迅速成为该小区房价估值的新基准。购房者、投资者以及评估机构在参考该法拍房价格时，会普遍调低对整个小区房价的预期，导致小区房价的整体估值被拉低。对于持有周边房产作为抵押物的债权人而言，边际价格下降意味着其他抵押物普遍减值，进而可能触发更多贷款违约。

由此形成 “法拍房→房价跌→抵押资产减值→更多法拍”的恶性循环。在这一循环中，房价持续下跌，法拍房数量不断增加，市场陷入一种负面强化的恶性循环。稳住法拍房，就是稳住楼市信心的第一步。

（三）对银行和金融体系的损害

对于银行等金融机构而言，法拍房的低价成交导致银行无法全额收回贷款，直接造成贷款损失；随后是银行持有的其他抵押房产价值更多减值，整体资产质量呈螺旋式恶化。

正因如此，我在2024年凤凰湾区财经论坛上就明确提出：“让老百姓延期还贷是解决法拍房问题的方法之一”。我还提出了四个具体办法：一是对困难家庭允许延期还贷，为失业减薪家庭提供两三年停息延贷；二是债权内部剥离；三是“保价”收储法拍房；四是通过租赁公司开展租赁业务。2026年1月，我在接受《每日经济新闻》专访时再次强调：中止法拍房“虽总量不大，但破坏力强”，需要尽快采取措施。

二、我国“三中止”的历史智慧应当用在今天

在谈美日经验之前，我想先说说我们自己国家的成功经验。我之所以反复提及我国的“三中止”，是因为那是我们国家自己走过的路，是已经被历史证明有效的办法。

（一）“三中止”的历史背景

1997年前后，东南亚金融风暴与我国经济低迷叠加，造成许多国有企业陷入债务困境。当时中国国企陷入“三分之二亏损、工业亏损额较十年前激增10倍”的困境，千万职工就业面临威胁，经济转型与社会稳定承受双重压力。众多国企央企包括制造业的龙头“中国第二重型机械制造公司”、纺织业的龙头“上海申新九厂”都面临股权被司法拍卖，万人大厂面临大规模下岗。

在此背景下，党和政府果断推出了 “中止司法拍卖、中止贷款追息、中止下岗分流” 的“三中止”政策，以过渡性保障帮助国企化解系统性危机，为后续经济复苏奠定基础。

（二）“三中止”的三重内涵

“三中止”政策并非单一措施，而是“债务保护 资产保护 人员保护”的系统性方案：

第一，中止司法拍卖——保企业“生存根基”。 对资不抵债但具备重组价值的企业，政策暂停资产强制拍卖，优先启动破产重整程序。中国第二重型机械公司凭借“中止拍卖 债转股”模式，化解162亿元巨额债务，保住了重型装备制造核心能力。

第二，中止贷款追息——卸企业“财务包袱”。 依据1994年相关政策，银行对困难企业实施“停息挂账、减息缓息”。某钢铁厂在政策实施前每月需支付利息超500万元，停息后每年节省成本6000万元。

第三，中止下岗分流——保职工“生活底线”。 通过保障职工基本生活，维护社会稳定。

“三中止”政策的核心逻辑在于“避免短期清算式处理，为困境主体留足缓冲空间”。结果如何？通过1998年启动房改，到2000年起发挥出房地产业的拉动作用，那些“产能过剩”的企业纷纷走出困境，重新恢复发展能力，“三中止”为国家赢得了转型的时间和空间。

（三）“三中止”对当下的启示

这段历史告诉我们：在市场下行周期，与其让债务人被迫断供、房产被低价拍卖、银行资产进一步缩水，不如给困难群体一个喘息的机会——以时间换空间，以缓冲换稳定。

正是基于这一历史经验，我提出在当下房地产市场也可以借鉴“三中止”的思路，给困难群众一个喘息的机会——延期还贷、停息延贷。这样银行资产也不受损害，只不过拉长了时间。以拍卖中止机制保居民“安身之所”，以停息缓息政策减债务负担，以差异化征信保护家庭未来。

此外，我还建议设立国家级收储平台——“中储房”，以5000亿元左右的资金规模，对法拍房进行“保价”收储。这样既能稳定市场价格，也能避免更多房屋进入法拍。这不是永久性的政策，只需两三年缓冲期，待经济恢复、就业恢复、楼市企稳，居民自然就会有能力继续还本付息。

三、美日法拍房应对的经验与教训

再看看日本1990年代与美国2008年的房地产危机，是两种不同政策逻辑的“压力测试”。美国经济四年后走出低迷，日本却陷入“失去的二十年”。主要就是对“法拍房”处置方式不同，经济后果完全不同。这些经验教训对中国当前楼市止跌回稳具有镜鉴意义。

（一）美国：积极干预，让困难屋主“缓一口气”

2008年次贷危机期间，美国对待法拍房问题采取了一系列大规模的政府干预措施，核心逻辑正是“让困难屋主缓一口气”。

首先是对购房者的直接救助。 2008年向全国家庭提供退税1680亿美元，叠加房贷减压，让居民可支配收入回升，带动了消费复苏。同时美国取消贷款价值比上限，允许负债率高达125%的房贷人再融资，帮助资产已跌破贷款额的“负资产”家庭获得重新安排债务的机会。还规定降低月供至贷款人实际收入的31%以下，累计帮助900万家庭保住了住房，减少了一半的房屋断供。

其次是对断供流程的紧急阻断。 2007年12月小布什总统宣布“次级房贷解困计划”，让一百多万户贷款购房者在未来两年免遭法院拍卖。2008年2月美国政府推出“生命线计划”，为拖欠房贷逾期90天以上的房主提供30天缓冲期，房子暂时中止被拍卖，房贷商在此期间制定更易负担的还贷方案。由银行、按揭公司、房地产中介成立的“希望联盟”，同样给予严重欠款借贷者30天宽限期，以延长强制收回房屋。2008年11月房利美和房地美宣布暂停对某些断供物业的销售和收回。

第三是对金融系统的注资救助。 2008年7月美国参众两院以压倒多数通过“救房市法案”，授权财政部无限增大“房利美”和“房地美”的信用额度并购买其股票，同时授权联邦住房管理局担保最多3000亿美元的房贷。2009年4月财政部宣布首批加入住房救援计划的6家抵押贷款公司名单，通过近100亿美元的政府补贴，激励银行修改困难家庭的抵押贷款条款。

结果，美国房地产市场在2008年崩盘的4年后，即在2012年实现房价上涨，当年新房销售同比猛增20%。从2012年到现在，美国房价已经持续增长了14年，再次呈现出“熊短牛长”的周期性特点。

（二）日本：污名化压力下纵容法拍，陷入“失去的二十年”

与美国的积极干预形成鲜明对比的是，日本在房地产泡沫破裂后的处置方式，是一场彻底的失败。

在政策层面，日本政府采取了与救市逻辑完全相反的逆向操作。 1991年危机爆发前，日本央行持续加息到6%，主动刺破泡沫。崩盘后，日本政府非但没有及时救助，反而在1992年加征地价税0.3%和短期交易税10%，加速了地价下跌，让东京地价跌幅超过80%。为什么要在市场自由落体时加税？因为舆论污名化房地产，政府惧怕“救市等于纵容投机”的骂名，被迫采取了惩罚性措施。同时，日本大藏省初期掩盖银行坏账，直至1997年亚洲金融危机后才开始处置，拖延了整整7年，错过了黄金救援期。

在法拍房处置上，日本更是雪上加霜。 按照日本《民事执行法》，银行可通过简易程序快速处置违约抵押房产。1991-1995年间日本法拍房数量激增300%，仅1993年东京地区就有超过2万套住宅进入法拍程序。法拍房成交价往往比市场价低30%-50%，成为区域房价的新基准，每次低价成交都强化看跌预期——这正是我反复警示的“边际定价”陷阱。法拍房占交易总量比在1995年升至40%，银行抵押品价值持续重估，资本充足率下降，进一步收紧信贷，形成恶性循环。

在舆论层面，日本媒体和学界对房地产的系统性污名化，使政府任何救助政策都遭遇“纵容投机”的道德谴责。 1992年《读卖新闻》抛出著名的“鲸落理论”，说“房地产泡沫如病入膏肓的巨鲸，沉没才能滋养实业之海”。然而现实是：房地产低迷后，日本制造业投资萎缩了28%，创新停滞了十年之久，所谓“一鲸落、万物生”被事实彻底证伪。

结果是日本房价连续18年下跌（1991-2009），低迷期长达22年，东京都心23区平均地价跌至峰值期的25%，数千万家庭沦为“负资产”群体，日本经济陷入“失去的二十年”。

（三）美日对比的核心启示

美日对比，高下立判。美国救的是人，日本纵容的是法拍。美国让困难屋主“缓一口气”，900万家庭保住了住房；日本在污名化舆论的绑架下纵容法拍，结果房价跌了18年，银行坏账拖了15年才消化，一代人的财富被蒸发殆尽。

法拍房的本质不是法律问题，而是民生问题。美国用30天缓冲期、31%收入上限、125%负债率上限这些具体制度，把“保护人”的理念落到实处。日本用“法拍房是经济尸体”、“继承房产等于继承债务”的污名化话术，把“惩罚人”的错误理念贯彻到底。

中国选择哪条路呢？在前几年我眼看到中国的舆论环境与政策都在跟着日本走，非常着急。我在2024年8月就在“凤凰财经”发文：《建议让还不起房贷的老百姓延期还贷》，2025年5月我在与王波明、姚洋对话的《聊一波》中发问：“我们的政策像谁”？姚洋说“像日本”！我说：“说对了，像日本”！去年6-7月我连续写出“剖析日本失去的二十年”10篇系列论文，把当年日本舆论污名化房地产，学界迎合舆论的丑恶嘴脸，导致日本政策走向错误的方向，经济遭受重创毁掉一代人，都揭露出来愤怒批判。还把“中国会不会重蹈覆辙”的问题鲜明提到全社会面前。我的系列文章是新的《警世恒言》，虽首篇就被人删除，但声音阻止不住，果然唤起了全社会的警醒。

（四）“法拍黑手”：比唱衰黑嘴更危险的敌人

今年5月13日我在《双绿智库平台》发表文章《楼市胶着期的最危险敌人——不是唱衰黑嘴，而是活跃的“法拍黑手”》，对这一问题的剖析更为透彻。

文中我指出：近半年来舆论环境的治理是有成效的，那些动辄喊“崩盘”、“腰斩”的自媒体“唱衰黑嘴”，在中央权威媒体连续发声引导、监管部门严厉打击之下，气焰已经明显收敛。但是，比“唱衰黑嘴”更危险的，是仍在为所欲为的“法拍黑手” 。所谓“法拍黑手”，我指的并不是司法拍卖制度本身，而是无视市场稳定大局、急于低价甩卖断供房产的某些银行和司法机构。他们打着“处置不良资产”的旗号，以市价七折、五折甚至更低的价格将大量法拍房推向市场，形成了极具杀伤力的“边际价格”效应。

更可怕的是，据中指研究院监测，2026年一季度法拍住宅成交活跃度反而在提升，同比增加12.7%；清仓率31.1%，较上年提升4.7个百分点。这说明“法拍黑手”不但没有被制止，反而更加猖獗了！

有些人说，法拍房有利于“市场出清”。我严正指出：在当前信心脆弱的楼市底部，“市场出清”理论是完全错误的。 这不是股票市场的正常调整，这是关系千百万家庭毕生积蓄的住房资产。当一个家庭的房子被法拍、以腰斩价成交，受损失的不仅是一家居民，而是整个社区的财富信仰。法拍就是那只打压房价与信心的“黑手”。面对众多银行执意推出“法拍房”“直供房”压抑市场信心，“叫停法拍房”只是我一个人的声音。虽然声嘶力竭，我仍然不懈呼唤：“叫停法拍房才能稳住房地产市场”！

四、今天，我的呼吁终于变成政策

去年11月起在国家部署下，各地网信办、公安局联手打击涉房网络谣言，删除污名化房地产的言论，关闭那些网络黑嘴的账号。国家安全部门还追查到，一些污名化中国经济的网站来自海外包括台湾，是在美国、日本反华势力支持下的网络攻击行为。我也被有关部门告知，此前网上有些对我的攻击，溯源是来自海外。《求是》杂志还专门发文，揭露海外反华势力的网上攻击。

如今，央行和金融监管总局的《意见》第二十六条，把我两年来的呼吁，一字一句地写进了国家金融政策。我总算争取到这一天。

这条规定有三个层面的重要意义：

第一，它给了困难群体一个“缓冲期”。 “阶段性失去收入来源”这九个字，精准地覆盖了那些因失业、疾病、家庭变故等原因暂时陷入困境的购房人。允许延后还款时间、贷款展期、延迟还本，就是告诉他们：不要怕，国家看到了你们的困难，国家在给你们时间。

第二，它从源头上减少了法拍房的增量。 大量法拍房的产生，根源在于断供后银行收贷、司法拍卖这条冰冷的链条。有了《意见》第二十六条，银行可以和困难借款人协商调整还款计划，相当一部分原本可能走向断供、走向法拍的家庭，可以在早期得到化解——借款人保住了房子，银行避免了坏账，市场也少了一轮低价冲击，三方各得其所。

第三，它宣布中国不会走向日本“失去二十年”的老路。 止住了“法拍房”就阻断了“边际价格”下滑的主要通道，有助于稳住房价，让市场信心有望得到恢复。让许多人讲到的“不会走日本的路”得到实际政策支撑。

此外，《意见》还在多个方面做出了制度性突破：建立开发贷款主办银行制度，开发贷款期限与项目建设周期相匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年；将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年；要求个人住房贷款通过受托支付方式发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。这些内容我今后再给大家解读分析。

五、让制度有温度，让市场有弹性，让百姓有盼头

我度过艰苦奋斗的两年。这两年里我到处做工作，四处碰壁。有人告诉我“不符合市场化原则”，有人说“银行有金融纪律”，还有人说“你提也没用”。幸而在我的视频留言与直播课堂上，我得到很多网友的支持。

今天，当第二十六条被正式写进央行和金融监管总局的文件时，我心里只有一个念头：我所有的奔走、我所有的付出，都值得了！

这条政策不是一句泛泛的倡导，而是一项具有操作性的制度安排。它意味着那些因为失业而焦虑、因为断供而恐慌、因为法拍而无助的普通居民，现在允许坐下来和银行平等地协商——能不能晚一点还贷？能不能少还一点息？能不能先喘一口气？

“让制度有温度，让市场有弹性，让百姓有盼头” ——这是我两年来说得最多的一句话。今天我可以这样说：这句话国家听到了，主管部门回应了，制度有望落地了。我由衷地为这份《意见》点赞，为央行和金融监管总局的务实与担当点赞。我更期待这一制度能够真正惠及那些暂时陷入困境的千千万万普通家庭，让他们缓一口气，让他们保住自己的家，让他们重新看到希望。

从1997年“三中止”帮助国企脱困，到2026年《意见》第二十六条帮助困难家庭渡过难关，历史在告诉我们同一个道理：在市场最困难的时候，制度应该保护人民群众，而不是抛弃暂时遇到困难的人。我希望看到这项惠及百姓的政策落地实施，让千千万万普通家庭真正感受到制度的温度。

发表相关访谈的媒体报道：

1、 凤凰网财经：《孟晓苏：建议让还不起房贷的老百姓延期还贷》（2024年8月31日）

2、孟晓苏解析日本“失去的二十年”系列文章（共10篇，2025年6月-7月）

3、第一财经：《原国家房改课题组组长孟晓苏：建议叫停法拍房》（2026年1月11日）

4、每日经济新闻：《专访原国家房改课题组组长孟晓苏：建议中止法拍房，5000亿元收购即能解决问题》（2026年1月16日）

5、新浪财经：孟晓苏、李晓龙《以过渡性保障措施守护民生与市场预期：承“三中止”政策智慧，解当下个人房贷困局》（2026年1月20日）

6、三联生活周刊：孟晓苏访谈《越来越多的法拍房，会对楼市产生怎样的影响？》2026年2月28日

7、腾讯财经：《孟晓苏：建议暂时叫停法拍房，法拍房对房价形成了边际定价效应》（2026年3月12日）

8、双绿智库平台：孟晓苏：《楼市胶着期的最危险敌人——不是唱衰黑嘴，而是活跃的“法拍黑手”》（2026年5月13日）

9、中国人民银行、国家金融监督管理总局：《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号，2026年8月27日）