8月31日，周一开盘房地产指数领涨开局，多只个股涨停。不过开盘没多久，板块和个股股价持续回调。股市是对8.28新政及市场心态的最快反映——

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会等多部委同步发力，集中发布8份全国性房地产核心政策，覆盖开发、融资、销售全流程的底层规则重构，预示着 “房地产开发新模式的基础制度”完成了系统性搭建。

房地产新模式“最刺激”的，还是「现房化」三个字——

预售，单体建筑主体结构封顶才能开始；资金，具备交付条件才能解除监管。现房销售，鼓励优先开展，开发商可收取少量定金，按期交房后，全部资金才能流动。

也就是说，项目放款从“封顶”延后到“竣工备案”之后，开发商的资金沉淀时间平均会增加10–20个月，财务成本大幅上涨。

而且预售项目资金封闭管理，所有房款(首付和按揭)全部监管，项目资金专款专用、禁止跨项目拆借救急，“拆东补西”滚动模式彻底终结。

此举对房地产企业的影响巨大，有人认为是大利空，但也有人看到新商机。

凤凰网风财讯和学者、房企高管、供应商老板、一线地产人、购房者等5位房地产链条上不同位置的人们都聊了聊，看到了“不一样”的新模式理解。

专家学者：现房销售重构行业规则

拿回房地产“失去”的信任

清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉告诉风财讯，“现房销售”表面上是销售规则的改动，实则是行业规则的重构：

现房销售会从根源改变开发商买地、融资、销售全链条行为，会重新调整整个房地产产业链相关各方的利益格局。

房地产新模式有挑战——

首先挑战的是房企的投资能力，因为购地投资占用的周期可能更长了，而这部分资金要求是房企自有资金；其次是将销售时点延后，会增加项目承受的市场风险水平，会要求更高的风险报酬；三是开发建设融资需求增加、期限延长，在项目风险水平提升的背景下，会显著增加项目融资成本。凡此种种，关系到开发项目利益和风险的再平衡、再分配。

但房地产新模式也有必要——

这本质上是行业强基铸魂的一个过程，目的是提高行业的发展质量，重建整个社会对行业的信任。

信任二字，非常重要。

开发商的供应，只有最终在市场上被认可，才能实现真正的交易。而认可与交易的底层要素是“信任”二字。

所以从长期来看，为了住房市场平稳运行、实现高质量发展，这项改革十分必要。

企业高管：资金封闭管理

对好的项目并非坏事

桉得资本联合创始人、凯德集团原中国区总裁罗臻毓向风财讯表示，现房销售，不仅对购房者是重大利好(有助于保护购房者，防范烂尾风险，提升房屋交付确定性)，其实对一些好项目来说也不算坏事——

好项目可以单独授信、独立风控。项目可能减少借款，降低利息负担，单项目管理简化，资金流向更透明。

其实最明显的负面约束是对于大型房企集团。因为各项目资金闭环，丧失集团资金池统筹调度的规模效应。即使卖得好、企业账面现金高，但资金被锁定，仍需要对外融资付息，这会增加集团现金流管理难度、降低集团内部资源调配效率。

供应商：很多人在担心

但也有人嗅到新商机

新规之下，房地产项目资金周期拉长，对上下游的影响确实很大，有些供应商已经开始担心了。

但中国建设工程造价管理协会理事、易达建信科技总经理高峰告诉风财讯，无论是房地产投资方，还是咨询方，还是施工施工方，还是相关科技企业，也有嗅到新商机的。

“比如我们最近跟一家国内著名的房地产公司在做一个项目，就是从设计开始，就通过AI 技术、BIM技术、数字化技术等，全程模拟出这个项目将来设计、建设、运营、销售或者租赁，测算全程会有多少成本、带来多少经济效益，最终形成一个具体的营销方案。”

这种方法若成功，能够从一开始增加项目开展的确定性，提前规划资金节奏、预防可能风险。

运用科技提前测算和规划单个项目的资金，精准安排集团资金的各类分配使用，降低“项目资金封闭管理”对公司整体资金流动的影响，或是未来一个发展趋势。

一线地产人：职能重构、岗位洗牌

改变自己找到新可能

现房销售时代到来，房企肯定会有很大的“职能重构”。

有一线营销口的地产人就指出，营销策划、宣传推广，以前预售制度下，这是重要职能，因为预售房销售可能80%靠愿景概念，20%靠落地兑现。以后肯定要反过来，房子卖得怎样80%以上要看落地兑现水平。

因为传统拿地开发模式的彻底失效，所以投资拿地的岗位应该也会大洗牌。

但也有企业可能会就此退出重资产拿地，转型代建、工程管理、存量盘活服务商，所以也会有相应岗位需求存在。

所以换个角度来想，旧的淘汰一定会迎来新的营销模式，也就需要符合新模式的营销人，地产人重点是改变自己，适配时代发展需求。

只不过未来需要的绝对数量一定会缩减，大家也要做好准备。

购房者：担心减供涨价

会考虑各类开发商的房子

房地产新模式，让买房更有确定性，肯定是利好。但购房人也并非没有担心。

正在上海看房的林先生就疑惑，新规下开发商会不会因为成本上升，给项目涨价。而且因为资金周期变长，北京、上海、深圳这类一线城市，会不会短期新房供应减少。

“预售房，大家主要是担心烂尾，所以以前更相信国企一些，不太敢买民营的期房。现在都是现房或准现房，大家扯平了，买国企和民企的，风险差不多。”

站在普通购房人角度，未来也会考虑那些项目确实不错的中小房企的产品。

从这个角度来看，新模式之下房企虽然会大洗牌，但是优秀和稳定的企业一定能得到市场的认可，活下来，甚至活得不错。

（来源凤凰网风财讯/主编王婷婷）