凤凰网房产报道 8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会等多部委同步发力，集中发布8份全国性房地产核心政策，覆盖开发、融资、销售全流程的底层规则重构，预示着 “房地产开发新模式的基础制度”完成了系统性搭建。

为什么会在此时全面推进“房地产开发新模式”的落地？

清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉接受凤凰网房产专访时表示，传统房地产开发模式最需要警惕的潜在风险，就是商品房“预售制度”下的预期交付甚至烂尾风险，因为一旦项目无法按期交付，就会触发始于购房人的一连串风险传导。本轮房地产市场深度调整过程大家充分认识到了这一点，而且不少市场参与者有着切肤之痛。

“过去我们多次研讨过改革预售制度、强化预售资金监管，但当时因为更多关注房地产开发活动的投资拉动等经济增长目标，没有出台力度很强的改革举措，或者即便出台了，各地在具体执行过程中也打了不少折扣。并且在那个时期总体上还处在供给不足、房价上涨过快的发展阶段，如果预售制度改革导致转型期新增供给收缩，可能会进一步激化供求矛盾、推动房价上涨。”

刘洪玉指出，现在新增住房需求放缓，已经从关注有没有到关注好不好的新发展阶段，新建和存量供给相对宽裕，此时改革商品房销售等开发管理制度，提升新增住房供给质量、提升行业发展质量，已经具备客观条件，对市场供求不会产生明显负面冲击，甚至会带来正向效果。

当前制度创新迎来了窗口期，开展“房地产新模式”既有助于提升新房供给质量，也能合理管控供给规模，有利于市场形成新均衡。

房地产开发新模式，会带来什么影响？

刘洪玉分析“现房销售”表示，这表面上是销售规则的改动，实则是行业规则的重构。现房销售会从根源改变开发商买地、融资、销售全链条行为，会重新调整整个房地产产业链相关各方的利益格局。

对房企而言，现房销售，首先挑战的是房企的投资能力，因为购地投资占用的周期可能更长了，而这部分资金要求是房企自有资金；其次是将销售时点延后，会增加项目承受的市场风险水平，会要求更高的风险报酬；三是开发建设融资需求增加、期限延长，在项目风险水平提升的背景下，会显著增加项目融资成本。凡此种种，关系到开发项目利益和风险的再平衡、再分配。

应该看到的是，“房地产开发新模式”本质上是行业强基铸魂的一个过程，目的是提高行业的发展质量，重建整个社会对行业的信任，推动行业形成一套具备可持续性的新模式。

开发商的供应，只有最终在市场上被认可，才能实现真正的交易。而认可与交易的底层要素是“信任”二字。所以从长期来看，为了住房市场平稳运行、实现高质量发展，这项改革十分必要。

此外，刘洪玉还建议，构建“房地产开发新模式”，既需要创新制度安排，也需要认真落实，用扎实细致的工作推动政策落地，还要避免衍生出新矛盾。

（采写/凤凰网王婷婷）