8月31日，上海第八批次土拍收官。

本批次共出让2宗涉宅地块，分别位于普陀真如和松江泗泾，最终全部成交，总成交金额约156.01亿元。

其中，真如之心地块由中海以总价150.19亿元摘得；松江泗泾地块则在经历了29轮竞价后，由国贸和星狮联合体以总价5.82亿元摘得，成交楼面价约25028元/㎡，溢价率16.41%。

01、中海以150.19亿元摘得真如之心地块

本次土拍最大的看点，无疑是真如之心地块。

地块起始总价高达150.19亿元，折合起始楼面价约37835元/㎡，不仅是2026年以来上海公开市场已出让宅地中起始总价最高的地块，也是近年来普陀区宅地市场少见的大体量项目。

最终，该地块由中海以150.19亿元摘得，成交楼面价约37835元/㎡，成为普陀区宅地总价地王。其中，住宅部分楼板价约68000元/㎡。

按照目前市场情况测算，未来项目住宅售价预计在13万+元/㎡左右。

地块体量也相当大。

整个组团由3宗子地块组成，总出让面积约11.92万㎡，总建筑面积约39.7万㎡。

其中，两宗住宅用地合计可提供约19万㎡住宅；商业办公地块计容建面约20.7万㎡，规划包含商业、酒店及办公。

住宅、商业、酒店、办公等多业态组合，也让这宗地的开发难度高于普通住宅项目。

中海在真如已经深耕多年。

此前，中海打造了中海·臻如府，并陆续布局中海·环宇城MAX、中海中心，业务覆盖住宅、商业和商务。

2025年7月，中海又以65.25亿元拿下真如翠谷一期商住地块，成交综合楼板价约5.89万元/㎡，即如今的中海环宇玖章。

如今再次拿下真如之心，中海在真如的布局进一步扩大。对于这宗近40万㎡的大体量综合项目，此前在住宅、商业和商务领域积累的开发经验，也将成为其后续开发的重要基础。

“真如之心”效果图（城市设计阶段）

不过，真如之心的体量和业态，也意味着这不是一块轻松的地。

近40万㎡的建筑体量，叠加商业、酒店、办公等业态，对开发和后续运营能力都提出了更高要求。

02、29轮竞价，国贸&星狮拿下松江泗泾地块，溢价16.41%

相比真如之心的大体量，松江泗泾这宗地更像是一块“小而美”的低密地块。

地块出让面积约1.94万㎡，容积率仅1.2，起始总价4.99亿元，起始楼面价约21500元/㎡。

从条件来看，地块优势较为明显。项目两面临河，周边以低密住宅为主，未来具备打造改善型住区的基础。

但短板同样存在：项目距离9号线泗泾站约1.3至1.4公里，且不属于泗泾传统核心区域，商业及生活配套仍有提升空间。

在这样的条件下，该地块最终吸引了国贸&星狮、象屿、山西建投、金地等4家房企报名。不过，现场竞争并不算激烈，前半程主要由金地联合体与山西建投之间展开，象屿联合体全程未参与竞价。进入后半程后，国贸&星狮加入竞争，并与金地联合体展开最后争夺。

经过29轮竞价，最终国贸&星狮联合体以总价5.82亿元摘得该地块，成交楼面价约25028元/㎡，溢价率16.41%。

值得注意的是，虽然此次地块溢价率达到16.41%，但成交楼面价与泗泾近期土地市场水平基本一致。

2025年12月，泗泾镇SJSB0003单元03-05号地块通过协议方式出让，成交楼面价约25029元/㎡。该地块正是此次出让地块西侧的泗泾森屿项目，两宗地块一河之隔，容积率均为1.2，限高24米。

泗泾森屿由泗泾投资控股，背后为松江国资，同时引入金地操盘。目前公示方案显示，项目规划建设8层洋房和3层别墅，同样主打低密改善。

从产品方向来看，未来两个项目大概率将形成泗泾低密改善产品的连续供应。按照目前土地成本测算，未来项目入市价格或将在5.5万元/㎡以上。

对于国贸&星狮而言，此次拿地并非一次陌生尝试。2025年2月，星狮、厦门国贸、金地组成联合体，以总价8.15亿元竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块，成交楼面价26216元/㎡，溢价率13.98%，项目案名为萃屿原墅。

该项目于2025年11月首次入市，均价约61681元/㎡，目前累计推售房源191套，网签去化率83%。

连续在松江落子，也意味着国贸&星狮对于区域改善市场已有一定判断。此次再次合作拿下泗泾地块，除了看中低密产品方向，也与其此前在松江积累的开发经验有关。

写在最后

第八批次土拍落幕，但上海土地市场的看点还在继续。

9月21日，第九批次土拍将正式开拍，浦东金桥、黄浦豫园、静安大宁3幅地块登场，起始总价合计超120亿元。

三幅地块均位于核心板块，都是市场关注度较高的优质地块。

尤其是黄浦豫园地块，起始楼面价接近10万元/㎡，有望再次刷新上海宅地楼板价纪录。

九批次三幅地块最终会有多少房企入场，能否诞生新的“地王”，值得关注。