凤凰网风财讯：8月31日，华润置地（01109.HK）公布了2026年中期业绩并举行业绩说明会。中报显示，2026年上半年，华润置地实现营业收入约678.7亿元，综合毛利率25.4%，归母净利润98.4亿元，扣除期内投资物业评估增值34.1亿元及加回期内处置部份投资物业项目之已实现累计评估增值37.3亿元后的核心归母净利润为101.6亿元，其中经常性业务核心净利润达66.5亿元，同比增长10.4%。

在今年3月发布的2025年报中，华润置地全年经常性业务的核心净利润达到116.5亿元，占比51.8%、贡献率已过半，成为国内头部房企中“首家非开发业务利润贡献过半”的企业。时至今年，经常性业务稳步发展，足以说明华润置地迈向「创建世界一流的城市投资开发运营商」这个目标，走得越来越稳。

全球领先企业步入“运营+资管”时代

华润置地“城市投资开发运营商”路走对了

翻开全球房地产的历程书，可以发现不少国家的标杆房企最终都锚定在了“城市投资开发运营商”的路线，走了很久、走得很远。

比如新加坡的凯德集团，地产开发与投资管理分离，但又统一在“开发孵化—商业管理-基金培育—REITs退出”的运作架构中，让凯德在保持底盘的同时，获取稳定的资产增值收益和企业最终利润。日本的三菱地所则倚重东京的核心持有资产，商业经营利润常年处于优秀水平，租赁收入、酒店运营、资产管理费、开发销售等共同构成了穿越周期的护城河。阿联酋房企伊玛尔不仅开发了很多知名住宅项目，其同时手握迪拜众多购物中心综合体，持续贡献稳定收入，这种“双引擎”让伊玛尔走到了前列。

这些老牌房企、优秀标杆虽然来自不同国家、处身不同环境，但他们同样都选择了“多条腿走路”——即，不依赖物业销售的一次性兑现，而是注意经营性不动产收入、资产运营能力、资本循环效率等，让它们“分可独立行走、合可价值共现”。

作为中国企业的代表，华润置地启用"三条增长曲线"，与国际趋势不谋而合。而当全球不动产企业集体进入“运营+资管”时代，众多企业的优秀经验也说明，华润置地锚定“世界一流的城市投资开发运营商”，这条路走对了。

模式重构、角色转变、能力迭代

“运营商”交出稳健成绩单

拆解华润置地“城市投资开发运营商”这条路，会发现它并没有把“运营商”当成一个新标签，而是围绕运营二字将增长方式、企业角色、业绩结构等维度重构，分别决定做什么、怎么干、如何验证，层层递进完成能力迭代。

增长方式的进阶，主要围绕“三条增长曲线”展开——

华润置地的第一条曲线，是地产开发销售型业务，筑牢业绩基本盘；第二条曲线，是经营性不动产收租型业务，以购物中心、写字楼、酒店等经营性不动产，打造业绩强大引擎；第三条曲线，是轻资产管理收费型业务，以商业管理、城市空间运营与服务、文体产业运营租赁住房及城市建设管理与咨询等业务的轻资产服务为主，培育业绩增长极。

三驾马车协同发展，用“空间运营+资本循环”的新逻辑，替换了房地产旧有的“钱—地—房”逻辑，构成营收、利润、现金流稳固的发展结构，由此也实现了“有利润增长的营收、有现金流的利润、有质量的财务提升”，这是华润置地高质量增长的底座。

在此基础上，REITs则是将商业类和租赁类资产金融化的主要工具，以此赋能，华润置地率先完成“开发-持有-运营-证券化”的资产闭环，成为国内较早系统构建不动产“投融建管退”全周期能力的头部房企之一。这也预示着，华润置地的存量不动产不会是沉淀资产，而能释放新价值、获取新资金，推动企业迎来价值重估。

值得一提的是，华润置地的每一条“曲线”本身也在进化，并且很注重“三条腿”的协同发力。

例如，对第一曲线开发业务，相较单纯的销售规模，华润置地已经将利润、回款等价值指标提到了核心位置，即寻求“有价值的销售”。从2026年中期成绩可见，华润置地期内开发销售型业务营收452.6亿元；签约销售额实现1165亿元，同比增长5.6%；成交均价约3.68万元/平，同比上涨37.5%。尤其，深圳湾·澐玺、上海澐启滨江等一线城市核心项目，单盘即破百亿，分别位列全国单盘销售冠亚军。

第二条曲线的意义也不止于“收租”，从购物中心、写字楼到酒店，华润置地在每座核心城市也构建了一张张“优质资产网”。这些优质资产不仅能产生持续稳定的现金流，平滑开发周期波动；体现综合运营能力，赋能资源获取；资产本身也可以成为REITs扩募的“弹药库”，释放更高效益。

中报就显示，截至2026年6月30日，华润置地经营性不动产收租型业务营收141.6亿元，同比增长17%，核心净利润56.2亿元，同比增长12.7%。公司轻资产管理收费型业务营收84.5亿元，核心净利润10.3亿元。其中华润万象生活营业额约92.2亿元，核心净利润约22.3亿元，实现双增长，市值与市盈率稳居行业首位；旗下商业航道、物业航道业务也持续保持行业前列水平。

期内，华润置地的资产管理规模已达到5,243亿元。目前旗下已有华润有巢REIT，并在2025年末完成了上海马桥项目扩募份额发售，并于2026年1月完成扩募上市；华润消费REIT市值稳居C-REITs首位，自上市以来累计实现现金分红7.71亿元。2026上半年成都万象城机构间REIT成功发行，有序推进商业不动产REIT申报，多层次REITs平台建设日益完善。

（华润置地2026年中期财报）

如果说增长方式的改变，决定了工作重点的改变；企业角色的改变，则决定发展思维和工作思路的调整。

现在的华润置地，角色已经从“开发一个项目、销售一批住宅”，转向商业、社区、片区和公共空间长期运营的参与，是服务城市发展的重要成员。这是与传统地产模式最根本的分野——

传统模式下，房企拿地建房、交付即结束，与城市的连接是一次性的；而在“城市投资开发运营商”定位下，华润置地与一座城市的关系被拉长到十年、二十年，甚至更久。

例如在深圳，从深圳万象城、深圳湾到片区统筹更新，从写字楼、租赁住房到购物中心，再到深圳大运中心、大湾区全运会场馆等文体公共空间，华润置地在建设完成后，还要长期负责招商、运营、服务、引流乃至资产升值。

角色的延伸，让华润置地从“卖房子的开发商”变成了“经营城市的合伙人”，这是“运营+资管”时代最稀缺的差异化能力之一。

这也是为何华润置地能够在2026上半年新签到长沙奥体中心、文体产业运营新获无锡奥体中心等城市建设管理与咨询业务项目，新获的16个项目中，北京丽泽、深圳大运、合肥苏宁广场等5个优质购物中心都属于经营性不动产业务。因为有了片区统筹、商业综合体运营能力、文体场馆代建运营能力、存量盘活能力的“组合拳”，市场更相信华润置地有能力把资源价值充分释放，城市更相信华润置地能够担下“一起成长”的重任。

业绩依然是一切能力的最好验证。2026年中期业绩显示，期内华润置地101.6亿元核心净利润，盈利展现了良好韧性，同时其经常性业务核心净利润66.5亿元保持了稳定的同比双位数增长。

这也说明，华润置地在保持开发业务第一曲线基本盘的同时，第二、第三增长曲线也为公司带来了更多的利润增长空间，包括经营性不动产的租金收入、写字楼与酒店的运营收入，以及轻资产管理费、REITs相关收益，均具有更强的持续性，也为公司带来了更加长期、稳定的现金流。当三条曲线协同发展并持续兑现为稳定利润，公司的估值增长空间也随之打开。

给房地产“新模式”打样

华润置地引发行业转型新思考

2026年8月28日，住房与城乡建设部等多部委集中发布8份全国性房地产政策，核心诉求即是“全面构建房地产新模式”——

为改变过去房地产“快开发、快销售、快回笼”的三高模式，新政从顶层设计即明确了搭建覆盖全生命周期的信贷产品体系：开发端匹配项目建设周期，销售端衔接现房销售节奏，持有运营端配套长期经营性贷款，以此引导金融资源从增量开发向存量持有运营系统性转移，适配房地产存量时代的行业转型方向。

的确，我国城镇化率已超过67%，行业红利早已从土地、杠杆，转向运营红利、能力红利，行业也应早从“建更多房子”转去“让已有空间产生更多价值”。

华润置地在过去30年的探索中，从2005年“住宅+投资物业”双轮、2021年“3+1”一体化与城市投资开发运营商、到2026年的“三条增长曲线”，适配每个阶段的时代基调，来不断探索与验证。

如今，它找到的是“城市投资开发运营商”的新锚点，并在长期实践中已经建立了经常性业务的“利润新引擎”。这对于国内房地产企业而言，是为在房地产新模式中“更好活下去”提供的一个范本。

例如新政下的信贷要求，覆盖从单一开发环节，延伸到“开发—销售—持有运营”的全周期。这与华润置地一类走“运营+资管”模式的企业非常适配。同时，新政鼓励的长期经营性贷款、住房租赁贷款、REITs等工具，也正是华润置地第二条曲线的购物中心租金、写字楼租赁、租赁住房，以及第三条曲线的保租房REIT、消费REIT所涉，为企业奠定了新格局的发展基础。

普睿数智董事长丁祖昱就分析指出，从开发商向运营商、从物业公司向城市服务商，是行业发展的必然方向。存量时代房企核心竞争力从“拿地盖楼的规模能力”，转向长期资产运营、城市综合服务的价值创造能力，房企竞争逻辑从规模扩张转向能力竞争。

换句话说，华润置地一方面把握行业机会将第一增长曲线开发业务做强坐大做优，另一方面购物中心租金、商业运营、物业服务及资产管理等业务可为公司持续贡献收入，增强企业穿越周期的能力。相关资产还可通过REITs实现盘活，推动资金回流及再投资。其本身资产也在优秀运营中能保住稳定的收益率。

在当下的时代阶段，不同房企是否能从不同侧面、采取不同方式找到非开发业务的机会、转换核心能力，适配房地产新模式，值得整个行业思考。

(凤凰网王婷婷)