于帅卿 中房报记者 付珊珊丨北京、浙江报道

大规模拆迁退潮之后，老旧小区怎么办？

在浙江温州乐清市的虹苑小区和绍兴市越城区的长城教苑小区，两场由业主“自掏腰包”，政府做赋能的“原拆原建”给出了答案。

温州乐清市虹苑小区，52户业主100%签约，户均自筹约20万元，成为浙江首个重建费用由业主全额自筹的自主更新小区。绍兴市越城区长城教苑小区，273户居民12天内实现100%签约，成为首个“预制板小区自主更新”与“片区功能统筹更新”结合的“双更新”项目。

这两个案例走出了一条“居民主体、政策托底”的城市更新新路径。

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20万元建三居电梯房

乐清市虹桥镇虹苑小区拆除前以及改造后效果俯瞰图。乐清市虹桥镇供图

虹苑小区建于1986年，是乐清市虹桥镇最早的补助型商品房，当年主要安置教师、科技人员和机关干部职工。4幢52户，一到二层为一套、三到五层为一套。

今年70岁的庄笛玲在小区居住了近40年，是见证小区兴衰变迁的老住户，说起老房子的居住困境，她感触颇深，“楼上漏水会漏到楼下，裂缝大到手电筒从楼上往下照，光能从缝里透下来。卫生间设在楼梯下方，成年人进出要弓身，稍微直一点就撞头。”

2015年，虹苑小区首次房屋安全鉴定为C级危房，彼时不少住户因担心安全而搬离，仅剩无处可去的居民勉强居住。2025年，危房等级升至D级。

乐清市虹桥镇虹苑小区拆除前的阳台和屋内房顶情况。乐清市虹桥镇供图

“危房等级升级后，小区随即启动腾空程序，两个月内全部腾空完毕，目前小区主体建筑已全部拆除。”乐清市虹苑小区业委会主任、自主更新委员会主任郑建钤表示。

其实业主们不是没想过出路。十余年来大家一直争取政府征收拆迁，“因小区体量小，长期等不到政策支持。”郑建钤坦言，这一等就是十几年。

2024年至2025年，一系列重磅政策落地，彻底打通了小区自主更新的制度通道。先是中央文件明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”；随后《浙江省城镇社区更新条例》施行，为危房拆除重建提供了创制性法治保障。

政策有了“桥”和“路”，但具体怎么走，还需要政府把蓝图落到每一户的实地上。乐清市委市政府将虹苑小区列为全市城镇老旧小区自主更新先行试点，成立了由分管副市长任组长的专项工作专班，市住建局、资规局等部门实体化运作、常态化履职，负责顶层设计、政策指导、跨部门协调审批。虹桥镇同步组建专项工作专班，扎根一线承担政策宣传、群众发动、矛盾化解等工作。市区镇三级联动体系迅速搭建，“政府引导、居民主体”的工作格局全面形成。

“虹桥镇村镇建设办主动下沉小区解读政策，并结合业主需求给出具体方案：可建成电梯房、有停车位、赠送抬高层，设计为96平方米、97平方米、106平方米和107平方米的三室户型。”郑建钤表示。

乐清市虹桥镇虹苑小区改造前情况。乐清市虹桥镇供图

从设计方案看，小区原有4幢老楼重建为2幢，每幢配备电梯、地上架空车库，配备车位，项目预计2027年6月底竣工交付。改造后，小区户均建筑面积扩容约7.6平方米、套内面积增加约1.6平方米，彻底解决困扰业主近40年的户型差、无配套、居住不安全等核心痛点。

从出资合同看，重建项目合同总价1010万元，全额由业主自筹承担，费用涵盖房屋拆除、设计、工程建造、电梯安装、管线改造等费用。按照项目总建筑面积约5545平方米计算，综合单位造价约1821元/平方米，户均改造出资不到20万元。

为保障公平公正，小区制定了清晰的出资与选房机制。“业主统一预交20万元，交房前通过抽签确定房号，据实结算、多退少补，出资最低约17万元，最高约25万元。”郑建钤介绍。

“我们老小区早已有价无市，周边500米内优质小区房价8000~1.5万元/平方米，买一套100平方米左右的全新电梯房至少80万元。自筹20万元焕新，比买开发商新房划算太多，还能留在熟悉的老社区。”庄笛玲说。

“市政府明确引导业委会开立更新专项基金账户，实行专户管理、专款专用，全程跟踪资金缴存进度，确保资金规范使用、安全可控。”乐清市住房和城乡建设局局长张海表示，目前52户业主已全部完成首期资金缴纳，少数未足额缴款的业主也已签订补缴协议，全员参与、全员共识的格局全面形成。

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9万余元原地换电梯新房

绍兴市越城区长城教苑小区改造前俯瞰图。绍兴市越城区建设局供图

如果说乐清虹苑小区代表了小规模老旧小区精细更新的范本，绍兴市越城区长城教苑小区则以大体量、全自主、强创新的模式，为全国老旧预制板小区提供了突破性路径。

长城教苑小区坐落于越城区城南街道，是上世纪90年代初建成的老旧教工宿舍小区，由13幢5层预制板楼栋组成，共计273户，户型面积区间为44平方米至72平方米。

作为典型的高龄预制板小区，房龄超30年的建筑先天建设标准偏低，经年累月的老化让各类居住弊病集中爆发，墙体开裂、屋面渗漏、管线老化、吊顶脱落等问题常年存在，居民日常生活深受困扰。

“房子问题一年比一年多，墙体倾斜、吊顶脱落，反复修补也无济于事。”在小区居住十多年的业主王女士对此感触颇深。资深住户胡先生则最怕大风大雨天，“感觉房屋整体都会晃动，窗户漏风漏雨，住在里面每天都提心吊胆。”

绍兴市越城区长城教苑小区腾空前的房屋状况。绍兴市越城区建设局供图

为改善居住环境，全体业主长期以来期盼拆迁焕新。然而，随着城市大规模拆迁政策退场，坐等政府改造已然行不通，自主原拆原建成为小区破局的唯一出路。

民心所向即是改造所向，小区更新在精细化民意摸排中稳步推进。2025年6月，街道和社区启动第一轮自主更新意愿调查，同意比例便超过95%。2026年5月小区业委会成立，专项统筹改造工作，7月23日实现273户全员签约，从启动签约到完成仅用12天。

“前后进行了四轮意愿调查，自主更新方案一次比一次清晰和完善。”绍兴市越城区建设局相关负责人表示。

从自主更新方案来看，由原有13幢老旧5层预制板楼栋，改造为6幢11层小高层住宅。户型设计了44平方米、55平方米、66平方米、78平方米、83平方米5种套型，同步配套升级小区绿化、公共停车位、物业用房等基础配套，居住空间与整体舒适度大幅提升。

改造后小区总计可提供285套房源，较原有户数新增12套调剂房源，按照规定将用作保障房，房源处置收益全部用于平衡项目建设支出，实现项目可持续运营。

资金方面，越城区坚持三方平衡，构建“项目自平衡，业主主出资，政府轻补贴，机制可循环”的资金筹措体系。

绍兴市越城区长城教苑小区房屋已全部腾空。绍兴市越城区建设局供图

为适配不同家庭的经济条件与居住需求，小区制定了透明化、差异化的出资方案。原产权面积重建单价为建设成本优惠价，扩面部分单价为签约时新房市场评估价的八折。

以长城教苑主力户型55平方米为例，如居民选择原面积更新，仅需出资9万余元即可住上带电梯新房。

业主潘女士表示，“按照中介预估，小区更新后房价每平方米至少上涨两三千元，房屋流通性也会大幅提升，不管是自住还是转手，都划算。”

除了资金方案，长城教苑更大的突破在于跳出“小区单点改造”，创新落地“小区自主更新 片区功能统筹更新”的双更新模式。

在推进小区自主更新的同时，政府同步统筹盘活周边闲置校舍、闲置用地，系统性补齐片区养老、文体、停车等公共配套短板，让城市更新更具整体性、系统性、民生性。

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政策松绑赋能自主更新

100%业主同意、全员自筹更新，看似简单的结果，背后是复杂的民意博弈、规划突破与政策攻坚。

虹苑小区增容方案沟通持续了一年多才最终确定，原88平方米户型业主都想扩大，但受消防通道和停车位限制，扩容空间有限；原出入口仅约4米，不满足6米消防要求，小区最终出资190万元购买路口一户村民自建房拆除拓宽。

长城教苑的全员签约，同样是精细化群众工作的成果。业主胡女士是最早一批呼吁原拆原建的住户，却因新房居住分配问题一度犹豫，街道、社区精准对接，协调解决居住难题，最终让她深夜主动排队签约。

正是这些“一户一策”的精细化群众工作，让两个小区都跨越了从“接近100%”到“真正100%”的最后一公里。而每一处卡点的打通，背后都有一整套政策工具箱在精准托底。

在顶层设计上，浙江省出台的《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》和《浙江省城镇社区更新条例》提供了法治保障。

“在省、市政策基础上，越城区构建‘区级总体实施方案 区级试行实施细则 小区专属工作方案’三级政策体系，着力破解自主更新‘无标准、无流程、无兜底’难题，真正跑通‘政策—建设—办证’完整闭环。”绍兴市越城区住房和城乡建设局党委书记、局长王宝金表示。

审批机制上，各地因地制宜简化流程、压缩时限。绍兴市越城区成立党政主要领导为双组长的工作领导小组，由区建设局牵头会同发改、资规等多部门力量，专班化运作，实行并联审批、一站式办理；乐清市政府多次召集住建、资规等部门专题研究协调，针对项目指标超规、审批受阻等堵点逐一明确破题路径，以“个人建房”方式创新办理审批手续，后续全程由镇政府主动对接、代办指导，无需业主跑腿，大幅降低群众办事成本。

规划与税费减负上，明确新增的电梯、公共走廊等民生配套建筑面积不计入容积率核算，有效破解扩容瓶颈、平衡建设成本；纳入更新试点的项目免征城市基础设施配套费，同时支持业主提取公积金、专项维修资金用于改造，直系亲属可联动提取，全方位降低业主出资压力。

针对老旧小区普遍存在的历史遗留问题，两地均实行“一户一策”攻坚。其中，乐清市主动对接上世纪80年代国有原始开发商，为无房产证业主补办证件，协调银行破解带押过户、查封过户难题。“目前，小区内14户特殊产权问题已全部清零。”张海表示。

从“苦等拆迁”到“自主焕新”，虹苑与长城教苑的实践，让“居民主体、政策托底”的城市更新新路径，变成了52户和273户居民摸得着的现实。有了清晰的规则、畅通的路径、兜底的保障，自己掏钱建自己的好房子，这条路走得通。