继828楼市新政出台后，广州土拍拿出两宗含金量十足的住宅地块，分别为海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块、黄埔科学城KXCGS-I4-8映日路地块，两宗地块已正式挂牌出让，将分别于9月30日、10月9日开启限时竞拍。一块是琶洲产业核心区的高端改善居住用地，一块是科学城核心断供十余年的净地，双核心地块接连登场，直接敲定广州东西片区未来数年的改善楼市格局，是今年下半年值得关注的土拍重头戏。

琶洲南区401地块：产业高地之内，稀缺居住资源迎来补仓

提到琶洲，大家的第一印象是总部企业云集、商务楼宇密集的产业核心，片区产业发展势头强劲，但适配居住的可开发宅地资源十分有限，产业热度持续走高、住宅供应持续稀缺，是琶洲楼市最鲜明的现状。

该地块官方编号HZ0305401CZTB，又称琶洲南区401地块，土地用途为二类居住用地兼容其他交通设施用地。宗地占地面积31325㎡，计容总建面68915㎡，容积率2.2，建筑限高80米，整体居住舒适度可观，地块挂牌起始价301687万元。核算下来，地块直接挂牌楼面价43777元/㎡，计入无偿移交的公共配建后，折合楼面价为44984元/㎡。

地块配建要求清晰规范，需无偿建设建面1440㎡的6班幼儿园、300㎡托育设施，配套总建面1850㎡，所有配套设施验收合格后，须无偿移交海珠区政府指定单位统一运营。同时，竞得房企需落实广州楼市现行的“交房即发证”服务模式，保障业主收房时即可满足不动产权证书办理条件，切实提升居住置业体验。

区位层面，地块坐落于海珠区琶洲南区，科韵路以东，临近琶洲地铁站，紧邻成熟住宅小区保利天奕，日常出行与生活氛围十分成熟。教育配套方面，片区规划布局1处36班九年制学校，包含小学24班、初中12班，搭配2处6班幼儿园，能够有效覆盖片区常住人口的基础教育需求，配套规划落地性明确。

从板块参考价来看，周边在售标杆项目保利天奕2026年8月网签成交均价为79722元/㎡。该项目所属的琶洲南区402地块楼面价42500元/㎡，403、404地块楼面价43000元/㎡。对比可见，本次401地块起拍成本高于板块前期出让地块，琶洲板块不缺置业购买力，仅缺优质住宅货量，高地价基底也明确了地块未来主打改善产品的定位，刚需适配性较低。

地块核心客群清晰，主要适配琶洲片区高薪产业人群，满足其就近居住、减少通勤消耗的置业需求，客群基础稳定扎实。客观来看，地块起拍成本偏高，一定程度压缩了房企开发利润空间，后续产品打造、户型设计、社区品质的打磨，将十分考验房企的操盘实力。

黄埔映日路地块：科学城核心久未供地，优质商住净地重磅补位

视线转向广州东部核心的黄埔科学城，映日路以北、开泰大道以东的KXCGSI48地块，是板块沉寂多年后迎来的优质商住地块。科学城核心发展成熟、居住需求旺盛，但多年鲜有新增宅地出让，新房供应长期处于紧缺状态，本次地块挂牌，刚好填补了区域改善住宅的市场空白。

地块用地性质为二类居住用地兼容商业用地，总用地面积34822㎡，计容总建面76608㎡。其中住宅建筑面积（含配套）上限74008㎡，商业建筑面积最低配建2600㎡，兼顾居住属性与片区商业配套补充。地块容积率2.2，建筑限高80米，起拍总价131534万元，整体指标均衡，适配改善社区打造。

公共配建方面，地块需建设2819㎡9班幼儿园、200㎡物业管理用房、100㎡居民健身场所，配套总建面3149㎡，完善社区基础生活配套。地价维度可多维度参考：整体计容建面口径下，直接起拍楼面价17170元/㎡，扣除配建后为17906元/㎡；按住宅最高可建面积计算，直接楼面价17773元/㎡，扣减配建后起拍楼面价18563元/㎡，地价起步门槛相对友好。

该地块的规划调整历程极具参考性，地块于2025年4月完成商改住调规，由商业用地调整为商住用地，初始调规容积率3.0，首次挂牌时下调至2.5，彼时因市场因素终止出让。本次重新挂牌，容积率进一步下调至2.2，进一步提升了社区居住舒适度，地块开发条件更加优质。

区位配套成熟度突出，地块地处科学城核心板块，毗邻地铁21号线科学城站，周边3公里范围内覆盖黄埔区府，地铁两站可通达天河智慧城，区位通勤优势显著。商业配套上，紧邻科学城商业广场、翡翠希尔顿酒店，2公里内汇聚万达广场、大壮国际广场等成熟商业体，日常消费、休闲场景完善。生态层面，地块被科学城体育公园、环山岭公园、尖峰岭公园多重生态资源环绕，实现繁华配套与宜居环境的兼顾。

梳理科学城供地历史可以发现，板块上一次宅地出让为2021年深振业竞得的HBPQ-A-6地块（现振业天成项目），楼面价27274元/㎡；若聚焦科学城核心范围，宅地出让记录可追溯至2012年的越秀·岭南山畔地块。目前科学城核心在售新房仅有大壮名城旧改项目，黄陂、香雪等外围板块虽有新房供应，但多数远离地铁，配套成熟度相对薄弱。

体量适中、配套成熟、临近轨道交通、无旧改遗留问题，是当下改善型开发地块的优质模板。该地块总价可控，无需处理复杂的旧改问题，房企可专注打磨适配改善客群的住宅产品。同时，科学城多年积累的本地置换需求、天河外溢置业需求，将为地块竞拍提供充足支撑，大概率会引发房企适度争抢。

同属改善定位，却对应两套置业逻辑

两宗地块核心指标相近，容积率均为2.2、建筑限高均为80米，产品定位均偏向改善圈层，但依托的板块基本面、市场逻辑完全不同，适配的置业人群也有明显差异。

琶洲南区401地块起拍总价30.17亿元，扣除配建后起拍楼面价44984元/㎡，属于广州楼市高成本住宅地块。它的核心优势在于琶洲成熟的产业势能、稀缺的居住用地属性、完善的地铁与生活配套，高净值置业客群储备充足。地块核心约束在于地价基数高，房企开发利润空间有限，地块开发核心难点在于打造出适配高地价的高品质产品，板块去化基本面具备稳定支撑。

黄埔映日路地块起拍总价13.15亿元，住宅口径扣除配建后起拍楼面价18563元/㎡。核心价值在于科学城核心长期断供后的稀缺补位，近地铁、多公园、全商业的配套优势，加上干净的净地属性，开发难度低、产品可塑性强。地块最大的市场变量，在于竞拍环节的竞价热度，最终成交价格，将直接决定未来片区新房的定价区间。

土地成本锁定产品品质下限，板块购买力支撑市场价值上限，两宗地块精准印证了楼市核心发展规律。

简单来说，琶洲地块依托硬核产业实力，自带高价值属性，主打高端改善置业；科学城地块依托片区需求沉淀与配套优势，主打性价比改善与城区置换。这也提醒置业者，改善置业无需一概而论，不同核心板块的房产价值支撑、成长逻辑各不相同。

9月30日琶洲南地块率先开拍，10月9日科学城映日路地块接棒出让。两场土拍不仅是两宗土地的交易，更将敲定广州东西核心片区未来2-3年的改善新房供给格局与价格体系。优质地段、成熟配套、纯粹改善定位的宅地持续入市，也让广州改善楼市的产品竞争，正式进入品质比拼的新阶段。