来源：丁祖昱评楼市

刚刚过去的8月市场，表面上是冷的，里子却有分明的层次。

新房成交继续走低，重点城市新房项目平均去化率却创出32个月新高。拿地总量在收缩，土地市场却拍出近五年同期的最高溢价。企业销售数据平淡，龙头房企的销售也先于行业触底反弹。

把8月市场的各个维度拼在一起，可以看到，房地产的调整仍在继续，但结构性的回暖已经先一步冒头。

8月的销售数据，单看总量平淡，拆开看结构才见分晓。

2026年8月，典型房企单月权益销售1466.1亿元，环比只涨了0.5%，但这是在前七个月持续修复基础上的微增，1-8月累计13880.9亿元的同比降幅，还在继续收窄。

其中，头部企业的销售已经先于行业触底反弹。

2026年8月，中海地产单月权益销售额达147亿元，环比增长近6%，累计同比增长超10%；华润置地单月销售达130.1亿元，环比大增29.3%，领涨龙头房企。这两家企业稳居行业前三。

前10强中，绿城中国单月环比大增25%，绿地控股亦实现12.5%的两位数增长，累计同比增长12.7%。

整体来看，8月龙头房企销售端边际改善，各性质头部企业均有亮眼表现，行业集中度持续提升。

从增幅榜看，29家企业实现正增长，其中3家企业增幅超过了100%。

其中，央企抗风险能力最强，近半数实现正增长且分布均衡；国企表现次之，四成企业正增长，地方国企依托区域深耕展现韧性；混合所有制企业正增长不足三成，整体承压；民营房企分化最剧烈，虽有近15%企业实现30%以上高增长，但近八成负增长，区域深耕型民企逆势突围。

8月的新房市场，看起来是冷的。重点50城成交约964万平方米，环比降17%、同比降18%，三个能级同比全部转负，一线降8%、二线降24%、三四线降5%，

但供应端缩得更厉害。8月50城新增供应约583万平方米，环比降25%、同比降39%，是2024年以来除春节月外的单月最低。

供求比已经连续多月低于1，卖出去的比推出来的多，狭义库存在被动去化。这说明成交的低迷，一半是需求走弱，另一半是供给自己先撤了。

最反直觉的一组数据在开盘端。全国重点15城市新房项目平均去化率升到44%，环比涨了约10个百分点，是2024年以来32个月的最高读数。一线城市全线反弹，北京65%、深圳71%、上海54%，广州单项目83%。

一边是总量在跌，一边是去化率在创新高，唯一的解释是，房企把有限的货值都压在了少数优质项目上，市场回暖是结构性的、以质取胜的，不是普涨。

二手房方面，呈现“高位连续回落、一线韧性凸显、增长动能持续收敛”的特征。2026年8月，全国重点20城市二手房成交面积合计约1535万平方米，环比下降9%，同比增长5%，单月规模连续第四个月回落，但仍与2025年月均1538万平方米的水平基本持平。

当前二手房市场对新房需求的分流效应依然显著，“以价换量”与置换链条的活跃仍是支撑成交的主要动力。

土地市场是8月最有戏剧性的一个板块。2026年8月，土地成交建筑面积2407万平方米，环比下降27%，同比下降46%。成交金额环比下降7%。

但从市场热度来看，8月平均溢价率为7.3%。自市场步入调整期以来，2022-2025年的每一年8月平均溢价率均不高于5%，2026年8月较此前4年最高点超出2.6个百分点。

这主要是由于一线城市多宗优质地块迎来集中成交，北京、上海的8宗地块包揽了高总价榜的前排，海淀四季青宅地经过130轮竞价拍出97.61亿元，成为北京年度总价地王；朝阳广渠路宅地楼板价冲到8.14万元每平方米，刷新板块纪录。沈阳、宁波、武汉这些城市也出现了超过20%的高溢价宅地。

但热的只是少数地块。从企业拿地来看，2026年1-8月，100家典型样本企业拿地总量继续收缩，新增货值、拿地金额、新增建面分别为10766亿元、541亿元、4881万平方米，同比分别下降24%、25%和20%，降幅分别收窄8个百分点、7个百分点和5个百分点。

保利、华润、中海三家新增货值都超过千亿，拿地金额也都过了400亿元，位居前三，但即便头部企业，投销比也普遍谨慎，绝大多数把投资压在一二线城市。

对行业而言，8月最大的意义不在于某一个数字的涨跌，而在于方向的确认。

企业层面，龙头企业的回暖说明优质主体的修复已经开始，但行业整体的分化还在加剧。市场层面，新房成交走弱与开盘去化率创新高并存，揭示出回暖的底色是结构性的，好项目在抢跑，普通项目仍在煎熬。投资层面，土地溢价率创五年同期新高与百强拿地总量收缩并存，折射出土拍市场的冰火两重天。

规模扩张的时代结束了，存量高质量发展的阶段开始了。接下来，谁能把产品做好、把运营做精，谁就能在分化中站稳脚跟。

对购房者来说，市场正以更理性的方式定价，确定性在增加。楼市没有一夜回暖，但它正在以更健康的方式，重新定义自己。