9月4日上午10时，828国家楼市新政发布之后广州迎来的首宗涉宅地块——天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块（原广东电视台地块）正式限时竞拍。本场土拍是828新政后广州土拍市场的一次重要观察窗口，共有保利发展（836号）、越秀地产（666号）、珠实地产（188号）和天河高新（398号）4家房企报名竞价。

经过18轮竞价，该地块最终由广州天盈房地产开发有限公司（归属越秀地产）竞得，成交总价24.81亿元，溢价率15.88%；直接楼面价36589元/㎡，扣除配建后折合楼面价37417元/㎡。

该宗地块为二类居住用地，两宗子地块合并出让，宗地面积为82044.45平，出让宗地面积34718.7平方米，计容总建面67805平方米，容积率2.1；AT1003083地块限高70米，AT1003084地块限高80米，挂牌起始总价214095万元，直接起拍楼面价31575元/平方米，扣除配建后起拍楼面价32289元/平方米。

公服配套方面，地块配置社区养老服务机构、社区居委会等，公服配套总建面1500平方米。竞得企业需要同步建设地块范围内城市道路、绿地，竣工验收合格后无偿移交相关主管部门。出让文件同时明确两大硬性要求：项目落实“交房即发证”，收房阶段购房人即可具备申领不动产权证条件；项目建设全部按照广州市“好房子”相关标准执行，对住宅产品品质提出明确约束。

区位：奥体北翼，教育资源具备确定性

地块坐落于天河智谷世界大观板块，大观路以东、大观公园路以北。交通层面，临近地铁21号线大观南路站，远期还有19、23号线规划，可快速通达天河核心区；地面路网依托大观路，能够衔接华南快速等城市主干道。

教育资源是本地块一大加分项，地块东侧有已投用的广州市天河外国语智谷学校，周边越秀观樾配建小学同样由天外办学，在服务半径内，片区义务教育资源的确定性较强。周边汇集广东体育职业技术学院、广州思源学校，奥体中心、商场、银行、幼儿园等生活配套齐全，居住底色已经成型。

放眼片区，周边改善新房供应集中，越秀观樾2026年6月网签成交72800元/㎡，缦云广州网签65400元/㎡，合景臻颐府网签69300元/㎡，几个项目均主打大户型低密改善，也代表板块当下的价格与产品基准。

复盘：二度挂牌，出让条件做了实质性调整

值得注意的是，这并非该地块第一次走上土拍舞台。该组地块曾在2025年5月挂牌，竞价前夕终止出让。对比上一版出让方案，本次做了明显优化：将两宗地块合并整体出让，容积率从2.3下调至2.1，取消此前要求的45班学校、社区卫生服务中心等重配建任务，仅保留基础社区公服，开发压力有所降低，地下空间也允许整体连通开发，更利于开发商做完整的社区规划。

降低容积率，意味着项目可以偏向小高层产品，避开高密度塔楼，契合板块已经成型的改善定位。但代价也客观存在，去掉大规模学校配建之后，地块自身不再新建校园，后续业主学位需要依托片区既有教育资源，入学结果仍要以教育局当年招生政策为准，这一点购房者需要理性看待。

观察：天河宅地稀缺，但板块竞争并不轻松

作为828新政落地之后广州开拍的首宗商品住宅用地，本次竞拍具备很强的风向标意义。

一方面，在天河宅地持续稀缺背景下，容积率2.1的纯居住宅地属于市场稀缺货源；叠加出让合同强制落实广州“好房子”建设标准，直接抬高未来项目产品下限，代表广州土地出让已经把品质要求前置到拿地环节，引导房企从追求开发速度转向产品打磨。4家头部房企报名、18轮竞价也说明，在新政环境下，天河核心区优质低密地块依旧受到房企认可。

但市场挑战同样客观存在。世界大观奥体片区，越秀观樾、缦云广州、合景臻颐府等多个千万级改善项目存量充足，板块内部客户争夺十分激烈。本宗地块扣配建楼面价站上37417元/㎡，拿地成本不低，后续要实现盈利，对房企产品力、成本管控、定价策略都是不小考验。

板块本身也存在短板：地块局部城市界面新旧交织，大型商业配套偏弱，消费更多依赖奥体优托邦等外部商业；距离地铁21号线大观南路站有一定步行距离，并非地铁上盖，会过滤一部分极度看重轨道交通的刚需群体，项目未来目标客群，更偏向天河本地置换、追求低密居住环境的改善家庭。

启示：土拍规则灵活调整，看懂广州供地新逻辑

原广东电视台地块调整条件后重新挂牌成交，释放出清晰信号：面对楼市新政的大环境，广州土拍正在根据市场反馈动态优化出让规则。通过下调容积率、推行极简配建，卸掉房企过重的配套包袱，以此提升地块对开发企业吸引力，让土地价值回归居住本身。

对于越秀地产而言，该地块的核心利好是天河区位、低密规划指标，以及片区现成的教育配套；风险来自高昂土地成本与板块内改善盘扎堆的激烈竞争，项目最终市场表现，高度取决于房企后续产品打造能力。

对于购房者，该宗地块未来入市，将为天河东部改善市场新增一个重要选项。但片区竞品众多，项目未来实际售价、去化节奏，仍需要持续跟踪观察。