一户出资12万多元，50年“楼龄”的危房经过“原拆原建”，不到一年就变身为宜居“好房”......这是去年发生在湖南省长沙市雨花区侯家塘街道湘农桥社区二区9栋的真实故事。

9月4日，湖南省住建厅、省自然资源厅、省财政厅联合印发《关于支持老旧住房自主更新的通知》，支持全省城区老旧住房实施包括原拆原建在内的三种自主更新模式。

此政策自即日起施行，有效期5年。

按照部署，湖南省城市（含县城）建成区国有土地上符合条件的老旧住房自主更新更新模式分为三种：一是原拆原建模式，指老旧住房片区整体拆除重建；二是改扩翻模式，即保留房屋主体结构，通过局部改建、适度扩建、翻修翻新，改善户型、增加面积、完善功能等；三是整治提升模式，不改造房屋主体结构，综合实施加装电梯、配套设施完善、绿化提升等。各地可结合项目技术可行性与资金平衡方案，科学引导产权人合理选择更新模式。

“这不是各住户想怎么改就怎么改，需要兼顾技术可行与资金平衡，也需要住户统一意见后有序实施。”曾参与某项目自主更新的长沙一开发商负责人表示，老旧住房自主更新后，消除了住房结构、电气线路、外墙掉落等安全隐患，提升了品质，完善了配套设施，改善了居住环境，实现了多方共赢。

湖南此次明确，符合国土空间规划要求且满足下列条件之一的三类老旧住房，可自主申请更新改造，由各市州结合本地实际，确定具体范围。

一是产权清晰、不存在违法建设或违法建设已整治到位，经鉴定属于C级、D级危险住房的；二是无独立厨房、卫生间等非成套住宅；三是年久失修、安全隐患较大、使用功能不完善、配套设施不齐全的其他老旧住房。

湖南同时强调，严禁以老旧住房自主更新名义违法违规拆除改造历史文化街区、文物和历史建筑，不得随意拆除具有保护价值的老建筑、古民居及传统风貌建筑，禁止拆真建假，以防止执行中出现偏差。

尤其是，不得以老旧住房自主更新名义变相建设别墅和私家豪华庄园，坚决杜绝劳民伤财的“面子工程”“形象工程”。

为强化政策支持，湖南从加强用地支持、优化规划管控、完善技术标准适配、强化产权保障、拓宽资金支持、推广装配式建筑和智能建造等六个方面创新突破，实现用地、规划、产权同步打通。

在用地和规划上，采取原拆原建、改扩翻模式的项目，在用地性质、用地范围和土地使用权属不变的前提下，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件办理相关手续。为完善房屋使用功能（如增加厨房、卫生间等），湖南允许适度增加建筑规模，专项用于建设公共服务及配套设施、原有住宅合理扩面等。

值得注意的是，与此前部分“原拆原建”项目执行的“四原限制”不同，湖南此次发文明确，允许新增建筑规模在优先满足原住户安置后仍有富余的，经全体产权人同意，可统筹用于建设保障性住房或建设出售（租）房屋等以实现项目资金平衡。

不仅是支持适当新增建筑规模以筹措资金，在拓宽资金支持方面，湖南还坚持“产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充”原则，符合条件的项目可按程序申请有关政策性资金。

同时，湖南支持社会资本通过直接投资、间接投资、参股、专业物业服务、公共物业与车位运营等方式参与老旧住房自主更新，鼓励政策性银行与商业性金融机构依法合规提供中长期、低息专项贷款。对经济困难且无其他住房的产权人，项目更新施工期间可通过配租保障性住房满足基本居住需求，公租房租赁补贴纳入地方住房保障体系统筹支持。

产权保障方面，自主更新中形成的不动产，土地与建筑物兼容多种功能且具备分割条件的，可按宗地范围、建筑区域或空间分层办理分割审批与权属登记，实行分区分层设权。对剩余土地使用年限较短的项目，湖南支持结合项目审批同步办理土地年限续期手续。对于历史形成的无合法用地手续的建设用地，按不同时期依法依规分类明确认定标准和处置政策，予以妥善处理。

此外，湖南还鼓励老旧住房自主更新项目采用装配式建筑方式建设，外墙面积可不计入容积率核算，不计容建筑面积最高不超过总建筑面积的3%。同步推进节能改造、适老化、适儿化改造，提升更新项目的建筑品质和宜居水平。

湖南省住建厅相关人士表示，全省各市州将建立“市级统筹、区县落实、部门指导、产权人自主”的工作体系，用好“街道吹哨，部门报到”工作机制，引导居民全过程参与更新改造，推动多元参与，鼓励有条件的地区推行规划师、建筑师、工程师、评估师等进社区，为居民提供全过程专业技术支撑。