2026年，中国商业地产站在一个微妙的拐点上。增量开发退潮，存量资产堆积，"收租"这个延续了二十年的商业模式，正在逼近它的天花板；而与此同时，消费REITs扩容、城市更新提速、运营能力开始被资本重新定价——行业第一次发现，商场值多少钱，不再只取决于地段和面积，更取决于谁在里面运营、怎么运营。

2025年，大悦城发布“1123”战略体系，年轻力被置于战略首位——即以商业引领为先，以年轻客群为锚。

一年过去，2026年半年报给出的新信息是——年轻力没有停留在活动与口号层面：上半年2.31亿客流、234.02亿元销售额的背后，流量正在以资产的方式被计量、被沉淀、被定价。

这一次，我们不看它"做得好不好"，只看它"算得对不对"。

年轻力2.0：从"来打卡"到"常消费"

上半年，公司投资物业及相关服务板块实现营业收入27.43亿元，同比增长7.23%，毛利率56.73%——这个数字放在地产行业格外刺眼：当传统住宅开发结算毛利率普遍在20%上下徘徊时，运营型物业的毛利水平已经是开发业务的两倍有余。这一数据成为理解大悦城这半年的起点。

能获得这样的成绩，答案要从客流说起。上半年，公司全国在营购物中心实现销售额234.02亿元，同比增长6.4%；吸引客流2.31亿人次，同比提升15.5%；平均出租率93%。客流增速持续跑赢销售额增速——换算下来，人均单次消费约101元。这个数字不算高，但它揭示了一个战略选择：在存量竞争时代，大悦城优先做的是“流量蓄水”，先把人请进来、留下来，再通过会员运营拉长用户生命周期、提升单客价值。

支撑这个选择的，是已被验证的IP方法论。以“大悦嗨新节”为代表的原创经营档期，上半年实现销售额5.7亿元，同比增长10.4%，客流387.5万人次，同比增长18.3%。248家店铺销售额创历史新高。IP活动不是简单的促销节点，而是持续制造到访理由的内容生产线——在社交媒体定义消费的时代，“有内容可发”本身就是生产力。

年轻力的方法论正在从自营项目向轻资产输出复制。大悦城管理输出项目累计已达44个，在营项目37个，在管面积470万平方米——“运营能力”本身，开始成为可以独立定价的产品。

从"大悦城"到"大悦生活"

一场迟到的业态和解

年轻力带来的客流红利，需要一套机制把它“接住”，让它不只是一次性到访，而是可留存、可运营的用户资产。

这半年大悦城最受行业关注的动作，是将商业事业部与物业事业部整合，成立“大悦生活”。同步落子的还有：撤销大区层级，设立七家城市公司，构建总部直管城市的扁平化架构；设立数智化中心，为全体系运营提供数据底座。一条主线贯穿其中：打破业态的墙。

长期以来，商业与物业是两条平行线：前者经营陌生人的一次性消费，后者服务业主的长期居住。但一个消费者的一天，往往同时穿越这两条线的边界——上午在写字楼、下午在商场、晚上回社区。业态之间的墙，从来不是消费者的墙。

大悦生活最实质的变化，是会员资源的打通：大悦城在全国30余个商业项目积累的近2500万会员，与物业服务的业主资源实现体系内同轨运营。商场消费积分未来可以直接抵扣物业费；业主的居住权益也能转化为购物中心专属消费福利。一个人在不同业态产生的行为数据，正在拼出一张更完整的用户画像，从而指导更精准的运营决策。用户粘性从单次交易升级为长期陪伴——这正是把易逝的流量，固化为可持续的关系资产。

多业态协同

一份客流的四次变现

关系沉淀之后，一份流量在体系内如何反复变现？

半年报里有一组值得并列阅读的数据：公司写字楼整体出租率89.4%，租金水平保持市场前列；产业地产整体出租率91.8%；长租公寓整体出租率93%；酒店板块实现营业收入5.33亿元，同比增长14%。

这组数据的共同点在于：它们服务的是同一群人。产业园区里工作的年轻人，白天在写字楼上班、午休去商场吃饭、晚上回长租公寓——他们是同一个人的同一天。产业板块已有独立的建制支撑：原产业与写字楼管理部升级为产业发展事业部，产业不再只是商业的“配套楼层”，而是拥有独立战略地位的流量入口。

由此，一条清晰的变现动线展开：产业地产把人导入片区，写字楼承接工作场景，购物中心承接消费场景，长租公寓和酒店承接居住场景。这不是分散风险的多元化，而是围绕同一客群的多次变现。

变现做到深处，还有最后一跃。华夏大悦城消费REIT上市至今累计完成7次分红，年化分派率维持在5.5%以上；以天津大悦城为底层资产的商业不动产REITs已于7月底正式获证监会、深交所受理。资产证券化正从“破冰”走向“管道化”。资金端，公司综合融资成本降至3.11%，同比下降43个基点。REITs端5.5%以上的分派率与3.11%的融资成本之间，就是运营能力在资本语言中的定价空间。

至此，一份流量完成了它的资产化旅程：从商场里的客流，到穿越四个业态的多次变现，再到资本市场上的估值重估。

结语

回到开头的那个问题：年轻力的下一站，是什么？

大悦城用这半年给出了答案：下一站不是更多的活动、更密的档期，而是资产表上的一席之地。用年轻力制造流量，用大悦生活沉淀关系，用多业态完成变现，用REITs与低成本资金完成资本闭环——流量走完这一整套旅程，才真正成为了资产。

存量时代，商业地产的核心能力正在从“招商”转向“运营”。大悦城用这半年证明了一件事：年轻力不是营销概念，而是可被计量、可被沉淀、可被定价的资产要素。当行业还在讨论“怎么做运营”时，大悦城已经完成了从制造流量到沉淀资产的全链条闭环——这道公式，值得整个行业拆解。