6月下旬，南京仙林大学城羊山湖畔，那座曾被反复讨论、几经波折的乳白色“云朵城堡”，终于揭开了面纱。德基艺术奥莱开启试营业，部分店面开门迎客。经过数月的紧张筹备就在刚刚，栖霞发布终于官宣，德基艺术奥莱将于本月26日正式开业!

PART01

德基艺术奥莱官宣本月26日开业

早在6月末，商场正门处“德基艺术奥莱（DEJI ART OUTLETS）”的标识已正式挂牌。

最为吸睛的是那只紫色大象IP形象——与新街口德基广场的经典橙色小象不同，仙林德基的小象换上了全新配色，

步入商场内部，青绿色的自动扶梯、大量运用的弧线元素、色彩斑斓的墙面装饰，处处透露着与传统奥莱截然不同的青春活力与艺术氛围。

2F与3F之间的空中连廊将不同商业区块无缝衔接，站在连廊处可远眺羊山湖碧波，购物体验更像是“逛公园”。

户外伞状构筑物可自由开合，入夜后，灯光在伞面间流转交织，斑斓光影随呼吸般变幻，为静谧夜空添上一笔灵动。

品牌方面，吸引VALENTINO、MaxMara、GIADA、Armani、Alexander Wang、Colombo、BURTON、YI、Staccato、Champion、华为及苹果授权店、IQOO全球首家电竞店、UR栖霞首店、兰熊鲜奶南京首店、蛋魂栖霞首店、松松炸鸡栖霞首店、波司登全国首家奥莱旗舰店等相继入驻。

业态分布清晰：

B1层主打时尚女装与潮玩运动，1楼为社交轻餐，2-3楼聚焦高阶户外与快时尚，4楼则是精致餐饮。

延续德基网红厕所，“解忧所”呈现年轻、跳脱的设计氛围。

PART02

45万仙林人口的底气：

消费底盘稳，商业与板块互相“输血”

根据公开数据，仙林大学城集聚了南京大学、南京师范大学、南京邮电大学、南京财经大学等12所高校及多个大型居民社区，常住人口约45万人。

这45万人的日常消费需求，构成了德基艺术奥莱最坚实的消费底盘——而且他们的消费力与项目的“艺术 奥莱”年轻化定位高度契合：

大学生对Champion、蕉下、太平鸟等品牌有高频需求，教师和中产家庭群体则是高阶户外和精致餐饮的天然客群。

反过来，德基艺术奥莱的落地，让这45万仙林大学城人口在金鹰奥莱、万达茂之后，终于迎来了更高能级的商业升级——一座集艺术体验与品质消费于一体的高端商业综合体。

这种“在地消费力”与“升级型商业”之间的互相锁定，会在未来持续为板块注入人流与活力。

对于周边住宅来说，一个由稳定消费支撑、不易陷入冷清的商业体，能长期维持居住界面的热度和便利度，这是房产保值的重要隐性支撑。同时，45万人口基数中包含了庞大的师生群体，尤其近邻南京知名的民办仙外，周边构成了强劲的租赁市场基础。这些群体的消费力不容小觑，这也让周边小区的租金回报和资产流动性更增了一层保障。

PART03

德基艺术奥莱

六年波折终落定!

回顾仙林德基的历程，堪称一波三折。

2020年德基正式进军仙林；2023年项目基本建成时，却传出“爆改”消息，已完工的外立面被全部拆除重做；

拍摄时间：2023年11月16日

拍摄时间：2024年10月10日

拍摄时间：2025年5月

此后项目案名历经“仙林德基文化艺术高端商业中心”“德基时刻”“德基奥莱”等多次更名，最终定名为“德基艺术奥莱”。这种反复，曾让外界对项目的推进节奏充满好奇与猜测。

如今，六年的等待终见真容。仙林德基艺术奥莱不仅是德基旗下首座奥莱广场，更是国内首个明确以“艺术概念”定位的奥特莱斯项目。

这份用时间换来的确定性，对于仙林板块资产的价值支撑是立竿见影的——潜在买家看到的是一个已经兑现的城市配套，而非停留在图纸上的想象。

PART04

羊山湖周边住宅率先受益

仙林德基艺术奥莱紧邻地铁2号线羊山公园站，位于羊山公园西侧，建筑本身以乳白色云朵状轮廓与羊山湖的碧波绿意相映成趣。

对于紧邻项目的羊山湖花园、栖园等小区而言，这相当于在步行距离内，多了一座集购物、餐饮、艺术体验、湖景休闲于一体的高品质商业综合体。

“家门口逛德基”的体验，在南京范围内尚属首次。德基此次刻意弱化纯卖场感，通过弧形连廊、观湖视野、艺术化空间设计以及紫色小象IP，营造出契合年轻家庭与高校师生审美的社区友好氛围。

这种氛围让羊山湖周边住宅不仅拥有湖景资源，更拥有了“下楼即享艺术商业”的独特生活方式标签。在二手房市场中，这种兼得自然湖景与品质商业的稀缺属性，将让羊山湖周边房源稀缺属性更上一层。

羊山湖公园实景

PART05

青龙片区纳入核心辐射圈

价值同步提振

值得注意的是，德基艺术奥莱的商业辐射范围远不止紧邻地块。与项目相距仅3公里的青龙片区，同样被纳入这一城市级商业体的核心辐射圈。

区位示意图

青龙片区近年作为仙林科教城的重要拓展板块，2026年栖霞区政府工作报告明确提出，将“青龙片区、环羊山湖”打造为‌综合性城市中心‌，区域发展优先级显著提升。目前板块内已有大批商品房住宅项目交付，居民陆续入住，但区域内商业配套尚处于培育阶段，居民对高品质消费场景的需求长期依赖外部输送。

德基艺术奥莱的开业，让青龙片区居民通过短途车程即可快速抵达这座集购物、餐饮、休闲、艺术体验于一体的商业综合体，日常消费的便利度实现跨越式提升。

这种“近而不邻”的距离恰到好处——既享有顶级商业配套的辐射，又保持了青龙片区自身低密宜居的居住氛围。

对于未来青龙片区的新房市场而言，德基艺术奥莱的运营兑现，为片区提供了一个重量级的配套锚点，有助于增强购房者对配套成熟速度的信心；对于二手房业主来说，“几公里直达德基”也将成为房源价值的增量标签，助力片区人居品质和资产价值双向提升。同时在南大落地青龙片区的消息传开后，市场对于板块后期规划的落地信心显著回升。

PART06

德基“多座时代”起笔仙林

板块获得长期战略加持

从更宏观的视角看，随着新街口德基广场稳坐“全国店王”之位，河西“德基时刻”、夫子庙文商旅项目等陆续推进，南京正在步入“多座德基”的新时代。而仙林德基艺术奥莱，恰恰是这个新时代的第一枚落子——德基将旗下首个艺术奥莱、首个走出新街口的大型独立项目，都放在了仙林。

这种战略选择传递的信号很明确：仙林不是边缘试验田，而是德基多极布局中的关键一极。

对于购房者而言，这意味着仙林板块将获得来自顶级商业运营商的长期资源投入和品牌背书，而非一次性的事件驱动。板块的价值成长，从此多了一个可持续的“商业引擎”。

从六年前的蓝图到如今的实体，从一波三折的期待到本月26日确定正式开业，从45万仙林大学城人口的消费底盘到羊山湖周边住宅的价值率先兑现，再到青龙片区的同步提振，仙林德基艺术奥莱的落地，是一块关键拼图的归位。仙林周边的居住价值，正在被重新丈量。