作为“十五五”开局之年，2026年房地产与建筑行业正迎来深度变革，告别增量模式，转向存量提质的新赛道。

8月28日，RICS中国峰会2026在沪举行，汇聚海内外资深行业专家，聚焦政策解读，探讨AI科技赋能、全球资产布局、资产盘活与绿色低碳，共筑地产全新发展格局。

凤凰网房产风财讯作为峰会独家合作网络媒体，对盛会进行了全程播报，并与清华大学建设管理系长聘教授、房地产研究所所长刘洪玉展开对话，深入解读行业新阶段的发展新思路。

凤凰网：

当前中国房地产市场处在大周期的什么位置？

刘洪玉：

十五五开局之年，中国房地产市场正处在一个历史性的关键节点。尽快完成过剩存量的消化盘整、开启市场高质量发展的新篇章，就是我们最核心的任务。

凤凰网：

今年政策主线强调「控增量、去库存、优供给」，您认为当前市场止跌回稳的关键堵点在哪里？供需自主调节功能如何恢复？

刘洪玉：

市场止跌回稳取得了很多重要进展，但也还面临着许多挑战。比如许多城市的房价收入比和租金价格比等关键指标还没达到合理水平，市场预期也还未达成一致。

恢复市场供需自主调节功能的关键，是重建市场信心（出手买房不会后悔）、提振家庭有效需求（提高支付能力和意愿），目前各地政策的着力点主要是这两个方面。

凤凰网：

「构建房地产发展新模式」提了很久，它在制度和企业两个层面分别应该怎么落地？

刘洪玉：

“房地产新模式”就是强筋壮骨、重建信任和信心的高质量可持续发展模式；构建新模式工作，原来设想的比较简单，实际上很复杂，要做许多扎实的工作。

新模式建设一是问题导向，解决传统模式下存在的一系列问题；二是目标导向，面向未来有前瞻性，尽量避免产生新的问题。制度新模式的构建已经取得了非常大的进展，刚刚颁布的“828新政”就属于这一类；企业新模式也在华润置地等优秀企业开始落地了，当然要推广到整个行业还需要时间。

凤凰网：

房地产行业进入存量时代，房企破局的可行路径有哪些？代建、运营服务、城市更新等新赛道能否成为第二增长曲线？

刘洪玉：

面向各种物业类型和房地产全生命周期各发展阶段，结合企业能力特点，提供“纵横一体化”的或某特定物业类型的某个发展阶段的“专业化服务”。

过去房企可能是为追求规模不顾一切不择手段，未来一定重视发展质量、敬畏专业和市场。

政府回购土地、调规、转保纳保等为存量资产盘活提供了很多可能性，REITs也为商业不动产盘活提供了市场化的通道。

代建服务、运营服务、城市更新等可以成为第二增长曲线，甚至是一部分企业的第一增长曲线。

凤凰网：

您如何看待中国公募REITs扩容对存量资产盘活的现实意义？

刘洪玉：

REITs是资产盘活的市场化手段。美国REITs发源于20世纪70年代，也是开发建设过量需要盘活存量的年代。REITs能走多远，关键是看能不能给投资者带来可预期的持续稳定的收益。

所以不能仅从“盘活存量资产”这个现实意义去理解C-REITs。构建一个新的C-REITs市场，让投资者分享到商业不动产投资的红利，培育服务于这个市场的，覆盖商业不动产基金管理、资产管理、运营管理等新的服务行业，将带来广泛正向的经济社会影响。

凤凰网：

您认为AI、数字孪生、智能建造等技术，会给行业带来什么颠覆，专业人才需要具备什么新能力？

刘洪玉：

AI为代表的数智技术，确实能赋能行业、赋能专业人士，也改变了空间供需的格局。专业人才一定要学会驾驭AI等数智技术的能力，帮助自己高效的解决房地产领域相关的分析和决策问题。但一定要记住，AI是赋能，不是替代。