8月份，房地产行业迎来重要的政策窗口期。

月末中央集中出台一揽子系统性新政，从销售制度、信贷管理到资本市场融资，共同构成房地产发展新模式制度框架。地方层面，包括北京、上海、成都、西安、南京在内的重点城市对现有政策进行优化调整，进一步助力市场止跌回稳。

从数据上看，房地产市场短期走势与政策之间出现一定分化。根据克而瑞监测，新房市场受传统淡季、供应收缩双重因素影响再度承压。2026年8月全国重点50城新建商品住宅成交面积约933万平方米，环比下降16.9%，同比下滑16.4%。二手房成交面积虽连续第四个月环比回落，却依托以价换量优势保持8.8%的同比正增长。

新房交易走弱

具体来看，新房方面，供应规模延续收缩并再度走低。

克而瑞数据显示，8月份全国重点50城新建商品住宅新增供应面积约617万平方米，环比下降10.0%，同比下降31.8%。1-8月，累计供应面积约6109万平方米，同比下跌23.3%，降幅较1-7月扩大1.1pcts。

成交方面，市场在传统销售淡季与供应持续收缩的双重拖累下再度承压。8月份全国重点50城新建商品住宅成交面积约933万平方米，环比下降16.9%，降幅较上月收窄5.8pcts；同比由7月的基本持平转跌，下降16.4%。1-8月，累计成交面积约9297万平方米，累计同比下跌10.8%，降幅较1-7月扩大0.7pcts。

从各能级城市表现看，一线城市相对韧性，是三大能级中唯一保持同比正增长的板块。二线城市加速回落、三四线城市单月承压的分化格局进一步凸显。

从重点城市新房成交规模看，8月份重庆、广州和天津分别以57万平方米、51万平方米和48万平方米位居前三。其中，环比降幅分别为11.9%、3.1%和4.6%。同比降幅分别为27.8%、0.7%和1.8%。

二手房韧性凸显

二手房方面，在新房成交同比转跌的背景下，二手仍凭借价格优势与交易灵活性维持正增长。

根据克而瑞数据，8月份全国重点20城二手房成交延续回落态势“四连降”，成交面积约1451万平方米，环比下降8.0%，同比增长8.8%。1-8月，累计成交面积约12509万平方米，累计同比增长6.9%，增速较1-7月扩大0.2pcts，二手房成交量级与增速均显著领先新房，二手主导地位持续强化。

从各能级城市表现看，一线城市8月二手房成交约414万平方米，环比下降5.6%、同比增长4.1%，前8月累计成交3608万平方米，累计同比增长5.3%；二三线城市8月成交约1038万平方米，环比下降8.9%、同比增长10.7%，前8月累计成交8900万平方米，累计同比增长7.5%。

从重点城市成交规模看，成都以168万平方米居首位，环比微降1.8%、同比增长15.6%，连续多月领跑全国；上海以167万平方米紧随其后，环比下降4.5%、同比增长10.9%；北京成交127万平方米位列第三，环比下降1.6%、同比增长2.8%。

从同比增速看，苏州、东莞、扬州、惠州等城市同比增幅超20%，低基数叠加价格优势驱动成交放量。整体来看，二手房市场“头部城市规模稳定、外围城市成交分化”的格局延续。

静待新政传导落地

整体来看，在“以销定产”逻辑主导、房企推盘节奏放缓的背景下，8月新房供应端依旧克制，延续“整体收缩、局部放量”格局，各能级全面走弱背景下仅少数低基数城市逆势放量。

二手房方面，二三线城市成交增速明显领先一线城市，反映出部分二三线城市在房价充分回调后，价格敏感的刚需与改善需求释放弹性更足，存量房市场承接能力持续增强。同样，二手房对新房需求的分流效应仍然显著，“以价换量”与置换链条的活跃仍是支撑其成交的主要动力。

克而瑞研究中心预计，8月末中央层面密集释放的销售制度与信贷新政，有望为“金九银十”市场注入预期动能，但政策从落地到成交的传导仍需时间。