8月28日，住建部等中央三部门发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》：对于新出让地块和未开工地块，“优先选择现房销售”。

政策发布至今，将近两周。行业和市场给出了怎样的反馈呢？凤凰网房产通过采访专家，先对政策要点进行梳理。

为什么要出现房销售政策？《毅家之言》出品人郭毅给出的解读是，现房销售可以杜绝项目烂尾，保障购房者权益。因为现房销售，对现房阶段影响居住感受的一些产品设计，也会有优化的可能。

对于房企的影响，郭毅认为体现在四个方面：

一是对于房企资金链的影响是巨大的，竣备后解冻监管资金，资金回笼的周期可能延后12-18个月，对于房企的再投资会有本质的影响；

二是按项目制进行金融监管，房企不能在各个项目之间做更多的资金调配，对于房企而言，拿地投资额和布局的城市，就会更加谨慎；

三是在项目的开发上，基于资金回笼，会进一步压缩开发过程中的时间成本和财务成本，压缩施工周期，尽早竣备；

四是在产品的规划设计上，会更深入的进行客户研究，从前期更精准预判未来市场，会有更多的项目争取抬板建筑规划，提升施工效率和整体控成本。

从土地市场上，基于现房新政，土拍确实已经在变冷了。目前为止，低密的地块，相对竣备较快，房企拿地积极性会高。相对高密度的施工周期长，竣备压力大的，比如朝阳驼房营地块，现场叫停，基于现房新政调整出让条件后再拍卖。郭毅认为，房企在土拍上，会更多选择相对成熟的一些城市板块，或是规划落地进入到一个实施周期中，可以随着现房销售，周边配套已经基本落位。

对于银行来说，郭毅认为在新房销售资金监管上，以北京为例，年销售额4000亿元左右，大部分纳入资金监管，如何测算成本与收益。此外，变为项目制后，银行对于项目的优差判断，也需要有一套成熟的评价体系。

当前，北京现房销售的细则还没有出炉，业内关注的是8月28日之前，新拿地但未拿规划许可证的，是按现房还是期房销售。金融机构监管的资金能否分期付给房企项目方。项目竣备必须是整盘还是可以按楼栋进行竣备。

基于行业专家对现房新政的解读，凤凰网房产在项目案场走访中，关注到了这些变化：

一是购房者理性决策。通过对在售新房和二手房门店走访，有新房购房者说：“关注到了现房新政，但并未觉得供需当下会有大的变动，还是会根据自身需求看房买房，不会太着急入手。”据二手房门店中介讲：“购房者主动提起现房新政的并不多，最近金九银十带看多一些，成交量还没明显变化；

二是有项目内部讨论涨价。部分轨道新盘开盘热销后进入尾盘，售罄无忧状态下，计划调整折扣，有从九一折调整到九五折，还有项目对热门稀少户型计划总价上调百万。但也有新政前，开盘去化很好的新盘，内部有讨论收回一个点的折扣，但并未落地。另据在京头部房企反馈，在售项目价格未有变动。新政后未拿证的项目，有计划和意向客户前期沟通，基于不同首付比例，进行折扣调整，比如首付80%，折扣会更高。

三是品质现房热度上升。有担忧现房销售影响供需的购房者，转向了在售的现房项目，在对融创壹号院，望京国誉府，国誉燕园等准现房项目走访中，据案场置业顾问讲，新政后客户量和成交，都有提升。

总体来看，在即将到来的现房销售时代，在京房企都在积极应对，基于企业和项目的不同情况，向政府反馈，来共同推动北京的现房销售细则能更精准有效。从房住不炒到好房子的提出，再到现房销售政策，北京乃至全国楼市已经处于“换挡期”，对购房人而言是利好，对房企而言是挑战，如何能更好适应新政，如何能持续健康发展，如何在利润与品质上找到平衡点，需要房企智慧破局。

面对房地产行业深度的变革，势必对市场供需产生滞后性影响，当下及未来，品质房企和优质项目，定能在新的市场格局中占据主动。