作者:陈小喜

8月28日，多部门联合发布房地产“组合拳”，有序推进现房销售改革、优化个人住房按揭规则、放宽房贷期限等政策，加快构建房地产新发展模式。

新政落地首个周末，多个新盘到访客流明显增加。深圳某项目负责人告诉凤凰网房产，年轻刚需客群咨询量环比上涨20%～30%，成交量上扬约30%，不少观望已久的家庭加快了置业节奏。总价300万元左右的三房户型走俏，教育配套成为刚需家庭重要考量因素。

北京的变化，不在于成交量的冲高，而在于购房者决策逻辑发生转变。信贷减负打开置换空间，对“所见即所得”的偏好明显增强。

不少意向买家主动暂缓贷款办理节奏，等待地方细则落地，希望赶上竣工备案之后才开始还贷的政策红利，部分家庭可将还贷起始时间延后约18个月。叠加北京近期公积金贷款额度上调100万元的地方配套政策，置换型家庭获得了重新算账的余地。

此轮新政对市场的刺激作用首先呈现在一线城市，市场端的带看、咨询、认购数据普遍回暖。

新政释放利好一线城市先接住了

北京的购房者赵先生原本锁定丰台一套400万元的三居室，测算后计划由商业贷款转为公积金贷款，节省的利息可以用于其他生活开支。“公积金能多贷一点，利息也低了，手头宽裕了不少。”赵先生这样说。

家住东直门老城区的李女士打算在通州买一套养老房，“买房养老更希望所见即所得，拎包就能住。”随着副中心东迁，城区的医疗、教育等在通州设立了分院，李女士的想法颇具代表性。“过去期房最大的不确定就是交付品质，能亲眼确认采光、楼间距、园区环境，心里踏实很多。”

新政释放利好也外溢至二手房市场，房况新、品质好的二手房源咨询量走高。信贷减负叠加现房预期，共同推升北京改善置换意愿，买方正在由过去单纯的“价格敏感”，转向越来越看重交付确定性、居住品质和长期资产稳定性。

二手房市场的回暖现象也出现在深圳。新政落地首个周末，深圳二手房年内单日签约量创下新高；9月1日至6日，贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月同期增长20%，较去年同期增长17%。深圳国有银行已开始受理房贷最高延长至40年，月供的减少切实减轻90后年轻购房群体负担。

深圳贝壳研究院分析，北京、上海政策带动深圳情绪修复，加上学位购房需求释放和全国政策红利传导，多重因素推高了市场活跃度；进入“金九银十”传统旺季，热度可能继续抬升。

观望情绪消解金九银十可期

在上海，政策利好恰好撞上传统“金九银十”的预热窗口，最直观的信号是成交决策周期明显缩短，观望情绪加速消解。

新政落地十天，新房售楼处、中介门店活跃度显著抬升。有楼盘销售负责人反馈，新政一周，认购成交环比提升约50%；以往购房者平均决策周期大约6个月，现在普遍缩短至3个月。二手房端，中介门店签约量环比上涨20%～30%，市场流通性有所改善。

供给端同样释放中长期信号。9月3日，上海印发住房城乡建设“十五五”规划，明确未来新增商品住房2500万～2800万平方米，同步推进3000万～4000万平方米老旧小区改造工程。充足的房源储备有利于平抑阶段性供需波动，业内判断，后续新房开盘整体去化率有望稳定在75%以上，市场具备平稳运行的供给基础。‌‌‌

与过去多轮以降首付、降利率为主的刺激不同，本轮8·28新政的本质是房地产新发展模式的制度建设。一方面，通过优先现房销售、提高预售门槛、资金闭环监管，从源头降低交付风险，重建购房信心；另一方面，通过按揭优化，给居民提供更加灵活的长期负债选择，而不是简单鼓励加杠杆。

整体看，政策已经为“金九银十”打开了空间，短期成交量有望继续抬升；但中长期，市场将走向平稳、分层、高质量发展。

央视新闻、环球网综合