观点网讯：近日，广东省住房和城乡建设厅印发《广东省城市体检与城市更新一体化推进工作指引》《广东省城市更新专项规划和年度实施计划编制工作指引》《广东省城市更新片区策划编制技术导则》《广东省城市更新项目实施方案编制技术导则》等文件，坚持以规划为引领、需求为导向、项目为牵引，系统构建城市体检与城市更新一体化全周期管理机制。

本次印发的4项规范指引作为省级城市更新工作和技术指导文件，贯穿城市更新工作全过程，涉及项目谋划、建设、运营全周期，明确“体检—更新—评估—提升”循环推进一体化工作程序，提出城市体检、专项规划、年度实施计划、片区策划、项目实施方案等关键环节的工作要求，强化成果之间的衔接传导，对广东九类更新任务进行分类引导，保障项目精准谋划和有序实施，推动建立高效的工作推进机制，健全高质量的规划编制实施体系，为全省城市更新工作提供系统化指导。

《广东省城市体检与城市更新一体化推进工作指引》提出按照“体检找问题—规划定策略—片区谋项目—方案筹资金—评估促提升”的工作思路，以“流程一体化”“空间一体化”“指标一体化”的推进方式，构建体检与更新一体化闭环工作流程。

一是构建城市更新工作闭环实现“流程一体化”。以城市体检为工作基础，建立城市更新“4510”闭环流程，包括以体检“4图5清单”、专项规划更新重点片区指引图及项目储备库“1图1库”、片区策划更新片区设计图及项目实施库“1图1库”、项目实施方案项目设计图及资金拼盘“1图1盘”为四个工作抓手，围绕“抓问题、落空间、谋项目、定资金、评效果”五个一体化实施阶段，明确“查找城市病灶、谋划更新策略、编制专项规划、编制实施计划、编制片区策划、编制实施方案、做好资金拼盘、实施更新项目、开展成效评估、巩固更新成果”10个流程节点。

二是在空间和指标上衔接体检成果与规划编制。通过“4图5清单”（问题地图、需求地图、资源地图、整治潜力地图，问题清单、需求清单、资源清单、整治建议清单、项目建议清单）实现体检成果到更新规划的“空间一体化”，将体检空间作为更新项目的空间落位与范围依据；建立体检与更新共用的“一体化指标”，区分“刚性”与“弹性”，作为更新项目量化（实施规模、实施体量等）的依据，并通过问题整治率等检验一体化成效，实现体检指标到空间落位的连贯性，空间品质到体检指标的可溯源性，强化城市更新要素潜力评估与体检指标应用。

三是提出完善组织机制、数据底座和智慧平台等保障措施。建立体检更新一体化工作机制，强化跨部门工作协作，健全市级统筹决策、区级协调推动、街道（镇）重点落实的分层管理模式。探索建立一体化数据底座与AI智能体数据化平台，加强城市更新信息技术保障，实现城市更新全周期、系统化监督管理。

《广东省城市更新专项规划和年度实施计划编制工作指引》明确城市更新专项规划和年度实施计划的定位作用、内容框架和编制审查要求，突出更新战略统筹、特色行动落实和项目库分阶段谋划管理。

一是明确规划计划的定位作用和编制实施程序。城市更新专项规划是统筹城市更新工作的纲领性文件，承担战略引领功能；城市更新年度实施计划是各市开展城市更新行动的年度总体计划。城市更新专项规划由城市更新主管部门组织编制，经城市人民政府审定后实施，并应报省住房城乡建设厅备案。经城市人民政府审定印发的城市更新专项规划、年度实施计划，是城市更新项目相关审批手续及建设实施、专项资金申报、金融贷款的基础依据。

二是突出城市更新专项规划的战略导向作用。提出体检成果传导、更新战略研究、更新行动任务、城市设计引导、重点片区指引、更新项目谋划、投融资与运营、配套保障措施八方面主要内容。要求开展城市更新战略研究，强调更新策略与城市发展的一体化关系，强化专项规划目标策略制定和城市人口、空间、经济三大方面发展战略的紧密衔接，并强调规划编制中运营与资金匹配、谋划的重要性。结合广东实际，充分吸纳全省各地市更新任务需求与规划编制特色，落实广东片区统筹推进的工作要求，为更新行动任务和重点片区划示及片区指引制定提供图表参考案例。

三是建立项目库分阶段谋划管理规则。统筹专项规划与年度实施计划的编制及衔接，优化项目库动态管理和规划实施保障等工作细则，建立项目储备库与实施库分阶段谋划工作机制与管理规则，明确城市更新项目实施库由市级城市更新主管部门实施动态管理。

《广东省城市更新片区策划编制技术导则》明确城市更新片区策划的定位作用，提出编制内容框架和审查要点，突出体检先行、内涵发展、统筹协调、长效治理。

一是明确片区策划的编制要求和程序。片区策划是城市更新规划实施体系中承上启下的关键环节，主要内容包括更新片区体检、更新片区统筹、更新片区实施、专题研究等。片区策划为划定城市更新项目、协调决策片区更新实施重要事项、指导编制项目实施方案提供基本依据，并作为安排城市更新政策性资金等要素、制定和优化调整详细规划的重要参考。片区策划由市级城市更新主管部门或县级以上人民政府组织编制。

二是以片区体检作为片区策划编制的基础条件。落实“先体检后更新、无体检不更新”，以更新片区内的建成环境、存量资源等为对象，开展片区体检，通过构建片区体检指标体系、摸清片区现状底数、衔接上层规划要求、查找问题短板、梳理各利益相关方更新意愿和改造诉求、识别潜在更新资源、提出整治举措建议，形成问题清单、需求清单、资源清单、整治建议清单和项目建议清单，为片区策划方案编制提供工作基础。

三是建立更新片区“统筹协调—项目实施—长效治理”的技术路径。强化片区策划与城市整体发展战略、城市更新专项规划的衔接协同，对片区目标定位、功能业态、用地与设施布局、城市设计引导、土地与产权整备、资金筹措、实施分期与时序等作出统筹安排，提出详细规划调整建议，推动片区更新实现经济、社会、环境、文化等综合效益。建立片区更新项目库，提出片区内项目统筹实施要求，确定各方利益相关方合理共担的资金模式。鼓励明确片区统筹主体，构建“投、融、建、管、运”一体化实施机制，市场主体承担的改造投资成本应与运营收益相匹配，形成资金闭环，引导多元主体共同参与片区长效治理。

《广东省城市更新项目实施方案编制技术导则》明确城市更新项目实施方案的定位作用，提出编制内容框架和审查要点，突出尊重民意、精准施策、运营前置、分类指导。

一是明确项目实施方案的编制要求和程序。项目实施方案是指导城市更新项目建设运营全流程的系统性、实操性方案，是城市更新项目改造实施及相关审批手续的重要依据。主要内容包括项目更新基础、功能定位、更新方案、运营管理、资金测算、专题研究等。项目实施方案由县级及以上城市更新主管部门组织项目实施主体编制。

二是构建“方案—建设—运营”项目全生命周期实施闭环。以现状资源分析和改造诉求征集为基础，确定项目功能定位，形成规划设计、建筑设计、产权登记、产权归集、土地整备、实施计划与时序等“多案合一”更新方案，着力破解多主体产权归集、成片连片土地整备等实施难点堵点。强化城市更新项目全生命周期资产运营管理，开展项目投资收益测算，评价综合效益和可行性，推动“重建轻管”向“建管运一体”转变，促进项目长效运行与可持续更新。

三是提出城市更新项目分类实施指引。衔接我省持续推进城市更新行动的政策文件，对城镇老旧小区改造、城中村改造、完整社区建设、城市基础设施建设改造、城市生态系统修复、既有建筑改造利用、老旧街区老旧厂区更新改造、城市历史文化保护传承、城市功能完善等九类城市更新任务，“一类一策”提出差异化更新指引，指导各地因地制宜、有序实施。

今年以来，广东加大力度推进城市更新工作，强化工作部署，持续健全政策指引，加强项目谋划管理，统筹推进各地市全面开展城市体检评估，有序编制城市更新专项规划、片区策划和项目实施方案，启动建设城市更新重点片区72个，实施城市更新项目3789个，获得中央各类补助资金超250亿元，上半年完成投资2391亿元。