从北投·晟景汀澜到北投栖澐湾，再到北投和璟，继任北投置业总经理的李辉，迎来了难得的高光时刻。

上个月的北京新房成交榜单，北投和璟网签269套，成交金额11.74亿元，夺得套数和金额冠军。

截至9月14日，据北京住建委官网数据，北投和璟已网签306套，成交均价4.0万元/平米。

开盘不足一个月，网签率35.41%，近期又将继续加推，有望成为2026年年度快消红盘。

多一间房的巧思

在红海市场的宋庄，为何北投和璟会热销？有两个核心，一是地段，处于宋庄板块的核心，隔壁含章园是副中心行政办公二期的配套居住区，聚集大量公务员、事业单位职工。临近安贞医院通州院区和北京第一实验学校。

可以说在宋庄多年持续的供地中，北投和璟处于绝版优质地块，优圈层+高配套。

二是巧思，源于户型设计上的变身。来看北投和璟建面约为95㎡的户型图，户型单页上明确写着是两室两厅两卫，也是报规的表述。

但细看户型图会发现，实则是三室两厅两卫，东南侧多出了一间房，面宽2.8米，进深4.7米，面积约13.16㎡。

按均价4.0万元/㎡计算，多出来的一间房价格约为52.64万元，不在报规里，就属于赠送，而95㎡户型的总价约为380万元。

凭借这份巧思，自然会让购房者觉得高性价比，但多出来的一间房是否违规？这种行为，对于存量在售项目也有失公平。

难解的存量盘

在北京住建委的官网上，北投栖澐湾和北投晟景汀澜的预售证都已到期。这两个项目入市至今，一路走的并不顺利。

先来看北投栖澐湾项目，是北投置业2023年6月底价竞得，楼面价2.57万元/㎡，销售指导价5.5万元/㎡。

2025年初，以云帆汀澜案名入市，但取证后一直没有开盘，直到8月份，屈晨主导进行了改头换面式的调规。

调规后的云帆汀澜改名栖澐湾，变身为四代宅好房子，拟售均价从5.5万元降至4.2万元，每平米降了1.3万元。

而实际的成交均价是3.6万元/㎡，对照楼面价2.57万元/㎡，只有1.05万元/㎡的缝差，如何平衡利润与成本，是屈晨要解决的难题。

但低的价格，也会令购房者产生担忧，交付是否和承诺的一致，看不见的隐蔽工程，质量是否合格。

这也能侧面印证，将副中心四代宅新房价格降至3字头的北投栖澐湾，重启时开售取得不错的网签成绩，但之后并未实现“以价换量”。

不调规难以应对市场变化和购房者需求，调规后也未能守住价格保住流速，屈晨的这一次操盘，交出的业绩并不出色。

栖澐湾去化不佳，或许还源于晟景汀澜的交付问题，年初有业主在人民网留言板投诉，提出了6大问题，包括绿化工程、地下车库、小区围栏/安防、公区设施、室内装修等。

图片来源业主发帖

如今，交付后，还有业主发贴文反映该项目入住后发现的质量问题。从贴文中的照片能看到，脱落的墙皮。

系统性的症结

梳理来看，拿地端，北投置业深耕通州，在住宅开发上存在系统性短板，北投栖澐湾从拿地到入市，历时1012天，与同期通州其它项目从拿地到入市3-4个月相比，节奏太慢。

而在产品设计上，即便调规成四代宅产品，但空间尺度和布局，功能和居住体验存在硬伤，例如北投栖澐湾建面约110㎡户型，南向三面宽，北侧两面宽，做了豪华厨房却没有独立的家政间。

在管理维度，年初晟景汀澜项目，8号楼东侧地库口，发生高坠事故，屈晨作为项目建设单位总经理，未被纳入追责名单。

但项目工地发生坠亡事故，作为购房人，不免担忧。如若是不知情购买了8号楼的业主，入住后又会怎么想。

从拿地到规划设计到施工管理再到交付，每一个环节在北投置业入市的项目中，暴露出了不同程度的问题。

这些系统性的症结，传导到经营层面，是极限让利、去化不畅、品质投诉频发，导致的低回款效率和低利润空间，逼近“赔本赚吆喝”。

据企查查显示，2026年8月31日，北投置业主要成员列表完成更新，主要成员屈晨退出，新增李辉。当前北投置业经理职务已由李辉担任，屈晨仅保留北投置业旗下子公司北投雅正的董事、北投宏象的经理职务。

面对这些难题，深耕北投集团体系内城市运营与智慧地产板块的李辉，又将如何破局？