来源：丁祖昱评楼市

9月已经过去近半个月。要判断今年“金九”成不成，得先搞清楚它是怎么开场的。

与往年不同，今年“金九”的货源在8月底就已经排进了推盘表：深圳4455套、西安2104套、武汉1705套、郑州306套，四个可比城市合计预计供应较8月实际推售环比大增129.7%；广州7个项目合计约80万平方米，环比增229%。五城之中四个放量，货已经备好。

需求端也提前给了信号。13个重点城市对9月的一线预判里，12城预期新房成交环比回升，二手房成交预期全线向好、无一城看跌。

供应就位、转化回暖、成交待兑现，这是今年“金九”启动的顺序。但它究竟能走到哪一步，得回到8月留下的市场表现上去找答案。

普睿数智城市机构调研数据显示，“金九”节点的推盘力度显著提升。总量层面，深圳、武汉、西安、郑州四个可比城市合计预计供应较8月实际推售环比大增129.7%；其中深圳以4455套居首，武汉、西安都在2000套左右，广州预计供应总量约80万平方米，环比增229%。五城中四个供应放量，“金九”货源准备在8月末已经完成。

结构上，深圳、武汉、西安、郑州四城刚需占64.4%、改善占28.1%、高端占7.5%，刚需产品占到将近三分之二。

深圳以刚需为绝对主力，3521套占79%，集中分布在龙华上塘、大浪、观澜、清湖、福城以及光明、龙岗平湖等外围板块，单价3.5万到5.5万元/平方米，单盘体量普遍偏大，深业上宸瑞府569套、星河星悦尊府567套、中交国润华府520套、深铁珑境二期496套、溪山禾玺御府462套；高端只有3个项目220套，全部位于南山红树湾、后海与宝安中心，单价14.5万到18.5万元/平方米。

武汉的结构恰好反过来，改善1094套占64.2%，高端295套占17.3%，刚需只有316套占18.5%，集中在青山滨江、光谷中心城、琴台文化区与武昌滨江。西安刚需1586套、占75.4%。郑州虽然只有4个项目，但全部为3.5代、4代新规产品，其中高端126套占41%，是五城中唯一以新规高端为主的城市。

9月的集中供应货能不能被消化，要看8月留下的承接力。

从8月整体数据来看，单月成绩单并不好看。据pti普睿数智云监测，全国20个重点城市一二手房成交总面积2133万平方米，同比下降4%，较年内月均2489万平方米回落14%。这是一份标准的淡季答卷。

但把时间轴拉长，结论要平缓得多。前8月20城累计成交19913万平方米，同比微降1.5%，仍比2024年同期高出3.3%。这句话的分量在于，它是在7月、8月两个传统淡季之后才成立的。也就是说，8月的规模下探是中枢平台之上的季节性波动，而不是平台本身在下沉。2024年以来建立的那个成交平台，稳固程度比看上去更高。

城市层面的分化比总量更值得读。累计口径下，20城中同比正增的有12城，北京持平，只有广州、成都等7城累计为负；16个二三线城市里有10城累计正增，占比超过六成。单月口径下，苏州、厦门、上海、东莞、天津、武汉6城同比增幅在10%以上，其中苏州8月成交103万平方米，不仅同比涨41%，还比年内月均高出6%，是唯一一个在两个维度上都向上的二线城市。

来访和认购是比成交更靠前的指标，8月这两个指标环比双双回升。13个重点城市中，来访6升1平6降，合肥、北京、西安、杭州、天津领涨；认购的普涨面明显更宽，10升1平2降，合肥、西安、北京、天津、长沙、郑州6城环比增幅超过10%。

认购强于来访，这个差值才是关键。如果只是到访量回升，那更像是季节性的自然回补；但认购回升的面更广、中位数更高，说明到访到认购这一段转化效率本身在抬升。历史上，在成交总量还处在淡季低位时出现这种先行走高的形态，通常是次月成交回升的前置条件。

同比口径下，“少数城市大涨、多数城市小跌”的不对称更清楚。来访6升4降，济南、北京、西安增幅20%以上；认购同样6升4降，但幅度夸张得多，济南、北京、西安同比增幅超过50%，天津增26%，而跌幅一侧的合肥、成都、长沙、郑州都被压在20%以内。这种形态，是回升初期而不是衰退中段的样子。

与此同时，从项目端来看，8月17个重点城市共162个项目首开或加推，合计推售15278套，开盘当日整体去化率41%，较7月跳升7个百分点，是2026年内仅次于5月42%的次高值。

关键在于，这次回升是在推售量放大69%的前提下实现的。7月是9018套对应34%，8月是15278套对应41%，项目数也增加了60%。

放量与升温同时发生，这在2026年还是第一次。

换句话说，房企把筹码集中压在了销售确定性更强的项目上，而客户也确实跟着走了。放到2024年以来的32个月里，41%明显高于33%的中位数，是第10个站上40%的月份。

我们将开盘当日去化率达到或超过70%的项目认为“热销项目”，8月去化率70%以上的热销项目共21个，合计推售2788套，认购2512套。它们身上有四张共同的标签。

第一，刚需刚改垄断榜单，高端内部两个极端。92个刚需盘合计推售8860套、认购3642套，平均去化率41%，贡献13个热销项目；30个高端盘推售1765套、认购626套，去化率35.5%，只贡献5个。高端盘还在进一步分裂：一线城市8个高端盘去化52.8%，二线城市22个高端盘只有26.1%，其中14个低于30%。一线高端依托的是不可复制的地段稀缺，二线高端更多依赖改善溢价，在本地房价预期没有企稳之前，找不到足够的承接力。

第二，首开的窗口红利还在放大。31个首开项目推售4724套，当日去化率56.5%；93个加推项目推售6304套，去化率只有29.1%，两者相差27.4个百分点，较7月又拉开了。21个热销项目里12个是首开，7个当日售罄项目里有5个是首开。这意味着“少批多次、小步快跑”的边际收益正在下降，首开那一次的成败，对项目全周期的影响比过去更大。

第三，新规产品的领先幅度接近一倍。29个标注为新规的项目推售3387套，去化率56.3%；18个非新规项目推售1753套，去化率28.7%，相差27.6个百分点。高得房率、大面宽、四代宅这些规范层面的改动，正在把“好房子”翻译成开盘当天肉眼可见的认购率差距，21个热销项目中有9个明确是新规产品。

第四，热销产品继续向大面积集中。21个热销项目的主力面积段普遍在120平方米以上，二线走量项目同样以四房、五房为主。按主力面积与单价测算，一线热销盘总价带集中在650万到1400万元，一线顶豪在2300万到8600万元，二线的杭州、天津改善型热销盘在240万到570万元。它们都不是传统意义上的小面积刚需盘。

再进一步分析开篇当日售罄的项目来看，上海的绿城·悦海棠、金茂满誉、象屿金茂·满嘉、宝业·虹桥国展里，长沙的招商序二期，杭州的大家雯月隽庐与滨江鸣奥府。四个在上海，走的基本都是刚需单价带上做大产品的路子。

对比9月的供应来看，三分之二是刚需正好对上了刚需刚改垄断榜单的部分，此外首开、新规、刚需单价大面积产品等或将继续成为9月第一批热销项目画像。

普睿研究13个重点城市的一线分析师对9月的判断相当一致。供应端出现了明确的积极信号，“金九”的供应准备已经就绪，且集中在一线与强二线城市。成交预判乐观。13个城市中，12城预期9月新房成交环比回升，仅天津预期环比下降8%。从幅度看，杭州预期环比增60%、武汉增58%、南京增40%、济南增25%、广州增16%，合肥与郑州增8%、西安增5%—10%，上海、深圳、成都、长沙表述为“小幅回升”或“环比回升”。

二手房预期则全线向好，且预判一致性最高。南京预期环比增45%、上海增30%、济南增10%、广州与杭州增5%、合肥与天津增4%，深圳“环比上行”，成都、西安、长沙“小幅回升”，无一城预期下降。二手房成为9月唯一没有分歧的方向，在新房让利分流背景下，二手房凭借总价优势，依然是承接观望需求最有效通道。

整体来看，我们对9月的基本判断是，成交规模的回升大概率兑现，但成色需要观察。

更长的视角看，前8月累计同比仅微降1.5%、较2024年同期仍高出3.3%，说明2024年以来建立的成交平台依然稳固；二手房在9月预判中全线向好，也再次印证需求并没有消失，而是在价格、产品与流动性的三重筛选下持续重新配置。“金九”要检验的不是市场还有没有需求，而是当下的产品结构与价格，能不能触动那批还在观望的人。

量会回来，但它回来时的价格与结构，才是决定四季度走向的东西。判断“金九”成不成，不要只看成交面积环比涨了多少，要看谁在被买走，以及用什么价格被买走。