9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均连续16个月保持不变。

按照当前的政策规则，南京的首套房贷利率仍为3%，二套房贷利率为3.3%。

上一次调整发生在2025年5月，两个期限LPR同步下调10个基点，分别降至3.00%和3.50%。自此以后，无论是政策端的7天期逆回购利率，还是 LPR本身的两个期限品种，都没有再动过。市场此前期待的"降准加降息"组合拳，在9月再度落空。

从定价机制来看，LPR 锚定公开市场7天期逆回购利率。7月以来，央行逆回购操作利率稳定在1.40%，定价基础没有发生变化，也预示本月LPR大概率维持平稳，这一结果符合市场普遍预期。

且从外部环境看，同样形成约束，美联储9月加息25个基点，将联邦基金利率目标区间上调至3.75%—4.00%，客观上压缩我国央行降息及LPR下降的空间。

业内观点表示，我国货币政策坚持 “以我为主”，债市与汇率运行体现国内资产的安全属性。后续政策利率调整，仍将看经济基本面、商业银行净息差情况，LPR大概率跟随政策利率变动，短期进一步下调的难度加大。

对南京购房者的现实影响：

新发放房贷的定价基准维持现状，短期很难看到房贷利率进一步下行；

存量房贷利率，短期内也暂无下调窗口；

购房者不宜继续博弈降息，更需要结合自身收入、现金流做置业决策。

利率难降，政策换赛道：房贷最长40年

在 LPR 保持稳定的大背景下，8月出台的信贷新政，把新办个人住房贷款最长年限由30年提升至40年，成为政策的重要抓手。

政策初衷十分明确：不直接下调利率，通过拉长还款周期，降低购房者月供压力，缓解家庭短期现金流压力，给刚需、年轻置业群体留出喘息空间。

以100万贷款、利率3%等额本息测算：30年期月供约4216元；40 年期月供降至约 3580元，每月可以少还636元，短期家庭负担得到缓解。

但需要认清，40年只是政策上限，并非人人都能享受。银行风控执行 “借款人年龄 贷款期限” 规则，多数银行要求贷款到期年龄不超过75‑80周岁。年龄偏大的购房者，实际可贷年限依旧会受限，只有年轻群体才有机会触达40年最长期限。

且这是一把双刃剑，利好与代价并存：

利好：适合当下收入有限、现金流紧张的家庭，降低前期月供压力；

代价：拉长年限意味着总利息大幅增加。同样100万贷款，40年相比30年，总利息多出约20万元，还款周期延续到退休之后，会拉长家庭债务周期。

南京公积金新政细则落地，支持装修、支持支付物业费

9月20日，新版《住房公积金管理条例》正式施行。新条例将原来6种提取情形修改为9种，装修自住住房、支付物业费、灵活就业人员可以自愿缴存等，公积金变得更“好用”了。

南京同步落地配套提取细则，政策即日起执行，有效期至2028年12月31日。

自住住房装修提取

额度：按装修发票金额核定，每平方米不超过 1000 元，家庭提取总额最高 15 万元；

时限：装修发票开具之日起 1 年内申请；

限制：同一家庭、同一套住房仅可以办理一次装修提取。

物业费提取公积金

持有物业费发票：按当年实际缴费金额提取，家庭年度上限 5000 元；

无法提供物业费发票：家庭年度提取上限 1000 元；

限制：同一家庭每自然年度仅可申请一次物业费提取，仅限一套自住住房申请。

信用惩戒红线

以欺诈、伪造证明材料违规提取公积金，需要限期退回资金，3年内不得办理公积金提取以及公积金贷款业务。

以下是南京公积金政策原文：

住房公积金缴存人，各住房公积金业务承办银行：

为贯彻落实国务院《住房公积金管理条例》，进一步发挥住房公积金制度保障作用，支持缴存人改善居住条件，满足缴存人多样化住房消费需求，结合本市实际，现就开展自住住房装修和物业费提取住房公积金业务有关事项通知如下：

一

支持装修提取住房公积金

2026年9月20日（含）以后，缴存人及其配偶在南京市行政区域内装修自住住房，可申请提取住房公积金。提取额度按装修发票金额核定，每平方米不超过1000元，家庭提取总额最高不超过15万元。申请时限为自装修发票开具之日起1年内。同一家庭限申请一次装修提取，同一套住房限办理一次装修提取业务。

二

支持支付物业费提取住房公积金

缴存人及其配偶在南京市行政区域内拥有自住住房，可提取住房公积金用于支付当年度物业费。能够提供物业费发票的，提取额度按当年度实际支付的住房物业费发票金额核定，家庭年度提取总额不超过5000元；无法提供物业费发票的，家庭年度提取总额不超过1000元。同一家庭每自然年度限申请一次物业费提取。

三

实施住房公积金个人信用管理和信用惩戒

依据国务院《住房公积金管理条例》规定，建立住房公积金信用记录。对以欺诈、伪造证明材料或者其他手段违法提取住房公积金的，责令限期退回，并3年内不得提取住房公积金或者使用住房公积金贷款。

本通知自印发之日起施行，有效期至2028年12月31日。

南京住房公积金管理中心

2026年9月20日

写在最后：

当下楼市已经进入一个新的阶段：总量降息的空间收窄，政策更多转向制度优化。

从拉长房贷还款周期，到拓宽公积金的居住消费场景，政策正在把着力点，从 “鼓励买房” 转向支持居民更好地住好房。

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