老工业区更新，真正的考验在于能否不断保持活力，让新产业扎根。

第二十六届中国国际投资贸易洽谈会本月在厦门国际博览中心举办。作为本届投洽会战略合作伙伴建发集团旗下核心企业，联发集团正借着投洽会的春风，以湖里工业区城市更新实践为核心，向全球客商伸出橄榄枝。

湖里工业区是厦门特区的起点，也是联发扎根厦门、与城市共成长的缩影。把这片老工业区带到投洽会，联发想做的，是让更多海内外客商看到在厦门岛内还有一块可以规模化承接智造研发的存量工业空间。

特区原点，联发从湖里出发

2026年，厦门经济特区建设已走过了45年历程。1980年，国务院划定湖里2.5平方公里作为厦门经济特区起点。1981年，湖里的一声开山炮响，拉开了厦门经济特区建设的建设序章。1984年，中央正式决定将厦门经济特区扩大到全岛，面积增至131平方公里。

自此，湖里工业区成为厦门经济特区的原点，直至今日，它依然是厦门岛内稀缺成片存量产业板块。1983年，联发集团应运而生，承担起湖里工业区成片开发与招商引资的重任。在湖里工业区一期工程里，联发承担八成以上厂房与基础设施建设。湖里4号通用厂房从开工到竣工仅143天，比国家定额工期缩短近三分之二，创下当时全国知名的“湖里速度”。“到厦门创业，找联发厂房”的口号在90年代的厦门商界风靡一时。华美卷烟厂、东南铝业等一批内外资标杆企业落地，完成“筑巢引凤”的历史任务，夯实了厦门早期工业底盘。

联发集团副总经理庄学臻表示，湖里工业园区诞生了很多“第一”的代表性企业、知名品牌，比如第一家外资独资企业印华地砖厂，中国烟草首家中外合资企业华美卷烟有限公司。这些企业当时在整个特区发展的历史上，起到了非常重要的作用成为了厦门人共同的时代记忆，书写了特区创业兴业的生动篇章。

回望这段历史，湖里工业区见证了厦门早期工业底盘的成形，联发在建设中积累的片区开发、厂房运营和招商服务能力，为后续城市更新埋下伏笔。

城市更新2.0，产业如何留下

21世纪前后，随着厦门城市产业结构迭代调整，传统工业逐步外迁。2005年，厦门推进“退二进三”产业调整，引导工业企业退出城市核心区，腾出空间发展文化创意、商业、科技等现代服务业实现城市功能迭代升级。

湖里工业园区将相对重工业的生产挪到岛外，并进行了文创改造。联发进行的文创改造吸引了很多很有设计品味的文创企业。

今天，湖里工业园工业厂房入驻企业近百家，一批批优秀企业在这里孵化和成长，包括继电器规模排名世界第一、连续26年跻身中国电子元件百强企业的厦门宏发电子，亚洲汽车电子装配品领军品牌、全球多家知名车企的一级供应商同致电子科技，松霖卫浴，国内主要热敏打印机机芯模块供应商、规模居全球第二的厦门精芯科技。

对部分退出生产功能的旧工业厂房，联发实施改造，催生出系列文创园区。联发华美空间前身是华美卷烟厂，已成为国家级闽台（厦门）文化产业实验园核心区，集聚锅炉咖啡、旺来现场等机构，斩获多项国家、省市级荣誉。系列文创载体累计集聚上千家文创及配套企业，提供逾万个就业岗位。

围绕产业发展需求，联发还配套建设商务办公与人才住房。联泰大厦、联盛大厦、联昌大厦、联华大厦经过改造后拥有厂房所独有的大开间开放式办公效果，重点服务国际贸易、物流、直播等产业上下游企业。联发尔寓·1819店等人才公寓合计约800套精装公寓，配套潮流商业街区，解决产业人才居住需求。

存量工业片区更新不能简单“一拆了之”。“现在城市更新已经进入2.0阶段。以前那种比较简单的大拆大建的时间已经过去了。未来更重要的是把整个产业生态，把整个生态链和产业链条链路打通。”庄学臻表示，要守住工业基本盘，分类处置，兼顾产业发展、历史文脉保护、产城配套完善，构建起一个适配城市发展需要的有机生态圈。

机场转场，存量空间迎来新机遇

当前，AI技术浪潮加速演进，发展新质生产力成为城市高质量发展主线。按照厦门市部署，湖里作为特区发祥地，要打好“腾笼换鸟”主动仗，加快湖里老工业区向“研发 高端制造”转型，聚焦新能源、智能终端两大赛道精准发力，推动资源重配、动能转换、产业升级。

湖里工业区所在湖里区位于厦门本岛北部，三面临海，是进出厦门岛的门户，具有便捷的海陆空立体交通网络。向北联动高崎机场片区，借势机场搬迁后的空间释放与科创商贸定位。向西联动东渡港片区，依托临港优势与自贸创新区探索，构建“丝路海运”新引擎。向东联动火炬高新区与湖边水库片区，以金砖数字工业智谷等项目为载体，打造科技创新与高端制造新高地。整体融入湖里区“4210”空间发展格局，实现东西联动、产城融合。

据了解，湖里工业区未来将吸纳更多研发类、智慧应用场景类的高新技术企业，目前已引进全球L4城市配送自动驾驶产品研发和应用领军企业九识，落地东南区域总部。

据悉，九识目前在国内物流运输车辆中排名第一，其核心优势在于数据资产以及无人驾驶产业未来的成长预期。庄学臻表示，“九识的入驻是一次招商突破，希望以此为触角，带动上下游产业链的集聚，推动湖里工业园区存量空间向新质生产力载体转型升级。”

立足湖里工业区，联发将深度对接市区两级规划，持续深耕城市更新与专业化产业运营。依托存量厂房、写字楼、人才公寓的既有载体基础，推进存量空间提质增效。同时面向全球导入科创研发、AI智能硬件、高端精密仪器、新能源、智能终端等优质项目，赋能片区转型发展。

从园区到一座城，企业与城市共生长

湖里工业区的更新实践，是联发参与厦门城市建设的一个切面。从工业厂房盘活出发，联发的城市更新能力逐步延伸至片区运营、社区服务与公共空间提升。在厦门，联发参与黄厝社区、湖边水库东片区、前埔片区城中村等代表项目，持续参与城市建设、片区更新与功能提升。

庄学臻说，城市更新政策始终处于迭代之中，对政策端的捕捉尤为关键。政策端是一个高度综合的领域，涵盖资金使用、测算等内容，因此对政策的把握非常重要。其次，城市更新需要在商言商，如何将政策端演变为业务模式和商业模式，形成可复制的商业逻辑，是同样值得思考的问题。第三，城市更新的目标是宜居宜业，解决百姓的实际问题。老百姓满意，产业获得发展，政府获得更好的产值和税收，企业在这个过程中也能够有适度的利润，这些都是城市更新中非常重要的环节。

依托母公司建发集团的资源优势，联发将整合供应链、产业资本等要素，搭建“空间配套 资本优势”一体化产业孵化平台，聚力吸引 AI 智能硬件、高端精密仪器、新能源、智能终端等领域具备成长潜力的优质项目，助力湖里工业园区加速迈向“研发 高端制造”。

对于联发自身而言，参与湖里工业区更新，既是服务厦门特区发展的国企责任，也是企业培育第二增长曲线的机会，给未来提供了更多可能性。

从“筑巢引凤”建设特区第一批厂房，到“腾巢换凤”活化工业遗存，再到面向新质生产力时代谋划科创产业升级，湖里工业区的迭代，是厦门城市更新的生动缩影。联发以国企产业运营能力，持续探索存量工业片区高质量发展路径，让老工业区不断焕发新的生机。