黄浦老城厢，时隔12年再现涉宅用地出让，起始住宅楼面价高达10.8万元/平方米，一度被市场视为“2026年单价地王”的有力竞争者。然而，9月21日上海第九批次土地出让（以下简称“土拍”）结果却出人意料——这块核心地块，仅中海一家报名，最终被其以底价38.88亿元收入囊中。

与此同时，位于浦东金桥的一宗纯住宅用地却引来5家房企激烈角逐，经过143轮竞价，最终溢价近30%成交。

一边是地块无人争，一边是低门槛地块疯抢。上海土拍“冰火两重天”的背后，是“8.28”现房销售新政正在深刻重塑房企的拿地逻辑。

核心地块降温

  资金门槛筛掉多数玩家

“8.28”新政要求预售标准提高、放款延后至竣工备案，不少业内人士都认为，这意味着房企从拿地到回款的周期可能拉长至3年。资金成本的急剧上升，让大量房企在土地市场望而却步。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部战略咨询负责人、高级助理董事贺享维直言：“不是市场冷了，而是游戏规则变了，能上牌桌的人变少了。”

黄浦老城厢地块便是最典型的案例。该地块容积率4.7、限高80米，地处黄浦核心，供应极度稀缺。机构曾测算，该地起始价38.88亿元，起始综合楼面价96900元/平方米；剔除商业建面、公共服务设施建面，实际起始住宅楼面价已达108750元/平方米，是黄浦区涉宅用地起始楼板价之最。早前市场曾预估，这幅地块有望成为2026年上海单价地王。

有业内人士透露，该地块在新政前绿发曾表达过参拍意向，但新政后迅速退出，最终仅余中海一家“救场”，不过这一消息未获绿发证实。业内分析也认为，能算得过这笔账的，几乎只剩资金实力雄厚的头部央企。

对于此次落子，中海地产上海公司相关负责人表示“纯粹是市场行为”，对于地块未来打造何种产品，目前其内部还在研究未确定，但“肯定是高端产品”。

静安大宁地块同样热度不及预期。作为本批次起拍总价最高的地块（66.84亿元），仅2组联合体参拍——建发与象屿联合体、招商、南山、滨江与南通瑞宏联合体，最终由建发与象屿联合体以70.5亿元拿下，成交楼板价约6.96万元/平方米，溢价率仅5.48%。

对比同板块此前两宗地块的热度，该地块下滑趋势十分明显：去年3月大华集团拿地时有9家企业参拍，溢价率32.31%；今年6月建发拿地时有5家竞买人，溢价率29.63%。从楼面价走势来看，大宁板块宅地成交楼面价持续下行，相较2025年3月大华项目，一年多时间里板块楼板价已下跌约25%。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，大宁地块热度下降与新政后细则迟迟未落地有关，房企出手普遍谨慎，若细则持续缺位，下一批次土拍或将继续受到影响。

而在业内人士看来，建发再次拿下大宁地块也有其战略考量：一方面说明建发对该板块认可度较高，准备深耕；另一方面，此前一宗地块溢价率较高，此次以更低溢价率加仓同板块，能够平滑土地成本，起到护盘作用。

建发房产上海公司相关人士表示，“好产品一定会让市场和客户认可”，地块具体产品系已在推敲中，很快会露面。

低总价、低密地块逆势走热

  确定性成为拿地第一要务

与核心区高门槛地块的冷清形成鲜明对比，浦东金桥地块成为本轮土拍的最大“黑马”。该地块起拍门槛低、体量适中，且板块已断供5年，填补区域供应空白的预期强烈，因此吸引了中信泰富、越秀地产、招商蛇口、中国金茂、绿城联合体共5位竞买人参与，是本轮报名最积极、竞争最激烈的一宗地块。

一位参拍房企人士坦言，竞价到一半已经“举不动了”。

最终，该地块经过143轮竞价，由中信泰富以19.72亿元总价竞得，成交楼面价5.24万元/平方米，溢价率达29.65%。

金桥地块的热度并非偶然。有市场观点认为，除了板块断供效应，该地块起拍门槛较低、体量和资金压力对房企而言均可控，是其受到追捧的关键因素。同策研究院院长宋红卫表示，金桥地块热度最高，体现了新政对低密产品的影响相对较小，未来低密类产品的竞争程度将高于中心城区的高层和超高层项目。

某机构上海数据总经理张文静也表示，新政之下，房企在核心区位与外围板块之间、在总价门槛与利润空间之间正进行更为精细的权衡，投资行为“普遍审慎”，而低总价、低容积率、现金流周转较快的项目将获得更多关注。

整体来看，上海本轮土拍推出三宗稀缺宅地，最终揽金129.11亿元。此次土拍释放的信号也十分清晰，即“8.28”新政并非让市场变冷，而是让能上牌桌的人变少了。核心地块仍有价值，但资金门槛将绝大多数房企挡在门外；低门槛地块因周转快、风险可控而逆势走热。

宋红卫总结道，上海供地模式在新政后体现了“减量提质，以需定供”的导向，精准匹配内中环改善需求。从趋势来看，上海土拍市场已进入拼资金实力和产品力的时代。新规之下，产品入市节点延后，对房企精准把握客户需求变化、打造领先产品的能力提出了更高要求。一旦产品与市场需求错配，后期调整优化的空间极为有限，项目风险整体提高。因此，房企拿地的第一要务就是寻找确定性，这也是核心地块仍受追捧但热度降低的核心原因。

值得关注的是，滨江集团年内第三次冲击上海土拍，虽颗粒无收，但其相关人士明确表示“新政效应还在观察，上海市场继续看好，好地段会持续关注”。这或许说明，市场并未失去信心，只是在新规则下，房企打出的每一张牌都需要更加谨慎。