当下南京新房市场，第四代住宅已然成为改善主流产品，露台、空中花园、高辨识度铝板立面，成为新盘溢价核心。随之而来，不少滞销老盘试图通过 “三代宅改四代宅” 的规划调整，翻新产品、拉高售价、加速去化。

在城北迈皋桥金浦御龙湾，一场典型的 “老盘焕新改造”，却遭遇了老业主的强力反对。

近日，针对业主的不同意，南京市规划和自然资源局给予了回复：

该调整方案公示已结束，该公示仅为法定批前意见征求程序，非正式规划许可变更；

栖霞分局将进行认真梳理研究，适时约谈建设单位，联合属地政府和街道依法依规做好后续履职、答复等工作。

且栖霞分局工作人员表示：超三分之二业主反对，规划变更将无法审批通过。

可以说，小区强行升级四代宅被实质性叫停，老盘规划调整、新旧产品共存、业主资产保护，立下重要行业参照。

14年老盘从千人摇号到长期滞销，倒逼规划改规

金浦御龙湾作为城北迈皋桥经典大盘，2012年拿地，开发周期超14年，见证了城北楼市的完整涨跌周期。

项目早期凭借板块稀缺性、价格倒挂优势，一度成为千人摇号红盘，巅峰房价突破3.6万/㎡。但随着板块新盘迭代、产品更新，项目老旧户型、普通外立面短板暴露。

2022年项目毛坯房价上调至3.15万/㎡后遇冷，去化陷入停滞。二手房市场下跌，高位腰斩，业主资产大幅缩水。

为打破滞销僵局，开发商选择行业通用解法：改规划、升产品、蹭四代宅热度。

此次调整方案为沿南侧迈尧路5栋住宅（7号楼已建），调整为4栋住宅；调整后高度6号楼由27层改为32层，8、9号楼保持和原30层一致；取消9号楼底部商业，商业布局进行优化，同时对6、8号楼商业进行优化；计容面积不变，密度由19.49%调整为17.89%，绿地率由35.14%调整为35.22%，户数由1144户调整为1100户。

调整前效果图↓

调整后效果图↓

外立面从真石漆 石材升级为真石漆 铝板。

对开发商而言，这次改造逻辑简单直接：换新外立面、增加稀缺露台、对标主流四代宅，拉高二手房与新房售价，快速清库存。

老业主反对：改的是产品，砸的是小区资产

在开发商眼里的 “品质升级”，在存量老业主眼中，却是降标、挡光、毁颜值、加速贬值的四重伤害。

也正因如此，本次规划调整引发小区业主抵制，核心矛盾非常现实，句句直击楼市痛点：

小区立面割裂，整体质感断崖式下滑

同一小区内，前期楼栋是普通石材、真石漆老立面，新建改造楼栋是铝板 露台四代宅立面。新旧建筑风格、材质、形态完全不统一，小区整体观感杂乱，高端感流失。

楼层拔高 新增楼栋，采光通风受损

6号楼由27层加高至32层，楼栋高度、遮挡范围大幅增加，周边低楼层住户采光、视野、通风直接受损，居住品质不可逆下降。

小区内部出现 “贫富差”，二手房价彻底分层

同一小区，一部分是无露台、老立面的低价老房源；一部分是带露台、铝板外立面的四代宅新房。

新房靠产品优势形成溢价，老房源彻底沦为小区刚需短板，贬值速度进一步加快。

业主直言：小区房价已经腰斩，如果再允许四代宅改造落地，存量二手房将失去保值空间，业主十几年的资产沉淀，将为开发商 “清库存” 买单。

写在最后：

如今官方回复规划审批必须依法依规、尊重民意。暂时看，金浦御龙湾爆改四代宅的规划暂时搁置了！在四代宅成为市场主流、大量老旧尾盘扎堆寻求 “产品翻新” 的当下，不能一边卖新的溢价产品，一边让原有业主承担贬值、采光受损的代价。

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