2025年末，深圳顶豪市场迎来一波集中入市。深圳湾澐玺、GCC联泰超总湾、中信城开信悦湾和后海招商玺四大豪宅同台竞技，合计收金约297亿元。其中，后海招商玺以首批40套房源“两分钟售罄”的成绩，成为2025年度深圳首个开盘即日光的超级豪宅。

半年之后，这个项目即将推出二批次新品——建面约188-247㎡观海旗舰大平层，位于整个项目的瞰海“楼王”位置。在深圳顶豪供应持续放量的背景下，这批新品究竟值不值得关注？

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后海招商玺备案名为“后海玺家园”，位于南山区招商街道后海大道以西、工业七路以北，前身为原联合饼干厂城市更新项目。该项目最初由恒大持有，2022年由招商蛇口接手，成立深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司推进开发。

项目开发建设用地面积约14969.93㎡，总建筑面积约150843.93㎡，共包含4栋住宅及1栋幼儿园，可售住宅约261套，另含回迁房。

容积率经过调规后从8.9降至6.5，取消了原规划的人才住房和保障性住房，可售住宅面积增加约43.39%。

基本信息速览：

开发商：深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司

物业公司：招商积余

产权：70年

交房时间：预计2028年底精装交付

绿化率：约30%

车位：约700个

需要说明的是，项目整体容积率仍处于较高水平，这也是旧改项目普遍面临的特征。

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本次加推的二批次产品为2栋房源，共108套，主力户型为建面约188㎡和247㎡大平层，均价约15万元/㎡。(具体以官方信息为准)

建面约247㎡“全景舱”户型：拥有270°环幕视野，约59米采光周长，高区可同时俯瞰深圳湾和太子湾海景。空间设计上采用云端无界方厅，无梁柱打断，中西双厨配置，独立三套房设计。主卧采用双开门仪制，行政主卧套房以U型洄游布局串联睡眠区、步入式衣帽间与独立卫浴。

建面约188㎡“明星户型” ：最大特点是可定制化——可自由切换三房尊享格局或四房标准家族格局，户型与精装均可定制。四开间朝南，南向采光面最大化，独立双套房设计，主卧套面积约45㎡。

装修方面，二批次样板间由召禾室内设计创始人邵程领衔执笔，以“跨文化叙事”为核心设计语言。用材上使用彩云玉大理石、巴西进口青玉大理石等奢石，以及手工艺术拼花和液态金属饰面等工艺。

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2025年12月24日，后海招商玺首推1栋24层小高层，共42套房源（后实际推售40套），两梯两户，户型为建面约197-237㎡四房大平层。备案均价约14.96万元/㎡，备案单价12.72-15.89万元/㎡，总价2485-3750万元/套。另有两套432㎡大平层，总价6842-6867万元。

12月29日开盘当天，40套房源全部售罄，首开收金约13.6亿元。开盘满一周，网签去化率达97.5%。

从价格维度看，后海招商玺的备案单价在同期入市的四大顶豪中相对“亲民”。

作为对比，中信信悦湾备案均价约24.44万元/㎡，备案单价17.66-38万元/㎡。这也使得后海招商玺成为部分改善型买家进入后海核心区的门槛相对较低的选项。

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在区位和配套方面，该项目位于后海金融总部基地与高端居住区的交界地带，紧邻中心河豪宅带，周边有恒裕滨城二期等成熟豪宅社区。

交通：周边3公里范围内有11个地铁站，最近为海月站。

教育：周边3公里内有16所小学和14所中学，包括育才二小、育才三中、育才二中、北师大南山附属学校等育才系学校，同时周边还有贝赛思等国际学校资源。

商业与医疗：3公里范围内有宝能·allcity购物中心、香悦里等17个商场，以及蛇口人民医院、南山妇幼保健院等医疗配套。

总体来看，后海招商玺的核心价值在于地段——后海金融总部基地旁、中心河豪宅带、育才系学区环绕，这些确定性因素是支撑其首开“日光”的基础。

二批次推出的“楼王”位置和188-247㎡更大面积段产品，在景观视野和空间尺度上较首批有所提升。

但容积率、小区规模等客观条件同样需要纳入考量。对于预算在2500万-3800万之间的改善型买家，这个项目提供了一个进入后海核心区的选项，但其产品定位更偏向“高端改善”而非传统意义上的“顶级豪宅”，建议实地看房后再做判断。