海南自贸港核心引领区海口，正在破解“成长烦恼”。

9月22日，海口市自然资源和规划局正式对外公布《海口市城市更新专项规划（2025~2035年）》（以下称“海口城更规划”），这份城市更新纲领性文件给出了明确的答案：未来10年，海口将以中心城区约215.76平方公里建成区为主战场，对71.09平方公里存量空间实施系统更新，推动城市发展从增量扩张转向存量提质。

据悉，2022年以来，海口已实施19个城中村、成片开发及危旧小区自主改造项目，惠及5.3万人。

在自贸港封关运作全面落地的背景下，这场被称为海口“史上最大规模”的城市更新，既是补齐民生短板，也被市场视为观察海南地产与城市投资逻辑切换的重要窗口。

海口的“体检报告”

记者了解到，此轮更新的底层逻辑，源自一份并不轻松的“体检报告”。

根据《2024年海口市城市体检报告》，海口在“住房-小区（社区）-街区-城区”四个大维度、14个小维度和61项指标中，暴露出多层次的发展短板。

在住房维度方面，海口市老旧城区的安全耐久性不足与功能设施滞后问题最为突出。以白龙北片区为例，30.2%的住宅存在结构安全隐患，81.3%的楼栋存在消防设施缺失、楼道占用等问题，70.5%的住宅需要进行适老化改造，而数字化、节能化改造需求覆盖近九成楼栋。

在小区和社区层面，城区公共服务设施的缺口同样显著。重点片区调查显示，约85.7%的社区养老服务设施未达标，71.4%的社区缺乏合规的婴幼儿照护服务；停车泊位缺口约5130个，新能源充电桩缺口2586个，44.6%的小区缺乏专业化物业管理。“一老一小”的配套欠账，成为民生领域最紧迫的痛点。

把视野拉大到整个城区，系统性短板更加明显：严重易涝积水点数量上升至12处，应急供水保障率仅为12.5%，远低于安全宜居标准；消防站服务半径覆盖率不足55%。

海口城更规划还列举了一个数据：海口机动车保有量快速增长叠加路网供给不足，高峰期机动车平均速度已下降至26.56公里/小时。

海口城更规划将海口面临的核心矛盾，归纳为六大系统性问题——

城市结构功能亟待优化——城市功能过度集中于中心组团，“东西两翼、一江两岸”的格局尚未真正形成；产业空间效能与商业活力双重不足——商业空间供应过剩与业态同质并存；生态价值转化能力欠缺，“绿水青山”未能有效变成“金山银山”。另外，海口在民生保障、特色风貌、安全基础设施支撑亦各有欠账……

随着海南自贸港全岛封关运作全面落地，制度红利加速释放，人口结构将由季节性“候鸟型”向高素质“国际化、年轻化”社群演变，产业动能将由“地产依赖”向“实体赋能”跃迁——城市空间供给与品质提升，必须跟上这场“人、产、城”关系的系统性重构。

对于海口而言，城市更新已不是“要不要做”的选择题。

71平方公里“更新地图”

国贸商圈——海口最早期的城市更新项目，昔日城中村如今焕新颜。陈标志/摄

记者梳理这份3.2万余字的海口城更规划了解到，规划划定了清晰的城市更新“作业面”。

规划研究范围覆盖海口市中心城区509.10平方公里，包含中心组团、长流组团、江东片区三大功能组团；规划范围则锁定中心城区内约215.76平方公里的建成区，其中城镇开发边界内建成区194.5平方公里——这是本轮城市更新的主战场。

其中，经城市体检与第三次国土调查数据摸底，海口识别出的更新资源底盘规模为71.09平方公里。其中，城中村是最大的一块，达30.66平方公里；旧工业（仓储）区8.6平方公里，旧商业区8.41平方公里，老旧小区7.65平方公里，历史文化街区、旧城区与旧镇区5.78平方公里。

此外，还有生态空间7.56平方公里和市政管网、交通路网等基础支撑空间2.42平方公里。

那么，海口城市更新究竟怎么干？上述规划文本也清楚地载明——

规划将全市统筹划定为42个更新片区——城市中心组团31个、西海岸的长流组团5个、江东新区6个，平均规模约3平方公里，并围绕商圈提级、产业振兴、创新集聚、居住提质、滨水重塑、历史保护、交通枢纽七大主导方向实施差异化引导。

在实施方式上，“少拆多改、有机更新”的导向十分明确：拆除新建类10.88平方公里，占比约15.32%；整治提升类28.10平方公里，占比约39.53%；拆整结合类32.10平方公里，占比约45.16%。后两类合计约85%，意味着大拆大建并非主旋律。

时序上，规划期内将实施总规模约64.18平方公里：“十五五”期间（2025~2030年）重点推进约27.8平方公里，涵盖历史文化保护、商业复兴、产业转型及两翼组团城中村改造；“十六五”期间推进约36.38平方公里；另预留约6.91平方公里作为远期弹性储备。

根据媒体披露，“十五五”期间海口将实施旧工业、城中村、老旧小区等各类更新改造项目233个；到2030年计划实施23个城中村改造、完成332个老旧小区改造，到2035年城中村改造增至31个、老旧小区改造覆盖1663个。

城市更新钱从哪来？

那么，如此大规模的城市更，新资金从哪里来？

规划明确坚持“政府引导、市场运作、多元参与、收支平衡”，将积极争取中央预算内城市更新补助与专项债券，探索专项借款、银团贷款等模式，推动符合条件的项目发行基础设施REITs及资产证券化产品，并鼓励设立城市更新专项基金，通过容积率奖励、税收减免等方式吸引社会资本。

据悉，在政策体系方面，海口正构建“1 2 X”三级架构，推行“用地清单制”和审批流程“四合一”改革，力求项目“拿地即开工”。

站在自贸港核心城市的视野，这城市场更新远不止于物理空间的改造。

据海口市资规局相关负责人介绍，资本市场对海口城市更新已有反馈：从市场主体来看，近5年，海口新增市场主体占全省80%、人才落户占全省90%；从土地挂牌出让来看，今年7月，长秀、五源河优质地块成功出让，溢价率分别达39.42%和17.15%。

随着“十五五”阶段一批滨海商务、科创集聚、城市更新类优质片区持续释放，海口正试图用一场”十年之约“证明：城市更新的投入，终将转化为自贸港核心区最持久的发展动能。