不同于传统大社区豪宅，“迷你豪宅”已不是房地产市场的小众概念，这类核心城区内的小体量高端住宅，正在重新定义当代豪宅的价值标尺，也带动众多房企转变开发模式，转向“小而精”的精细化赛道。

“迷你宅地”持续放量的直接结果

近段时间，“迷你宅地”成为土拍市场的绝对焦点。在全国多个重点城市的供地现场，这类小体量地块以低总价、高周转和核心区位优势，频频拍出高溢价。从地块规模维度看，这类地块的出让规划建面通常介于1万平方米至5万平方米之间，部分核心城区的“迷你宅地”规模甚至不足1万平方米。而“迷你豪宅”的快速兴起，正是土拍端“迷你宅地”持续放量的直接结果。

今年6月，深圳南山区粤海街道T204-0153宗地迎来拍卖，地块建设用地14116.04平方米，起拍价23.02亿元。经过2近91轮举牌拉锯，保利置业最终以57.72亿元的总价将地块收入囊中，溢价率达到150.74%，折合楼面价约10.87万元/平方米，刷新深圳涉宅用地的单价纪录。

而在近日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布关于T204-0153地块项目总平面图的公示。根据公示的总平面图，项目规预计仅提供200套住宅。据项目此前发布的“200平层及300高厅户型样板间室内精装修设计”的招标公告。业内人士预计，项目的主力产品或将锁定200平方米级别的大平层，以及300平方米级别的高厅户型，精准锚定高端改善市场。（具体以开发商信息为准）

同样位于深圳南山区沙河街道的T309-0172地块，用地性质为二类居住用地，建设用地面积仅为2189平方米。根据相关公示内容，项目大概率采用单层两户设计，打造成60米高独栋小高层，建面约300平方米的大平层产品。

（深圳福田区的“迷你宅地” 吴家明/摄）

在深圳市场，类似的小地块高端住宅项目还有很多。“这些项目有几个共同点：位置好、体量极小、户数少，没有传统豪宅的园林、大社区，却个个瞄准高端住宅的定位。”深圳一家民营房企的营销负责人告诉记者，“重点城市的核心区很难出现大面积的宅地，‘迷你宅地’和‘迷你豪宅’只会越来越多。更关键的是，这类项目开发周期短、产品溢价率更高，市场去化表现也十分亮眼，哪怕要求现房销售，房企也愿意全力争抢。”

更新设计理念与开发逻辑

既然没有传统豪宅的优势，“迷你豪宅”究竟靠什么撑起身价？付浩是深圳一家建筑设计公司的设计师，他对记者表示：“这背后比拼的就是房企的产品创新能力，用产品弥补体量短板。现在，一些小体量的豪宅项目都会采用‘浮岛’的设计，把整栋住宅抬高，底层做成架空层，布局会所、恒温泳池、空中园林。过去豪宅的价值逻辑，是把‘大而全’的社区内部公共配套占有量作为核心标尺；现在的‘迷你豪宅’本身就扎根在城市核心区，周边成熟的市政配套就是它的超大‘社区’，居住体验的逻辑已经完全重构。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，重点城市的宅地供给减少，对地块配套设施和服务要求变高，房企更重视“做一个、成一个”的高品质打造模式。同时，现在的户型设计也支持这种打造项目，不仅可以更好利用周边配套的市政服务，小区内的公共服务可以通过下沉、架空、抬板来解决，空间利用更优。他建议，房企要抓住‘迷你豪宅”带来的建造与销售新机遇，彻底更新传统的设计理念与开发逻辑。同时，当下高端客群的需求已经高度个性化甚至定制化，房企要在空间、功能、服务上做到供需匹配，从而提高认可度和溢价收益。

除了深圳，上海、南京、杭州、广州等重点城市的核心区域，“迷你宅地”正成为房企争夺标的。可以预见的是，“迷你豪宅”的市场供给还将持续扩容。有业内人士认为，过去城市郊区常见的百万方大盘开发模式或将逐步退出历史舞台，重点城市核心区的小体量高端项目本质上是城市更新进入“微雕阶段”，供地的重心也将从过去的新区“造城”，全面回归配套完全成熟的核心城区。