9月22日，由凤凰网、凤凰网房产主办，上海御沁园冠名及协办的“城就—御沁园大成献映暨浦东城市发展论坛”在上海举行。

会上，中国首席经济学家论坛理事长、国际金融研究院院长连平发表《从城乡与区域发展视角看新城建设机遇》主题演讲。他认为，随着中国城镇化进入城市群、都市圈发展阶段，新城建设的定位和开发方式都在发生变化。

连平发表主题演讲

演讲伊始，连平先谈到当前房地产市场。他表示，行业已经经历五年以上调整，不同城市的市场表现明显分化。在这样的背景下，新城建设以及与之相关的城市更新，仍是值得关注的结构性机会。连平指出，新城建设需要放在城市群的空间网络中考量。一方面承接中心城市疏解的产业、科创和公共服务功能，另一方面连接县城、乡镇与乡村，促进城乡要素双向流动。

2025年我国城镇常住人口约9.54亿，常住人口城镇化率达到67.89%。城镇化正在由规模扩张转向存量提质，增量空间也将更多转向都市圈次级节点。“新城并不是城市外溢的孤岛。”连平在现场表示，新城建设需要与城市更新相结合，通过盘活低效用地和闲置园区，为产业导入和公共服务建设腾出空间。

开发方式也要随之调整。连平将这一变化概括为从“摊大饼式外延造城”转向“存量联动式节点造城”。过去的新城开发较多依赖土地出让和住宅规模扩张，新的模式则更看重产业基础、职住关系和公共服务。

产业能否落地，是新城摆脱“睡城”问题的重要条件。连平在演讲中列出了四个方向：智能网联与新能源汽车、生物医药与大健康、数字经济与低空经济，以及前沿科技与科创转化。围绕主导产业形成研发、中试和生产链条，有助于为新城持续导入就业岗位和居住人口。

谈及上海，连平特别提到了周康板块，将其发展划分为工业奠基、大居扩容、战略跃迁和产城融合四个阶段。作为张江科学城南拓第一承载圈层和浦东中部城镇圈核心，周康承担着承接张江科创外溢、联动临港发展、补齐浦东南部产城融合短板的功能。随着高新技术产业和相关要素加快集聚，周康仍有较好的成长空间。

在投资策略部分，连平提出三个判断条件：新城是否处于超大特大城市都市圈一小时通勤范围内？是否有轨道交通等重大基础设施落地？以及是否具备省级以上重大产业平台和政策支持？对于脱离城市群、缺少产业支撑的孤立新城，他建议谨慎对待。

谈到后续市场走势，连平判断，未来三至五年全国房地产市场仍将处于调整并逐步寻找供求平衡的阶段，城市之间的分化还会持续。人口、产业和投资向重点城市群集中，将成为判断新城发展机会的重要前提。

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