“我们现在认购已经结束，不接待新客户了。”

这是凤凰网房产近日走访青浦绿城悦海棠时得到的一句回复。保安语气平静，却把通道挡得严严实实。

走出不到四百米，一名中介快步迎上来：“看房吗？大华望樾，现在折扣不错，走渠道还有返佣，车接车送。”

同一天，同一个徐泾板块，相隔不过四公里。一边闭门谢客，一边主动拉客。

这种反差，如今已不仅是徐泾的孤例。它正在成为上海楼市越来越熟悉的一幕，项目与项目之间的冷热，正在被迅速拉开。

01 一边千人抢房，一边打折卖房

要问当下上海哪里最火？很多人会脱口而出：徐泾。

毕竟今年上海新房的多个纪录，都诞生于此。

8月，绿城悦海棠一批次开盘，228套房源吸引946组认购，认购率约415%，平均4组客户抢一套房，入围分62.12分，成为大虹桥近三年来首个触发积分制的住宅项目。

9月，二批次再推281套，累计认购超过1200组，认购率约427%，创下2026年上海单盘认购人数新高。入围分68.19分，也刷新了今年上海新房已公布的最高入围分。

只看绿城悦海棠，徐泾绝对是今年上海新房市场最火的板块。

然而，距离它约1.5公里外，是另一个徐泾。

灿辉晶萃173，去年10月首批41套房源入市，因认购人数不足取消摇号；今年3月二批次推出132套，依然没达到摇号条件；5月再次取证，重新推出首批房源，最终还是取消摇号。

为了加快销售，项目已陆续推出95折、车位优惠，并开放分销渠道，佣金按合同价2.8%计算。近日更有中介称，项目推出工抵房，折扣低至75折。

然而截至目前，上海网上房地产显示，灿辉晶萃173的173套房源中，可售住宅仍有158套，网签去化率仅约9%。

位于徐泾北城的大华望樾，情况类似。今年以来四次推盘，除首开认购人数过百外，之后三次均因认购不足取消摇号。

项目同样加大促销力度：95折优惠叠加20万元车位券，开放分销渠道，每套佣金约10.4万元。

但即便如此，上海网上房地产数据显示，项目总计推出830套，目前仍有496套可售，网签去化率约40%。

同一个徐泾，正在出现截然不同的销售状态：一边是认购火热、售楼处甚至不再接待新客户；另一边，是不断推盘、打折、开分销，仍在寻找买家。

02、分化正在蔓延

而这样的分化，并不只发生在徐泾。

再看上海其他板块，同一个板块里，有的项目认购屡屡触发积分，有的却在靠折扣和渠道卖房；即便是核心城区，项目之间的去化差距也开始拉大。

嘉定新城就是其中之一。今年8月，象屿金茂·满嘉首批推出115套房源，认购率达到410%；到了9月，二批次再推135套，认购率依然达到361%。

但嘉定新城不是只有满嘉。南山璞缦、星尚观澜世嘉、众禾嘉苑，仍在靠促销走量。其中，南山璞缦目前推出“30万优惠+88折+车位”等组合优惠。

即便如此，成交依然有限。今年7—9月，南山璞缦网签43套，星尚观澜世嘉仅网签13套，众禾嘉苑更只有6套。

同一个嘉定新城，冷热已经完全不在一个频道上。

而更值得注意的是，这种分化并没有止步于外环。到了一些中心区域，也有类似的情况。

比如三林滨江，前不久，前滩尚品开启认购，113套房源吸引282组认购，认购率249.6%；但一路之隔的佰隽廷，去年10月开盘推出84套房源，至今仍有79套可售。

从徐泾到嘉定新城，再到三林滨江，分化已经从区域之间，进一步走向板块内部。

同样的地段、相近的价格，甚至相隔一条马路，项目之间也可能出现完全不同的销售状态。

03、市场的容错率变低了

上海楼市的冷热分化，其实早有苗头。

过去十年，买房的逻辑很简单，城市在扩张，配套在落地，房价在涨。只要买在热门板块，哪怕产品一般、房企一般、交付一般，也能跟着板块一起涨。那时候，市场容错率高，板块热度能掩盖一切问题。

但现在，情况变了。

新房供应充足，库存不低，购房需求却越来越理性。买房的人不仅会问“这个板块有没有潜力”，他们还会比较房企口碑、产品设计、面积赠送、交付安全、物业水平，以及未来转手难不难。一句话，从“赌涨幅”变成了“要确定性”。

地段依然重要，但不再是唯一标准。黄浦江边、核心商圈、热门新城，这些曾经的光环，如今也挡不住项目之间的分化。同一个板块，有的盘千人抢，有的盘打折卖不动。购房者已经不再为单一的地段优势买单，而是用一套更细的标准在挑房子。

头部房企因为有成熟的体系、稳健的资金、过往的交付记录，购房者更愿意信任。而一些中小房企，哪怕地段不差、折扣给得大，购房者也会犹豫。现在的逻辑是：买稳妥，买靠谱。

卖得好的盘，往往户型、社区、园林、物业都更贴合主流改善需求，自住舒服，未来转手也容易。而卖不动的盘，大多产品设计老旧、社区配比落后、物业口碑一般，即便降价，购房者也会担心未来不好卖、容易贬值。

这种分化还会自我强化。红盘越卖越火，口碑积累，后续加推更抢手；冷盘越卖越难，折扣越打越多，反而强化了“这盘不行”的预期，购房者更不敢买，库存越积越多。

那个“买房靠板块、闭眼也能赢”的时代，已经结束了。