“露台后续能不能封要看管理要求，目前上海各个区规划口径差距很大。”

近日，凤凰网房产走访浦东川沙新房项目佳运·璟和ONE时，置业顾问站在沙盘前，激光笔从叠墅产品的南向露台划向北向露台，再延伸至屋顶露台，向小凤凰展示了一系列可拓展空间。可当被追问“这些最终到底怎么送、能不能封”时，他的表述明显谨慎起来。

这种谨慎，或许与业内流传的一份施工图审查工作提示有关。它让持续升温的上海新房面积竞赛，出现了新的信号。

2026年9月上海市施工图审查中心发布的工作提示——上海某审图机构供图

文件指出，杨浦、闵行、浦东、普陀等区部分新建商品住宅设计引发关注，要求审图机构重点核查套内空间名称与实际功能、飘窗建筑面积计算、长悬挑结构安全，以及阳台出入口对客厅正常使用的影响。

本站向多位上海审图行业人士求证，有从业者确认看到相关材料，也有人认为其更接近行业内部技术提示，并非面向市场公开发布的正式监管文件。因此，现阶段将其理解为一次明确的政策收紧，并不准确。

但值得关注的是，它释放出的信号很明确：随着住宅产品创新越来越快，一些过去处于模糊地带的空间设计，正在重新接受审查尺度的检验。换句话说，上海新房的“面积竞赛”可能还没有结束，但竞争规则，真的要变天了。

一、“实得率”正成为上海新房的新卖点

“建筑面积135㎡，实际使用感接近180㎡。”

“这个户型多了一个独立电梯厅，你都可以自己使用。”

“阳台、露台、地下空间都可以形成更多生活场景。”

过去一年，这类关于面积的表达，在上海新房市场越来越常见。

以佳运·璟和ONE为例，作为浦东首个拥有别墅产品的社区项目，其地下空间如何呈现、赠送口径如何界定，成为不少购房者关注的问题。小凤凰在走访中注意到，销售端对花园、露台、地下室等“附赠空间”的强调十分明显。

佳运·璟和沙盘照片

“我们整个社区是全域抬板社区，板下空间未来都是赠送的空间。叠拼的地下室也都是赠送的，实际都在地上，不用担心潮湿发霉，电梯也可以直达。”

“无论是下叠的入户花园还是上叠的屋顶花园，都是赠送的空间 。”

销售指着沙盘上的入户空间说：“这块基本就你家在用，婴儿车、露营车、快递箱，全扔这儿，屋里清清爽爽。”

“后期应该会有改造，帮你把阳台给封起来，等于你白赚几平米。”

从飘窗、阳台，到设备平台、独立电梯厅，再到抬板地下空间，开发商正在通过建筑设计和空间利用，尽可能放大购房者能够感知到的居住面积。

佳运·璟和ONE135m²平面图

凤凰网房产走访多个上海新盘发现，在不少项目的销售讲解中，“赠送面积”“实得率”“空间拓展性”已经成为继地段、产品之后的重要卖点。

当市场进入改善竞争阶段，购房者对于居住空间的敏感度不断提高。同样总价预算下，多一个房间、多一个阳台、多一处可以利用的空间，往往比抽象的设计理念更容易被理解。

于是，一场围绕“面积”的竞争开始在上海新房市场展开。

这其实也是目前高实得率产品面临的核心问题：

展示出来的生活场景，是否等同于最终可以合法使用的空间？

二、得房率、实得率、赠送面积，并不是一回事

其实大多数客户都分不清得房率和实得率这两个概念。

市场上所说的得房率，一般指套内建筑面积与产权建筑面积之比；“实得率”更多是销售在售楼处现场让你心动的话术，每个项目的计算法则都不同；“赠送面积”也不是法定产权概念，可能包括只计算一半建筑面积的阳台、不计建筑面积的合规飘窗，也可能包括露台、花园等没有独立产权的使用空间。

而销售端常常承诺的改造，得同时过规划、结构、消防、外立面和物业管理好几道关。哪一道卡住了，改造就悬了。所以交付之后，常常出现这样的场景：业主站在地下室，看着空荡荡的空间嘀咕：“买房的时候不是说可以搭板子隔夹层吗？怎么现在又说不可以了？”

这时候再翻出当时的聊天记录，销售早就换了项目，或者干脆不回复了。

交付空间与改造空间示意图

三、为什么开发商停不下来这场竞赛

这场面积竞赛，不是某一家开发商想停就能停的。

从上海2025年9月出台了新规后，各区的新建住宅开始疯狂卷产品，你做我也做，仿佛营销说辞里不加入抬板社区、下沉庭院、架空层 、双阳台等，就失去了市场竞争力。各大地产的设计经理，那段时间基本住在设计院。改图，改图，还是改图。把赠送拉到极致，卡死新规的边界。面积小于80m²的，阳台总面积控制到8m²；大面积段的阳台总面积控制到16m²。全部都按照新规再次变更图纸，争取到最大的赠送。

从开发商一端看，他们需要一个客户几分钟就可以听明白的卖点，“同样面积多一个房间”是客户当下最敏感的关注点，比园林、工艺和长期物业服务更容易打动客户。一旦某个项目率先做高赠送，其他项目也很难退出竞争。你退，客户就去隔壁。卷到最后，所有开发商都不得不做出改变。

卷这个事情本身没有问题，只要能做出合规的最优解产品。

从购房者一端看，这背后是实打实的总价压力。上海的总价门槛摆在那儿，大多数客户都是刚需刚改，手里预算有限，谁不想多要几平米？

说回到前面提及的审图分会文件，就是把“赠送空间”的身份问题，从交付后提前到了图纸上。

以前是销售口头承诺做赠送，交付后进行整改。现在不同了，设计阶段就得二选一——要么合规纳入产权，要么白纸黑字写明附属空间。审图端口再也不会有能含糊过去的空间。

据悉，绿城、招商等房企内部已开始就相关项目开展自查。头部房企的产品体系中，赠送面积的标准化程度较高，如果连它们都需要重新审视，中小房企面临的整改压力只会更大。

有设计端口的朋友私下吐槽：“以后那些文字游戏的空间名称再也玩不了了，老老实实的按规画图吧。”

压力往下传，最先忙起来的可能是设计院和审图公司。

结语

这次审图端口的收紧，对于市场来说影响不小，但未来上海新房的高得房率，大概率不会消失。土地成本和总价摆在眼前，开发商总得给购房者一个买得值的理由。值得深思的是，当上海这一波赠送退潮后，开发商怎么再获得产品优势？行业竞争终究会转向能否合法、完整地兑现。

在图纸阶段就把赠送空间的身份界定清楚、把改造标准提前做进交付体系的项目，将在新一轮周期中占据更有利的位置。

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