9月30日10时，海珠区琶洲南区HZ0305401CZTB地块（琶洲南区401地块）开启限时竞拍。共有四家房企报名竞拍，分别是保利发展（998号）、珠江实业（808号）、广州城投（666号）和越秀地产（686号），经过41轮竞价，该地块最终由 广州穗鸿置业有限公司 （归属保利发展）竞得，成交总价38.17亿元，溢价26.52%；直接楼面价55385元/㎡，扣除配建后折合楼面价56913元/㎡，跻身广州土拍楼面价TOP 8。

琶洲南区稀缺纯宅地，地价底盘价值拉满

这块地属于二类居住用地兼容其他交通设施用地R2/S9，宗地面积31325㎡，计容建面68915㎡，容积率2.2，建筑限高80米，挂牌起始价301687万元，直接起拍楼面价43777元/㎡，扣除配建之后起拍楼面价达到44984元/㎡。

位置落在琶洲南区、科韵路以东，临近琶洲地铁站，属于琶洲数字经济板块的居住配套板块。一边享受琶洲总部集群的产业红利，又不是嘈杂的商务核心区，居住属性被放大。在广州核心滨江板块，能拿出完整的居住用地本身就是稀缺资源，地价起点已经直接站上第一梯队。

出让附带的硬性义务并不复杂，对比很多复合地块，它没有大额盖板工程，压力集中在公服移交。竞得方要建设1440㎡的6班幼儿园、300㎡托育设施，合计1850㎡公服配套，验收之后无偿移交海珠区指定单位；项目同样要落实“交房即发证”，保障购房者收房即可具备办理不动产权证条件。

地块配建有限，片区学位要看大规划

很多人会把地块自带配建和片区规划混为一谈，这点我们要区分清楚。地块自己只负责建好6班幼儿园和托育点，义务教育学校并不在本地块的建设清单里。整个琶洲南区控规层面布局1所36班九年制学校，外加2处6班幼儿园，包含小学24班、初中12班，用来覆盖整个片区的学位需求。

简单说：幼儿园托育是拿地就必须兑现；中小学属于片区统筹规划，不属于该宗地的建设移交范围。不要把片区规划全部当成地块自带福利，买房一定要分清“地块义务配建”和“片区公共规划”的区别。

周边现成居住样本就是保利天奕，紧邻该地块，2026年8月网签均价79722元/㎡。回溯它的拿地成本，琶洲南区402地块楼面价42500元/㎡，403、404地块楼面价43000元/㎡。对比来看，本次401地块扣配建起拍楼面价44984元/㎡，起点已经高于隔壁保利天奕当年拿地成本。隔壁现成房价摆在眼前，这宗地块从拿地阶段，就已经锁死了未来的高端改善定位。

身处琶洲价值高地，但也有现实约束

我们聊这块地，不能只盯着琶洲的光环，利好和现实约束都摊开来讲。

先说它的硬优势：第一，地段是最大底牌，背靠琶洲人工智能与数字经济试验区，大量互联网、总部企业聚集，本地就有稳定的高收入自住客群，不需要完全依赖外溢购买力。地铁出行便利，到珠江新城、金融城通勤距离可控。第二，2.2容积率、限高80米，在琶洲这种寸土寸金的核心区，指标比较友好，有条件做舒适度不错的改善产品。

也要看到客观约束：本地块没有自建九年制学校，义务教育要共享片区统筹资源，后续入学要看未来教育局的划片政策，不能默认就近读理想学校。同时地块起拍地价基数极高，几乎不存在低价出货的可能性。琶洲的地段光环很香，但高地价之下，不会出现性价比惊喜盘。

核心宅地供应稀少，改善竞争进入新阶段

琶洲经过多年开发，大片土地留给了总部写字楼，真正可以做商品住宅的地块少之又少。本次401地块出让，是琶洲南区又一宗住宅补仓。

对于海珠乃至广州改善市场来说，这宗地块也是一个观察窗口。它的成交结果，会直接检验当下市场，愿意为琶洲核心居住资源支付多大的成本溢价。后续我们会持续跟踪竞得企业的产品规划，看这块高价地会交出怎样的改善作品。