深圳，2026年9月30日——正值中秋、国庆“双节”假期，深圳各区推出消费券发放、美食节、IP联名、音乐会等‌特色活动‌刺激消费。今日,全球房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布2026年第三季度深圳零售市场报告，研究显示：

存量持稳，优质运营驱动格局分化

截至三季度末，深圳优质购物中心存量维持在793.7万平方米。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端分析，近年来深圳商圈网点密度持续提升，消费场景不断丰富。优质运营商依托成熟的管理经验将新项目培优育强，吸引区域内优质商户积极入驻。而另一方面，优质新供应对消费的分流也不断加剧存量市场竞争压力，部分中小型购物中心业绩收缩，空置率伴随租户逐渐流失而上升。在供应端持续发力的南山、宝安，三季度优质购物中心市场整体空置率较上季度分别上升了1.0个百分点、0.4个百分点。全市优质购物中心整体空置率升至9.6%；最优层平均租金进一步回落至每月每平方米682.5元，较二季度下降1.6%。

图1：深圳优质购物中心平均租金及空置率走势

*平均租金取优质购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值，按使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。

数据来源：戴德梁行研究部

零售规模优势显著，品牌迭代持续推进

前7月，深圳商品零售总额占社会消费品零售总额的88.3%，品牌迭代持续推进。三季度，零售业态新入驻购物中心的数量占所有品类的比例为48.6%，依托集团资源优势发展的新锐女装品牌开店节奏较快，其中RicoVea在深圳连落多子。另外，设计师品牌ODTD全国首店于万象天地开业、Keigan开间华南首店落户深圳湾万象城；明星主理人品牌崧.82、Goodbai、Xinadu的入驻激活了所在项目的内容生态；皮具品牌裘真、潮牌Insidedot亦在深布局。

戴德梁行华南区商业部主管及董事宋洁表示，数码电子及智能家电领域亮点频出，数码外设品牌Mchose迈从分别开出宝安、龙岗首店。搭载AI技术的消费电子类产品在应用端逐渐成熟，Rokid乐奇、影目inmo等多家AI智能眼镜店在季内开业。短保现制零食延续扩张态势，金粒门、威廉叔叔均有新店开业。餐饮品类占比环比回升至41.5%。其中，茶饮品牌持续推陈出新：上海椿田熟成茶行、重庆李若桃拓店节奏较快；瓷都人气品牌回家吃饭深圳首店于大运天地开业、西北菜牧迹全国首店于PA Mall开业；多家寿司郎的入驻将日料品类的占比推升至5.5%。2026深圳米其林指南餐厅榜单首次发布，高端餐饮与市井烟火均有上榜，精致体验及地道风味的互相补充有望吸引更多游客到访体验多元饮食文化。

图2：深圳优质购物中心分区关键指标

*平均租金取优质购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值，按使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。 汇率为1美元= 0.87274908 欧元= 6.70749216 人民币(2026.9.17)

数据来源：戴德梁行研究部

非标商业或以差异化内容输出重构消费吸引力

展望后市，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙预计深圳将有19.7万平方米的优质购物中心有望于年内面市，但核心区激烈的竞争或延后项目的开业时间。在成熟商圈竞争更趋白热化的同时，交通配套的逐渐完善与企业的持续入驻将为新兴商务区导入稳定的商务与办公客流，优质购物中心有望承接消费需求的释放，进而带动区域商圈的发展。

此外，在非标商业领域，华润首个公园商业罗山谷值得期待；而M80、京东天地或依托策展型体验式业态打破传统商业模式边界，推进深圳零售市场多业态融合发展。