一个板块的真实价值，往往可以从市场主体的选择中读出方向。

2026年9月，燕子矶连续收到三份重量级“礼物”。一份来自全球零售巨头山姆，一份来自中国电力装备领军企业白云电气，一份来自今天正式初期运营的地铁6号线，三件事分别指向商业、产业、交通三个维度，在同一个时间窗口集中兑现，这本身就是一个值得细读的信号。

商业、产业、交通三线并进——燕子矶正在经历的，不是一次普通的配套增加，而是一个板块功能的持续完善与升级。

要理解这场跃迁的深层逻辑，需要先回答一个更具体的问题：山姆为什么把南京第三店放在燕子矶？

PART01

山姆的“等式”：人口、交通与消费力的三重确定性

2026年9月22日，栖霞区与沃尔玛（中国）投资有限公司正式签约，山姆会员商店燕子矶新城店项目落地。这是继雨花、江北之后，山姆在南京的第三家门店，也是其首进南京城北区域。项目计划今年12月开工，2029年6月正式开业。

山姆选址向来严苛。翻看其在南京的布局轨迹——城南雨花、江北新区、城北燕子矶——三个门店分别锚定城市南、北、西三个方向，各自覆盖一片成熟的消费腹地。山姆的每一次落子，都是对区域人口密度、交通辐射力与消费确定性的一次精密计算。当这家全球零售巨头把第三家店放在城北，它看见的不只是一块商业用地，而是一个正在完成价值重估的城市板块。

燕子矶山姆选址新城南门户，紧邻地铁6号线万寿站出口，总建筑面积约7.7万平方米，规划机动车停车位千余个，开业后将提供超过4000种商品，线上线下全渠道销售。

燕子矶山姆效果图

山姆的判断逻辑直白而务实：一个板块如果能同时满足大规模常住人口、成熟轨道交通网络和连片高端住宅供应，它的消费力就是确定性的。

燕子矶恰好在这三个维度上都交出了高分答卷。当前，“六纵六横”路网已经成熟，地铁1号线、7号线通车运营，6号线今天通车，轨道与快速路串联主城、河西、江北；门店覆盖范围内约有50万常住居民，消费客群稳定。

沃尔玛（中国）投资有限公司相关负责人对燕子矶的评价是：“区域交通便捷，中高端稳定消费客群充足，为门店可持续运营筑牢了市场基础。”

燕子矶山姆效果图

这不是一句客套话。50万常住人口意味着稳定的日常消费频次，三条地铁线意味着跨区域客群的触达能力，连片高端住宅集群意味着客单价有支撑。三者叠加，燕子矶的消费力就不再是预期，而是确定性。山姆选择以定制开发模式建设——由栖霞区属国企按山姆运营标准完成地块开发与全部配套——这一细节本身也说明，双方的合作不是“先选址再谈条件”，而是基于长期判断的深度绑定。

PART02

商业之外，产业也在落子：利好接踵而至

山姆签约次日，燕子矶产业市场也有了新动向。

9月23日，燕子矶NO.2026G57、NO.2026G58两幅商办混合用地成功出让，白云置业以总价4.02亿元拿下，其股权背后主体为白云电气集团有限公司。两幅地块总体量超20万平方米，办公建筑面积预计超过12万平方米。

更值得关注的是出让条件背后的逻辑：拿地后6个月内须引入一家全国性企业集团的华东区域总部入驻，办公部分不低于地上总建筑面积的60%，且须由竞得人整体自持，不得转让、不得销售。这种“定制化”出让模式，意味着燕子矶对引入企业的规格与能级要求极高——不仅要带来真金白银的产业，更要长期深耕，而非短期套利。

而这一切，早在两个月前就已有预告。今年8月6日，白云电气集团与燕子矶新城正式完成签约，计划在滨江商务区打造占地约900亩的智慧电气科技园，紧邻地铁1号线笆斗山站，目标2027年底投运。

白云电气总部位于广州，是电力装备与绿色智慧能源领域的领军企业，位列中国机械工业百强、国家创新型企业。2007年，白云电气在南京经开区筹建华东制造基地，截至目前已设立十余家公司，累计投资超50亿元，孵化7家规上企业和4家国家级高新技术企业，旗下两家公司成为国家级专精特新“小巨人”。900亩智慧电气科技园加上华东区域总部，未来将为燕子矶带来稳定的高薪岗位和高净值研发管理人才。

这背后是一条清晰的产业逻辑：从华东制造基地的产能沉淀，到智慧电气科技园的研发升级，再到第二总部的人才聚集——白云电气在南京的布局是一条持续向上攀升的价值链。而燕子矶，恰好站在了这条价值链的重要节点上。

商业与产业双轮驱动——这已经不只是配套的兑现，而是一个板块在完成从“居住区”到“城市功能区”的身份跃迁。产业带来人才，人才带来消费，消费反哺商业——这是一个正向循环的城市增长飞轮，一旦转动起来，就会自我加速。

PART 03

燕子矶的十年：行稳，致远！

燕子矶今天的确定性，来得并不容易。

这里曾集聚404家工业企业，经过十余年的产业转型与生态修复，昔日的工业岸线蜕变为今日的“山—水—城—林”——幕府山、燕子矶与长江在此交汇，沿岸约8.5公里岸线已建设为幕燕滨江风光带，向市民开放，成为日常休闲的公共空间。

但真正让燕子矶区别于其他板块的，是它的规划起点。南京不缺新城，但能在主城范围内做整体开发规划的板块，相对有限。鼓楼、玄武这样的老城区，最多做点状更新，无法彻底换旧颜。而燕子矶新城约18平方公里统一规划建设，确保了城市界面的先进性、规划的均好性与公建配套的高水准，秉持着“一张白纸画蓝图”的规划优势。

历经十余年的持续投入，让燕子矶完成了一轮彻底的城市结构转换。

交通层面，地铁1号线北延、7号线已通车，6号线今天正式投入初期运营，三条地铁线交织成网。6号线作为主城东部南北向的“大动脉”，全长约32.4公里，串联五大行政区，7座换乘站，未来从燕子矶出发无需换乘即可直达南京南站和禄口机场。

万寿站与7号线换乘，将实现1、6、7号线三线交汇，是燕子矶新城最重要的交通枢纽；商业层面，城北万象汇21万平方米体量，引入500 品牌，现已成为城北重要的商业消费节点。加上山姆会员店的进驻，城北消费核心的多层次格局已经成型；教育层面，南外仙林分校燕子矶校区、南师附中燕子矶新城中小学、南师附中高中本部晓庄校区已经开学。生态层面，“燕矶夕照”在社交平台频频刷屏，燕子矶滨江公园连续三年作为南京马拉松终点。

这些东西单独看，都只是配套。但放在十余年的时间轴上，会发现它们共同完成了一件更重要的事情：燕子矶的城市功能正在持续完善，居住条件、产业基础、交通网络等都在同步提升。

而城市功能的完善，也催生了市场对于高品质改善产品的需求。

PART 04

从细节看江澜·观山序的社区营造思路

南京楼市的四代宅竞赛，打到今天已经进入一个微妙的阶段。

露台越做越大，赠送越算越多，户型图上的空中花园一个比一个惊艳。这当然是好事，改善客群苦“水泥盒子”久矣，居住空间向户外延伸是真实需求。但一个被忽视的问题是：当所有注意力都被牵引到户内和空中，社区的地面正在变得贫瘠。

高层住宅一旦把产品重心多放在“向上”的维度，楼下就容易沦为通过式绿化——好看，但不好用。归家动线上缺少可以停留的节点，架空层被功能性压缩，孩子在楼下找不到一处可以撒欢的地方。四代宅社区空间的价值同样值得关注。

江澜·观山序在9月16日做了一场发布会，场地选在长江上，从五马渡出发，沿幕府山、燕子矶一路行进，顺着江水去看这座城市的来路与去向。

整场发布会传递出的核心信息，更多是往“下”看的。它没有花太多篇幅去渲染露台的尺寸、赠送的面积，而是把大量的叙述留给了楼下的花园怎么走、归家的转角怎么设计、架空层里能发生什么。一个细节被提及：露台除了吹风，还能种葱。这句话听起来朴素，却暗含一种产品价值观——空间的价值不在于它被赋予了多少概念，而在于它能不能被日常真正用起来。

这恰恰是当下楼市的一种清醒。四代宅给了人们一个“院子梦”，但梦醒之后，生活的大部分时间依然发生在社区的公共空间里。孩子在哪里玩，老人在哪里聊天，年轻人下班后愿不愿意在楼下多待十分钟——这些问题的答案，不取决于露台有多大，而取决于社区公共空间是否实用。

江澜·观山序的选择，是把产品力的重心从“向上卷”拉回到“向下扎”。当行业在比拼谁的空中花园更惊艳时，它在琢磨社区好不好走、楼下有没有休憩空间、架空层是否实用。这不是对四代宅的否定，而是对四代宅的补充——空中庭院是加分项，地面社区功能同样是基础。

房地产正从“大逻辑定输赢”，进入“细节定输赢”。当一个板块的城市底盘已经足够扎实，决定项目能否被选择的，就越来越是这些具体的、可感知的、每天都要面对的产品细节。

PART05

主城大体量社区，年轻人上车的确定性选择

江澜·观山序的价值，首先来自它的“底盘”——主城难得的大体量社区。

项目由燕子矶新城与象屿建管联合开发，规划18栋住宅，总户数约1503户，容积率2.4，是燕子矶板块大体量第四代住宅社区。采用15—17层小高层搭配23—33层高层的整体布局，其中8栋楼首层架空。

体量大意味着什么？意味着有充分的空间去做完整的功能配置。

9月26日，江澜·观山序实景示范区正式公开，产品面纱终于揭开！燕子矶新城和象屿建管相关领导到场剪彩，孟子第七十四代孙、十朝历史文化陈列馆馆长——孟琦博士领读百子诵读，夜晚上演一场星空歌剧和灯光秀。此前发布会上关于社区日常的种种描述，第一次有了可以亲眼验证的实体呈现。

从左到右依次：江澜·观山序项目总经理 罗强，南京栖霞城市发展集团有限公司总经理、南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司总经理 袁琴，象屿地产上海区域代建事业部总经理 常能岳，江澜·观山序项目营销总监 向攀

领读人：南京十朝历史文化陈列馆 馆长｜亚圣孟子第七十四代孙，江苏省优秀阅读推广人｜南京市全民阅读办《书香南京》主讲人孟琦博士

沿着示范区的参观动线走一遍，项目的产品逻辑也就清晰了。

☆约55米宽的舒展门庭

归家的仪式感从落客区开始。入口空间尺度舒展，材质与线条的处理延续了建筑整体的海派现代极简风格，环岛归家动线 高级石材 镜面水景 乌桕，没有多余的装饰，但第一眼的质感是稳的。

☆下沉森氧会所

穿过入口进入社区，首先抵达的是约2000㎡下沉森氧会所（含交通核）。会所内部包含洽谈水吧、棋牌桌游区、室内儿童区、健身房&瑜伽室、双规格私宴厅、下沉庭院等空间，功能完善。

健身房

私宴厅

专业室内羽毛球场

其中最值得一说的是专业室内羽毛球场——约200㎡、7.3米挑高，市面通常只有河西高端项目才会配置。

一个刚改定位的社区，愿意拿出这样的空间做专业运动场地，背后是对日常使用频次的真实判断，而不是为了售楼处的展示效果。

☆实景景观示范区

从会所出来进入景观区域，项目景观由一线GVL怡境设计，以“微度假·新烟火”为主题，依托地块高差打造层次丰富的园林，十字双景观主轴串联八大主题花园。社区内部还打造四幕游逛场景、近200米纯林疗愈空间、近1200平方米童梦奇遇岛、近2000平方米氧分子活力环。这些场景的有序串联，让生活多出一些可以被看见、被停留、被使用的内容。

☆架空层泛会所

项目打造约4300㎡（含交通核）八大主题架空层泛会所，其中一个设置景观休憩区、棋牌区、儿童阅读区，配备能量补给站，其余7个架空层设计打造多元化功能场景，供邻里休闲、亲子学习使用。

社区的意义，最终要落到“人愿不愿意在楼下多待一会儿”这个朴素的标准上。

这些不是小地块楼盘能轻易达成的。体量很小的项目，想做架空层泛会所、想做下沉庭院、想做完整的中央景观园林，往往捉襟见肘。而江澜·观山序有足够的空间把这些配套做实，这是它作为大体量社区的客观体现。

产品层面，全盘户户配置挑空空中露台，把户外庭院引入高层住宅，拓展家庭休闲养花、观景的空间。

户型面积段99—137平方米，覆盖刚改和改善的主流需求。LDKBG一体化设计将五大功能空间整合为连续场域，在有限面积内实现家庭成员的高频互动与各自独立的平衡。这是一次从“面积驱动”到“关系驱动”的产品逻辑切换。

建面约99㎡三房两厅两卫

建面约118㎡三房两厅两卫

建面约137㎡四房两厅两卫

外立面采用铝板、陶板搭配大面积落地玻璃窗，香槟金属线条点缀，窗墙比表现优秀，辨识度高，经久耐看。

精装交付配齐中央空调、地暖、新风三大件。

建筑面积约137㎡生活示范空间，仅供参考，具体以实际交付为准↑

项目实行全地下人车分流，地下车库采用，多层弧形造型吊顶，搭配嵌入式线性灯带，坡道采用马蹄石铺装，打造质感归家礼序。

此外，项目临近晓庄站，为1号线及7号线双地铁换乘中心，为主城难得的纯地铁盘，搭乘轨道交通可以直达新街口、河西、软件谷等南京众多核心板块。对于在主城工作、依赖地铁通勤的年轻家庭来说，这是每天都能感受到的便利。

说到底，江澜·观山序是主城年轻人上车的绝佳点位。它不盲目追求圈层标签，而是踏踏实实回应一个核心问题：在燕子矶已经兑现的城市底盘之上，如何让日常生活更舒服一点。

燕子矶是南京主城最后一片可以整体规划、整体开发的留白。十余年的城市结构转换，让燕子矶从工业岸线蜕变为“山—水—城—林”交融的滨江新城，也让它从“等待兑现”进入了“加速兑现”的周期。

江澜·观山序的出现，恰好站在燕子矶从“有没有”跨向“好不好”的节点上。它承接的不是一张规划蓝图，而是一片已经长成的城市森林。

选择一座城市板块，本质上是在选择一种生活方式的确定性。燕子矶用十年证明了它的确定性。而江澜·观山序，正在用实打实的产品力作答，证明它值得被选择。