作者 | 第一财经 安卓

国庆假期，当新房售楼处人头攒动之际，一场静悄悄的变化正在二手房市场上演。

“部分二手房业主的心态正在变化，越来越不愿松口、一味地让价了。”广州市黄埔区一地产中介对记者说，在7、8月份之前，二手房业主的心态与市场是趋同的：即二手房成交低迷，业主想要促成成交，必须要拿出极大的诚意，挂牌价和成交价相差10万元都是很正常的，如今这种趋同的平衡出现了裂痕。

房东心态变化的背后，是8、9月份出台的一揽子楼市新政以及趋暖的成交数据。“尤其是现房销售制落地，是影响卖方预期的主因。”该中介说。

政策组合拳重塑二手房业主心理预期

8月份以来，一揽子楼市新政接连出台。8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，商品住房销售制度改革正式落地，预售门槛提升至主体结构封顶，个人按揭贷款发放节点延后至竣工备案，并进一步推进现房销售。

与此同时，《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》也一并推出，加快构建与房地产发展新模式相匹配的信贷体系和资本市场服务体系。

市场普遍认为，现房销售制对房企的资金流转提出了更高的要求，自然降低了其拿地和新开工的节奏，新房的未来供给随之降低，二手房的“稀缺性”由此上升，尤其是核心城市、优质地段、配套成熟的二手房直接受益。

上述中介说，就是从现房销售制开始，二手房业主心态出现了变化，以广州市黄埔区某三地铁交会的网红楼盘为例，近一个月来，该楼盘一方面成交单价有所上升，另一方面业主在频繁变动挂牌价，试探买家心理。“有业主甚至将挂牌价上调了几十万。”他说。

贝壳数据也显示：今年4月至8月，该楼盘的成交均价在3.52万元至3.53万元左右徘徊，9月份突然升至3.57万元左右，且伴随着成交套数的扩大。

另外，大修后的《住房公积金管理条例》自9月20日起施行，其拓宽提取使用范围、扩大制度覆盖面，住房公积金制度的保障效能正在加速释放。

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。贴息后，首套房商贷实际利率可低至2.06%，甚至低于公积金贷款利率。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，政策信号意义强烈。而且，根据政策规定，首套住房的认定既包括新房，也包括二手房。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，按照贴息政策的条件设定，主要惠及大城市的二手房，以及二三线城市的新房和二手房。“对大城市而言，有助于盘活小户型二手房项目，侧面也有助于加快房源流通，带动一二手房联动。”他说。

上述三项政策叠加，从制度供给到需求托底，形成了递进式组合拳。

银十之后，谁先让步？

与此同时，房地产市场进入了存量时代的提法，也为二手房市场注入了一针“强心剂”。9月18日，国新办举行的“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部有关负责人介绍，当前，房地产市场出现了两个转变：一是房地产市场供求关系发生了重大变化；二是房地产市场进入了存量时代，二手房的交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%。今年前八个月，根据国家统计局的数据，二手房交易占比已经达到52%，超过50%就标志着房地产进入到存量时代。

这也意味着，二手房正在成为市场的主角，未来的楼市新政将越来越多地把二手房纳入惠及范围。“房地产市场的定价逻辑也变了：增量时代，新房决定房价；进入存量时代，房价走向掌握在千千万万二手房业主手里。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

不过，值得注意的是，尽管二手房卖家的底气正在变足，但买家却不一定“买账”，出价预期依旧保守，买卖双方的预期“剪刀差”越来越大。

中指研究院数据显示，2026年9月，重点城市二手房交易仍保持一定活跃度，成交量同比继续增长，但价格环比跌幅有所扩大，百城二手住宅均价为12452元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较上月扩大0.15个百分点。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，二手房成交或保持较高活跃度，但挂牌规模仍处相对高位，价格短期或延续调整。

上述中介也表示，即便是“金九银十”，看房数量也并未出现过大幅度变化，二手房买家依旧秉承着“捡漏”心态，并没有出现追高的现象。

接下来，随着“金九银十”效应的消退，是卖家心态回归，还是买家接受提价？这轮博弈的走向还有待观察。