把“停止法拍房”政策尽快应用于困难企业

—— 基于中央政治局会议要求与房地产金融新政的呼吁

文/孟晓苏

2026年9月25日

提要： 央行与金融监管总局8月28日发布的171号文，采纳了笔者持续呼吁两年之久的“叫停法拍房”建议，对困难房贷居民允许贷款展期、延迟还本。但这一政策目前仅适用于个人，尚未延伸至同样深陷困境的企业。

本文论证：第一，“叫停法拍房”思想源头正是我国1998年救助企业的“三中止”政策，它本来就应回归救助企业；第二，过度法拍不仅伤害困难企业，更严重损害银行自身利益，形成“法拍→房价跌→抵押资产缩水→银行不良恶化”的恶性循环；第三，银行将171号文精神扩展至企业贷款端，既是落实中央会议“激发社会活力”要求的务实之举，也是保全银行资产价值的理性选择。

一、思想依据：中央会议要求与《求是》文章分析

2026年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议强调“实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给，切实保障和改善民生，增强发展动力、激发社会活力”。中央政治局会议专门强调“激发社会活力”，这在此前历次经济工作部署中并不常见，充分彰显了党中央对社会活力问题的高度重视。

《求是》杂志2026年第17期评论员文章《在激发社会活力中增强高质量发展动力》，正是根据这次政治局会议精神写成的。文章明确指出：“社会有活力，发展就有动力。经济发展的内生动力与社会活力息息相关。”文章深刻指出，当前“有的企业倾向于持币观望，不敢扩大投资、不敢增加用工，有的劳动者倾向于求稳避险，不敢轻易转换赛道、不敢冒险创业”。文章还指出，社会活力是观察一个国家发展动力的窗口，7月30日召开的中央政治局会议专门强调“激发社会活力”并作出重要部署，“具有很强的现实针对性和长远指导性”。这些重要判断，为我们审视当前金融与司法执行领域对企业过度紧缩的问题，提供了根本遵循。

社会活力从何而来？最根本的来源就是千千万万市场主体的积极性和创造力。 如果企业动辄被银行急于起诉、账户冻结、资产查封，法院忙于立案审理、判决执行，企业家动辄被限高失信，社会活力就无从谈起。将“叫停法拍房”的政策精神从个人端延伸到企业端，本身就是落实中央会议要求、激发社会活力的题中应有之义。

二、171号文的历史性突破：从个人端到企业端的制度公平

2026年8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理  推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号），这是房地产金融领域的一次系统性制度重构。

其中第二十六条明确规定：“对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划”。这一条款的政策精神，与我持续两年呼吁的“叫停法拍房”主张完全一致。 我在多个场合反复讲过，法拍房是对断贷房屋通过银行起诉司法收回，然后以七折甚至五折拍卖，形成新的“边际价格”，周边房子价格全被拉低，银行其他抵押房产也随之减值，银行资产进一步缩水。如果法拍不出去，房子落到银行手里，银行又拿出来拍直供房，拉低价格的作用更大。形成“法拍→房价跌→抵押资产缩水→更多法拍”的恶性循环。如今171号文对我的建议做出了政策回应，金融管理部门终于采纳了这个建议，我为之呼吁两年的理性做法终于写进了国家政策文件。

有人怀疑这项政策能得到基层银行的支持吗？银行都是同一法人主体，基层银行当然必须按照总行规定办事，只是还需要一些信息传递与落地的时间。国家法院体系更是要依法判案、依法执行。现在国家最高金融管理机构已发文改变了原有政策法规，法院当然要按照新的法律法规来执行。换句话说，即使有仍哪个不懂事的银行支行再去法院起诉困难百姓，恐怕连立案都立不了。

但这一政策的适用范围目前仅限于个人住房贷款借款人，是其最大的局限。企业作为市场经济的基本单元和安置就业的主体，在系统性外部冲击下同样面临“阶段性失去收入来源”的困境。对个人房贷断供可以做到的展期、延后、协商，对企业贷款为什么不能同样做到？这是一个值得金融决策层深入思考的制度公平问题。

三、历史回望：“三中止”本来就是救助企业的成功经验

我坚持呼吁“叫停法拍房”，不是凭空想出来的，其思想源头正是我国政府当年救助企业的成功经验——“三中止”。

1997年前后，东南亚金融风暴与国内经济低迷叠加，大量国有企业陷入债务困境，全国国企出现“三分之二亏损、工业亏损额较十年前激增10倍”的严峻局面，几千万职工就业面临威胁。在此背景下，国务院果断采取了 “中止司法拍卖、中止贷款追息、中止下岗分流” 的“三中止”政策。

中止司法拍卖：暂停对困境企业的资产进行强制司法拍卖，对具备重组价值的企业优先启动破产重整程序。譬如，上海申新九厂在政策暂停对其厂房设备的强制拍卖后，通过“压锭减产+债务重组”保留核心生产设备与技术团队，待2000年后纺织行业随房改复苏，迅速实现扭亏为盈；中国第二重型机械公司更凭借“中止拍卖+债转股”模式，化解了162亿元巨额债务，保住了重型装备制造核心能力。

中止贷款追息：银行对困难企业实施“停息挂账、减息缓息”，对停产整顿企业暂停计息，对转产第三产业的企业给予“两年停息、三年减半收息”的优惠。1998年至2000年间，全国国有企业利息负担减少了超过800亿元。

中止下岗分流：通过设立“再就业服务中心”对拟下岗职工进行托管与培训，暂缓大规模裁员行动，以稳定就业和社会预期。

与此同时，国家配套成立四大资产管理公司剥离银行不良资产，发行特别国债补充银行资本金。在通过住房制度改革大力拉动内需后，到2002年我国经济全面复苏，困难企业纷纷恢复活力、实现利润翻倍，银行不良资产纷纷转为优质资产，金融业得到迅速发展。

“三中止”政策凭借“区分系统性危机与个体责任、以弹性保障换复苏时间”的智慧，成为了“在保护中推进改革”的经典范本。 我把这个成功经验推荐应用到今天的困难群众身上，提出了“叫停法拍房”的建议。如今这个建议被国家采纳了，对“阶段性失去收入来源”的困难百姓是个好消息。但我们不要忘记：“三中止”本来就是应用于救助困难企业的！ 当年用它救企业，效果卓著；现在把它应用于救助困难百姓，同样正确。那么，我们有什么理由不把它再次应用到那些陷入一时困难的企业身上呢？

四、银行应当算清一笔账：过度法拍损害的是银行自身利益

这一段，我特别想对银行界的朋友们讲。 央行与金融监管总局171号文的执行主体是银行，因此银行的态度和行动至关重要。我希望银行界认识到一个关键问题：过度法拍，最终损害的是银行自己的资产质量。

（一）法拍房流拍率高，银行赢了官司输了钱

大量案例表明，银行通过司法拍卖处置不良资产的实际回收率远低于预期。以贵阳银行为例，该行向正威系企业发放16亿元贷款，最终能拿到的唯一硬抵押物是16套房产，评估总值仅1.62亿元——不到贷款金额的零头。2026年5月，首批6套位于深圳福田核心区的办公用房挂牌法拍，起拍价2935.8万元，无人接盘；9月再次拍卖，起拍价降至2789万元，再度流拍。深圳香蜜湖的两套豪宅，评估单价约15万元/平方米，起拍价合计2230万元，同样因无人出价而流拍。截至2025年9月，因穷尽财产调查措施后未发现其他可供执行财产，法院裁定终结本案执行程序，贵阳银行上半年不良贷款余额达63.85亿元，不良贷款率攀升至1.78%。

这不是个案。从法拍市场整体看，2025年6月挂拍法拍房平均起拍折价率为28.4%，成交法拍房的平均折价率高达31.3%。兴业银行2025年11月处置的河北廊坊一套两居室，起拍价较二手房中介挂牌价折价幅度高达约44%。部分银行在售房产标的已超千套，兰州银行挂牌直售房产标的从2024年的1130个增至2025年的1779个，吉林银行挂牌出售的房产超过2000个。这些数字背后，是银行资产处置效率持续走低、回收率不断下降的严峻现实。

银行急于起诉、法院忙于审判、进行法拍，最终得到了什么？ 银行得到的是一堆卖不出去的房子和不断攀升的不良贷款率。

（二）法拍形成“边际价格”，拉低银行全部抵押资产价值

更严重的问题在于，法拍房的低价成交形成极具破坏力的“边际价格”，对银行持有的全部抵押资产产生连锁贬值效应。一套法拍房以五折成交，同一区域所有按揭房产的估值随之被拉低，银行其他抵押资产的账面价值同步缩水。 这意味着银行拍卖处置一套抵押物所获得的有限回款，远远无法弥补其全部抵押资产组合减值所带来的损失。

在当前房地产市场流动性已经严重收缩的背景下，银行需要面对的现实是：即便拿到胜诉判决，即便走完法拍程序，绝大多数时候银行收获的只是不良贷款率更高、拨备计提更多、利润空间更小的结局。2025年全国法拍房挂拍量持续高位运行，但成交率不断走低，这意味着银行不良处置的“出口”正在堵塞。继续以过度法拍的方式处置不良资产，无异于饮鸩止渴。

（三）暂缓法拍、展期协商，恰恰是银行保全资产的最优策略

现在，银行已被要求开启对“阶段性失去收入来源”的房贷居民的自主协商机制，可以采取延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。此时对因系统性外部冲击陷入困境的企业也实行暂缓法拍、协商展期，实际效果可能远远好于强制执行。

首先，给予企业喘息时间，资产价值有望恢复。 企业暂时陷入困境，并不等于资产永久失去价值。如果银行暂缓起诉和法拍，配合企业进行债务重组、预重整，待市场回暖和企业经营恢复后，银行的债权回收率将显著高于当前低价法拍的结果。正如“三中止”政策在1998年的实践所证明的：到2002年经济全面复苏后，银行不良资产纷纷转为优质资产，金融业得到迅速发展。

其次，避免“踩踏效应”，保护银行整体资产组合。 如果银行纷纷停止对困难企业和居民的法拍追索，转向协商展期和债务重组，法拍房供给将大幅减少，“边际价格”的破坏效应将得到遏制，银行持有的全部抵押资产价值将趋于稳定。这是对银行整体资产负债表最有效的保护。 我在接受采访时多次讲过这个道理：“如果银行不急着法拍，过一段时间银行资产又恢复了。相当于在股票低的时候你不要‘割肉’，等一段时间就起来了。”

再次，落实171号文要求，银行主动承担社会责任。 央行与金融监管总局已经以要求银行对困难借款人采取展期协商等灵活措施。银行作为政策执行者，应当主动落实这一要求，将个人端的纾困精神进一步向企业端延伸。这不仅是政策要求，也是银行保全资产、防范系统性金融风险的理性选择。

五、具体建议：银行端与企业端的双向纾困机制

基于以上分析，我提出以下具体建议，供金融决策层和智库参考：

第一，建议央行与金融监管总局尽快出台171号文的补充通知，将第26条的展期协商机制从个人住房贷款扩展至企业贷款。 对因疫情冲击、行业政策调整等外部因素导致“阶段性失去收入来源”的企业，允许银行与企业自主协商延后还款时间、贷款展期、延迟还本。这一政策的适用范围可重点覆盖受冲击较大的房地产上下游企业、中小微实体企业等。

第二，建议银行业金融机构建立“困境企业纾困协商窗口”，主动对接暂时困难但有复苏潜力的企业。 银行应当改变“一逾期就起诉”的惯性做法，建立分级分类管理制度：对有资产、有项目、有复苏潜力，仅短期资金困难的企业，优先通过债务重组、展期协商等方式处理，避免直接进入司法强制执行程序。这既是对央行171号文精神的贯彻，也是对银行自身资产价值的保护。

第三，建议参照“三中止”政策中的“中止贷款追息”机制，对符合条件的企业贷款实行阶段性“停息挂账”。 在1998年的实践中，这一措施直接切断了“利息滚雪球”的恶性循环，帮助大量企业度过了最困难的时期。今天，对因系统性外部冲击陷入困境的企业贷款，同样可以实行阶段性的停息挂账，为企业留足生存空间。

第四，建议银行在处置不良资产时，将“资产保全”置于“快速回笼”之上。 过度法拍造成的资产减值损失，往往远超暂缓处置所带来的时间成本。银行应当重新评估“快”与“好”的关系，在房地产资产市场价格处于低位的当下，以时间换空间，等待市场回暖和企业复苏，实现债权回收率最大化。

六、结语：回归本源，把企业纾困政策用回到企业

当前经济复苏乏力、市场信心不足，中央政治局会议专门强调“增强发展动力、激发社会活力”，《求是》杂志评论员文章据此发出明确警示：社会有活力，发展就有动力。而过度法拍对企业和居民的双重挤压，恰恰是抑制社会活力的重要因素之一。

回望1998年，当国企陷入系统性困境时，党和政府没有选择“一刀切”式的清算和严惩，而是以“三中止”政策的弹性保障换来了三年的复苏时间，最终实现了经济全面回暖，银行不良资产纷纷转为优质资产。这是中国自己的成功经验，是经得起历史检验的制度智慧。

央行与金融监管总局171号文第26条已经把救助困难企业的历史经验运用于居民个人。现在需要的是拓展政策思路、回归政策本源，把本来用于企业脱困的政策用回到企业。 银行作为政策的主要执行者，应当认识到过度法拍不仅伤害企业，也伤害银行自身的资产质量，从而主动落实展期协商、暂缓法拍等纾困措施。唯有尽快给困境企业松绑、给困难经济信心、给市场发展空间，才能真正激活市场经济内生动力，推动中国经济持续稳健高质量发展。

（本文作者曾任央企中国房地产开发集团公司董事长。现任中国金融40人论坛学术顾问、经济学教授）