9月28日，上海“8·28”楼市新政细则正式落地。仅仅一天之后，土地市场就有了回应。

9月29日，上海十批次土拍正式开拍，本批次共出让4宗地块，分别位于杨浦五角场、闵行古美、虹口北外滩和宝山吴淞。最终，4宗地块全部成交，总成交金额159.69亿元，整体溢价率约12.51%。

其中，招商联合体连落两子：上午联合南山以总价292050万元竞得杨浦五角场地块，溢价率21.46%；下午又联合南山、滨江，以总价641616万元摘得闵行古美地块，成交楼面价约54971元/㎡，溢价率24.44%。国贸联合北外滩集团以底价541757万元摘得虹口北外滩地块，成交楼面价42612元/㎡；象屿以底价12.145亿元摘得宝山吴淞地块，成交楼面价约27000元/㎡。

新政细则落地，给房企拿地预期注入了一针强心剂。核心板块优质宅地依然抢手，杨浦五角场、闵行古美两宗地块溢价率均超过20%，竞价轮数分别达到109轮和177轮。不过，市场并未全面升温。底价成交的地块，背后更多是业态复杂、科研占比高、区位条件及板块去化环境等客观因素。

Part.1

两宗宅地溢价超20%，招商一天连下两城

今日份，最大的赢家莫过于招商蛇口。

上午，招商联合南山以总价292050万元竞得杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块，成交楼面价约65574元/㎡，溢价率21.46%；下午，招商又联合南山、滨江，以总价641616万元摘得闵行古美地块，成交楼面价约54971元/㎡，溢价率24.44%。

这也是本轮上海土拍中仅有的两幅溢价地块，且都位于成熟板块，稀缺性较强。

先看上午的杨浦地块。杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块位于大创智创新发展示范区核心段，周边产业、商业配套成熟，距离10号线三门路站约300米，步行可达。

地块自身条件也比较扎实。出让面积约1.86万㎡，容积率2.4，计容建面约4.45万㎡，体量适中；东侧限高24米、西侧限高60米，也给后续产品排布留下了空间。

更关键的是，这是五角场核心区断供十余年后的首宗纯住宅用地，共吸引联发、越秀、中建壹品、绿城、招商&南山5家房企报名，也是本轮报名房企最多的地块。

竞价一开始，越秀、联发、中建壹品三家轮番举牌。第86轮，联发退出，场上变成越秀与中建壹品的两方竞争。直到第103轮，招商&南山联合体突然入局，中建壹品随即退出。

而接下来的竞价速度明显加快。招商&南山连续出手，仅用5轮便拿下这宗地。最终，经过109轮竞价，招商&南山联合体以292050万元竞得，成交楼面价约65574元/㎡，溢价率21.46%。

相比之下，下午的古美地块，招商联合体拿得就没有这么轻松了。

闵行区古美北社区02单元（S11-0502）113-07、113-08地块位于古美板块，紧邻12号线东兰路站，周边配套成熟，地块一路之隔就是建发璟院。建发璟院此前的市场表现，也让这宗地自带关注度。2023年4月首次开盘，一期吸引2520组客户认购，认购率493%；二期又有1080组客户认购。

因此，尽管这宗地并非纯住宅用地，还包含16200.14㎡文体用地，依然吸引了象屿&建发、招商&南山&滨江、越秀&中建二局3家联合体报名。

这场竞拍的节奏，和上午完全不同。前78轮，象屿&建发与越秀&中建二局两家联合体持续竞价。到了第79轮，招商&南山&滨江加入，越秀&中建二局退出。

此后，招商&南山&滨江与象屿&建发开始正面竞争。这一轮拉锯，持续得比上午久得多。双方你来我往，单轮加价幅度也从1000万元逐步降至500万元，一直竞价到第177轮，才最终分出胜负。

最终，招商&南山&滨江联合体以总价641616万元竞得该地块，成交楼面价约54971元/㎡，溢价率24.44%。

两宗地，招商&南山都拿下，也让这组联合体更值得关注。对招商而言，这已经是今年在上海拿下的第5宗地。此前，招商已经先后落子徐汇滨江、普陀石泉、浦东唐镇，此次又补进五角场和古美，布局从核心滨江、主城区延伸到重点板块，拿地节奏依然保持得比较积极。

对南山来说，此次连续参与两宗市区宅地，则是一次比较明显的板块向前。此前南山在上海的住宅项目更多分布在郊区，核心城区的布局相对有限，而五角场、古美都是成熟板块，此次进入，也让其在上海的住宅版图进一步向市区延伸。

而招商与南山组成联合体，也有一定的背景。随着南山被正式纳入招商局集团管理体系，双方之间的联系进一步加深。与此同时，南山董事长蒋铁峰此前曾任职于招商蛇口，先后担任南京公司总经理、华东区域总部总经理兼上海公司总经理，以及招商蛇口副总经理、总经理、董事长等职务。

从今年的几次拿地来看，招商在上海的补仓还在继续，而南山也正在借助联合体的方式进一步进入市区核心板块。

Part.2

国贸再落虹口，底价摘得北外滩涉宅地

今日，有所收获的还有国贸地产和北外滩集团，虹口北外滩地块由国贸地产联合北外滩集团以底价541757万元摘得，成交楼面价42612元/平。

地块为科研设计与住宅混合用地，出让面积约1.79万㎡，容积率高达7.1，计容建筑面积约12.71万㎡。其中，科研设计用地占62.5%，住宅仅占37.5%。

对于房企来说，这样的地块开发难度显然不低。科研体量大、业态复杂，也意味着后续产品打造和资金投入都存在更高门槛。最终，仅有国贸和北外滩集团一家联合体报名，底价成交也在情理之中。

底价归底价，地块本身的看点一点不少。地块位于北外滩正在推进的“超级无车区”核心段，雷士德工学院旧址后方，与白玉兰广场、12号线国际客运中心站和北外滩国客中心仅一街之隔。隔街相望的，正是此前青山实业拿下的249米垂直综合体项目，以及在建中的480米浦西第一高楼。

地块视野条件也较为突出。南侧与白玉兰办公楼存在一定视线错位，遮挡较少，向南视野相对开阔；若住宅部分布局合理，后续有望看到陆家嘴天际线、东方明珠和黄浦江。

值得一提的是，这并非国贸首次在虹口落子。今年4月，国贸通过上海联合产权交易所，以约21.62亿元从北外滩集团手中拿下虹口区C080101单元hk196-08地块及hk196-06地块的开发权。

该地块位于四川北路板块，距10号线四川北路站约300米，南侧跨过海宁路即为北外滩，东北侧紧邻瑞虹新城，周边商业、教育、医疗配套成熟。项目规划打造“影视 居住”复合业态，住宅部分容积率6.2，限高100米，装修标准不低于4000元/㎡；商业文化地块须保护性开发并100%自持。

此次国贸再度进入虹口，位置从四川北路延伸至北外滩核心区，布局路径更加清晰。连续两次拿地，既是对板块基本面的判断，也显示出其从“进入”向“深耕”推进的意图。

Part.3

象屿底价拿下吴淞，今年已多次出手上海土拍

虽然下午场最终没能拿下古美地块，但象屿今天并非没有收获。上午，象屿以底价12.145亿元摘得宝山区炮台湾公园社区BSP0-1201单元C7-a-25地块，成交楼面价约27000元/㎡。

该地块位于宝山淞宝板块，出让面积约3万㎡，容积率1.5，是淞宝地区较为少见的低密居住用地。

不过，稀缺并不等于没有短板。地块整体形状较为狭长，对社区规划、楼栋排布和景观动线都有一定要求；同时，距离最近的地铁宝杨路站直线约2公里，轨交便利度与市区核心板块存在一定差异。板块的新房去化同样是房企拿地时需要考虑的因素。吴淞道1号于2025年9月开盘，累计推出287套房源，目前网签去化约30%。综合来看，这宗地以底价成交，也不难理解。

不过，比起淞宝这宗地本身，象屿近期在上海土地市场的动作或许更值得关注。

九批次土拍中，象屿联合建发以70.5亿元拿下静安大宁地块，溢价率5.48%，成交楼面价约69614元/㎡；本次又底价摘得淞宝地块，同时还联合建发参与了闵行古美地块竞拍，并一路竞价至最后。

从大宁到淞宝，再到古美，象屿今年在上海土拍中的参与度明显提高。这背后，或许也与区域架构调整有关。

2026年6月，原沪浙区域与江苏区域合并为上海区域，全国区域进一步收缩为上海、海西两大区域。调整之后，上海在象屿整体布局中的位置更加突出，土地市场上的持续出手，也就不难理解。

写在最后：

随着4宗地块全部成交，上海十批次土拍顺利收官。作为“8·28”新政细则落地后的首场土拍，这场土拍不仅稳住了成交，更在核心板块拍出了久违的热度。

招商一日连落两子，国贸加码北外滩，象屿持续补仓，房企用真金白银为上海投下信任票。市场预期正在修复，上海土地市场的韧性与吸引力依然在线。