10月9日10时，广州市黄埔区映日路以北、开泰大道以东KXCGSI48地块（映日路地块）迎来限时竞拍。据了解，共有3家房企参与竞价，分别是保利发展（808号）、中海地产（686号）、越秀地产（989号）。经过71轮竞价，该地块最终由广州保隆置业有限公司（归属保利发展）竞得，成交总价16.65亿元，溢价26.61%；直接楼面价22502元/㎡，扣除配建之后折合楼面价23502元/㎡。

几经调规重启出让，地铁旁稀缺商住净地

这块地的身世其实很曲折，最早是商业用地，2025年完成“商改住”，容积率从最初3.0下调到2.5，上一轮挂牌后终止出让，本次重新上架，容积率进一步降至2.2，建筑限高80米。用地面积34822㎡，计容建面76608㎡，住宅建面上限74008㎡，商业部分不少于2600㎡，挂牌起拍总价131534万元。按总建面核算直接起拍楼面价17170元/㎡，扣掉配建起拍楼面价17906元/㎡；如果以最大住宅建面测算，扣除配建后起拍楼面价达到18563元/㎡。

值得注意的是，9月17日，该地块发出补充公告，涉及土地款分期的内容，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内缴纳成交价款50%的首期土地出让金，余款在一年内缴清，并按规定缴交利息及契税等费用。

距离地铁21号线科学城站约300米，到黄埔区府大约3公里，两站地铁就能抵达天河智慧城。和很多盖板、旧改地块不一样，这是一块开发约束更少的净地。小体量、总价可控，这种“小而精”的地铁净地，在科学城核心区属于非常稀缺的开发标的。

出让附带明确配建义务，需要建设2819㎡的9班幼儿园、200㎡物业用房、100㎡居民健身场所，合计配建3149㎡，幼儿园建成验收后无偿移交政府；项目同样要落实“交房即发证”，保障购房者收房即可具备办证条件。

商业公园齐备，享受成熟城市界面

我们看地不能只盯着指标，实地感受你就会发现，它的外部现成条件很能打。商业上，紧挨着科学城商业广场、翡翠希尔顿酒店，2公里范围覆盖万达广场、大壮国际广场，日常购物、聚餐不用等规划落地。居住环境更是一大亮点，地块被科学城体育公园、环山岭公园、尖峰岭公园多个公园包围，城市绿化资源拉满。一边手握科学城成熟商业，一边被城市公园环绕，真正做到出则繁华，入则宁静。

但也要客观说，地块自带只有9班幼儿园，中小学不在本地块配建清单，未来义务教育入学，需要遵循教育局后续划片规则，不要默认地块自带全套教育资源。

核心区宅地断供多年，新房选择高度受限

很多人未必清楚科学城核心区的供地现状，如果放大到整个科学城大范围，上一次宅地出让是2021年深振业拿下的HBPQA6地块，也就是如今的振业天成，成交楼面价27274元/㎡，不过它处在黄陂，并不是传统意义的科学城核心。严格算科学城核心片区，上一次住宅出让，要追溯到2012年的越秀岭南山畔地块。这么多年过去，核心区新房基本只能靠旧改项目撑场面，当下仅剩大壮名城这一个主力在售项目，其余新盘大多散落黄陂、香雪，普遍远离地铁。

这就造成一个现实局面：产业人口持续聚集，但核心区地铁口新盘几乎断档。科学城不缺购买力，缺的恰恰是能匹配改善需求的全新商品房货源。

地价底盘不高，但产品定位有想象空间

对比来看，本次映日路地块扣配建起拍最高楼面价为18563元/㎡，对比振业天成当年27274元/㎡的拿地成本，起点明显更低。但二者板块位置完全不一样，振业天成属于黄陂，映日路才是实打实的科学城核心，地铁、商业、公园资源全部更强，不能简单拿地价直接类比。

开发商拿到这块地，有2600㎡商业硬性要求，不能全部做住宅，需要搭配部分商业配套。好在地块体量不大，不用做大规模刚需走量，完全有条件打磨改善向产品。地价门槛友好不等于会做刚需盘，核心地段+地铁+公园，会倒逼项目往改善方向去做产品。

当然也有现实约束，周边大壮名城持续供货，未来会形成直接竞争，项目后续户型、园林、社区品质，都会被拿来反复对比。

填补科学城核心居住空白，改写板块新房格局

这次映日路地块重新成功出让，意义远不止新增一个楼盘。

沉寂十余年之后，科学城核心终于再添一宗全新商品住宅净地，补上板块长期缺失的改善供给。地块面向的客群也十分清晰：科学城本地产业白领、管理层，还有天河智慧城外溢过来的自住群体，看重地铁通勤、现成商业环境和居住舒适度。

回顾它此前调规、终止出让的经历，也能看出供地端在不断优化指标，适配当下市场的开发逻辑。这宗地块的成交结果，也是一块试金石，检验房企对科学城核心改善市场的信心到底有多大。后续我们会持续跟踪竞得企业的规划方案，看这块沉淀多年的地块，会交出什么样的产品。