平凉路街道这次规划调整，表面看是6个街坊的控规微调，实际则是杨浦滨江功能逻辑的一次关键切换。

9月28日，杨浦区规划和自然资源局发布平凉社区C090101单元01E2、01B4、01C3街坊及C090103单元03D2、03D3、03F3街坊局部调整公众参与规划草案预公告，公示期为2026年9月29日至10月28日。一次性涉及6个街坊，全部纳入风貌保护街坊保护规划范畴，含YP-21-II、YP-26-II、YP-28-II三个风貌保护街坊。

Part.1 这次调整到底改了什么？

本次调整范围横跨平凉社区C090101和C090103两个单元，总规划范围面积超过22公顷。具体动作可以拆成四条线来看：

补公共服务短板。 01C3街坊原01C3-02地块被拆分为三个地块：01C3-03规划社区医疗卫生用地，用地面积4817㎡；01C3-04规划小学用地，用地面积8422㎡；01C3-05规划公共绿地，用地面积1060㎡。一个街坊一次性补齐医疗、教育、绿地三项配套。01B4-05地块调整为城市发展备建用地，为后续开发留出弹性。

打通交通微循环。 03D2、03D3街坊取消原支路月和路，将原03D2-03地块与月和路道路用地合并为03D2-04地块，作为社区级公共服务设施用地，并要求满足怀德路至江浦路的东西向人行贯通。03D2-01地块拆分为03D2-05、03D2-06，其中03D2-06保留为幼托用地。

低密住宅+风貌保护。 03F3街坊是本次调整中最值得关注的住宅用地。03F3-01地块规划为二类住宅组团用地，用地面积13064㎡，容积率仅1.2，建筑高度按12米控制，局部15米、18米分区控制。风貌保护方面，03F3街坊历史建筑面积约0.7万平方米，均为里弄建筑，肌理保护范围内建筑高度不超过12米。规划明确要求采用保护性修缮、保留性改造、恢复性修建及肌理延续性保护等更新方式。

绿地与公共空间补充。 01E2-05地块由原商务办公用地调整为公共绿地，用地面积1230㎡，含健身点1处；03F3-06地块规划为公共绿地，用地面积515㎡。

Part.2 放在杨浦滨江的整体规划中看此次调整

今年5月，平凉社区03A1街坊（八埭头2、3街坊）规划调整公示，商办地块调整为两幅纯住宅用地，合计供应约14.8万平方米商品住宅，商业仅保留约1.01万平方米，从公示到获批仅用36天。7月，该组合地块经219轮竞价，由保利发展与华润置地联合体以161.2亿元竞得，溢价率35.83%，综合楼面价约10.2万元/㎡。

今年1月，平凉社区42街坊项目已破土动工，定位为“标志性总部型创新商办社区”，总建筑面积超6万平方米。

平凉社区42街坊项目效果图（仅供参考）

平凉路街道的规划逻辑可以理解为：从八埭头的“商改住”到42街坊的总部型社区，再到本次6个街坊的集中调整，用地结构正在从商办主导向职住均衡转变。

为什么这次的转变是必然的。

杨浦滨江南段的核心产业载体——美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心、中节能上海总部，四大总部项目集体进入建设收尾阶段，预计释放约270万平方米商办体量。根据现场走访，近期项目很多围挡均已拆除。

杨浦滨江实拍图（来源：网络）

这些总部项目带来的人口结构变化，正在重塑区域的居住与配套需求。

但问题在于，杨浦滨江的商业和居住配套兑现节奏并不算快。沿江区域至今缺乏一个成规模的商业综合体，渔人码头也仅有零星的基础商业在支撑，板块内部发展也存在不均衡：杨浦大桥以西的南段开发相对成熟，但中段和北段城市界面、路网密度、公共配套都还有不小的缺口。产业导入在前，配套补课在后，这次6个街坊的规划调整，本质上是在为即将大规模入驻的产业人群补上“宜居”这一环。

Part.3 风貌保护与功能再生

上海在风貌保护街坊的更新上已积累了不少成功的样本。虹口瑞康里城市更新项目规划建设20幢2至4层低密度风貌排屋，配置18套保障性租赁住房；黄浦中海顺昌玖里两栋150米超高层与低层里弄在同一个街坊中彼此支撑，去年6月已建成交付。

中海顺昌玖里沿街市房延续道路的连续界面（来源：陈曦工作室）

平凉路街道的这次调整，走的是类似的路径。03F3街坊以低密住宅和里弄风貌保护为主，容积率控制在1.2，要求采用保护性修缮、保留性改造、恢复性修建等更新方式。这种“留改拆”并重的思路，既保留了里弄肌理，又为区域注入了新的居住功能。03D2、03D3街坊则聚焦于打通交通微循环和公共服务补缺，调整后将配建社区食堂、老年活动室、卫生服务站等设施，并设置三类应急避难场所。

Part.4 此次调整对杨浦滨江的未来意味着什么？

平凉路街道地处杨浦内环滨江核心地带，在上海2035总规中已被纳入中央活动区（CAZ）范围。2026年，上海最新一轮建设用地基准地价正式调整，杨浦滨江内中环片区土地等级顺利上调，成为苏州河以北、内环外为数不多的高价值优质地块。

从更大的规划视野看，杨浦区“十五五”规划明确，滨江南段以平台经济总部企业集聚为契机，做优“世界客厅”与“新质秀岸”，提升中央活动区杨浦滨江片区辨识度。

上海黄浦江两岸未来城市风貌的规划效果图（来源：网络）

平凉路街道的规划调整是杨浦滨江从“产业秀带”向“宜居城区”转型的关键落子。对于关注杨浦滨江的购房者和开发商而言，这份公示传递的信号也很清晰：平凉路街道的下一个阶段，关键词是“职住均衡”与“生活配套”。

6个风貌保护街坊的调整，加上八埭头项目的推进、四大总部项目的建成投用，杨浦滨江的功能拼图正在加速补齐。