作为资产证券化市场重要的创新工具，机构间 REITs今年发行热度持续走高，累计发行规模已超1100亿元，发行单数接近过去两年合计水平，各类“首单”资产频出。

与此同时，沪深交易所完成业务规则修订，明确产品权益属性等硬性标准。伴随项目申报量走高，9月新增2单、累计已有5单项目终止审核，市场监管在快速扩张中越发明晰。

财联社据Wind数据统计，截至今年三季度末，已发行的机构间REITs（又称“持有型不动产ABS”）项目数量已达69只（含扩募），金额合计1109.36亿元。

今年，有34单机构间REITs项目完成发行，数量已接近过去两年总和35单，金额合计446.26亿元。具体来看，今年不乏中信证券-华润商业资产持有型不动产ABS、国金资管-世纪泓源数据中心持有型不动产ABS、中金凯德商业持有型不动产ABS等单只规模超过30亿元的大体量项目。

图：今年已发行的机构间REITs

(资料来源：Wind数据，财联社整理)

机构间REITs是介于Pre-REITs和公募REITs之间的过渡产品，产品标准化程度、流动性递进提升，是构建多层次REITs市场的重要一环。

自2024年首单产品创新问世以来，机构间REITs的底层资产品类扩充迅速，各类“首单”频现。目前，机构间REITs的底层资产类型已包括高速公路、收费大桥、污水处理、火电、水电、风电、租赁住房、商业物业、产业园、数据中心等等，为暂时无法包装进标准化REITs的资产提供了新的融资渠道。

若算上处于申报流程（包括已受理、已反馈、已通过未发行和已发行）中的项目，截至9月底，沪深交易所的机构间REITs有约130只、金额2500亿元。

在申报与发行火热的同时，交易所也在不断完善机构间REITs的监管细则。

今年7月24日，沪深交易所分别发布了《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》和《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2026年修订）》，重点针对持有型不动产ABS审核，首次在业务规则中把这类产品统一命名为“机构间REITS”。

围绕上述修订的审核事项，深交所9月的“固收微课堂”（机构间REITs专场）作出线上培训。根据培训内容，深交所进一步明确了机构间REITs无外部增信、平层结构、无强制回购、主动管理、分红比例原则上不低于90%等硬性要求。

业内人士指出，相较类REITs，机构间REITs被认定为纯权益属性产品，避免“明股实债”的合规隐患是底线。其产品设计更简单，平层结构通常无需差额补足等增信承诺。相较公募REITS，它只需交易所审核，发行周期明显更短，由于主要面向专业机构投资者、二级市场交易不频繁，估值也相对稳定。

值得注意的是，9月新增2单终止审核的机构间REITs项目，包括国金资管-崇左城建持有型不动产ABS和润邦达美汽车产业园持有型不动产ABS。目前，终止审核的机构间REITs累计增至5单。

“底层资产不设限”是机构间REITs的特点，但业内人士认为，随着交易所对机构间REITs的审核细则越发明确，资产质量如现金流等指标会越发在审核中被重视。此外，如果项目未在交易所规定时限内回复需反馈的核心问题，会直接触发终止。

根据深交所培训的案例，机构间REITs合规底线低于公募，仅需排除根本性影响持续运营的瑕疵。现金流稳定，无主体兜底，分派完全依靠资产现金流；账面估值需匹配,账面过高现金流不足、估值过高产生大额所得税均不利于落地；此外可储备扩募资产。

部分资产公募REITs难以落地，但适合机构间 REITs。比如，土地剩余年限不足 20 年，但运营稳定（可纳入残值、土地续期成本测算）；私募基金持有的存量资产，非标转标、基金到期退出；存量负债高，希望保留杠杆做增量融资；非全资项目公司，仅需转让控股权，不需要全体小股东同意。