一系列稳楼市政策逐步落地背景下，房地产市场修复呈现结构性分化格局。

从9月份房地产市场整体情况来看，新房成交呈现“环比企稳、同比承压、结构轮换”格局，修复由强二线及部分三四线先行驱动，一线热度反而回落。二手房方面，交规模约为新房的1.4倍，存量市场对需求的吸纳能力明显强于新房。

 新房成交环比企稳

具体来看，新房方面，旺季推盘意愿集中修复，单月供应环比翻倍，扭转7、8两月连续收缩态势。

克而瑞报告显示，9月全国重点50城新建商品住宅新增供应面积约1368万平方米，环比大增103.6%，单月供应规模创2025年12月以来新高；同比下降15.7%，降幅较上月大幅收窄10.0pcts。前9月累计供应面积约7553万平方米，累计同比仍下跌21.2%，降幅较前8月收窄1.1pcts。

从成交情况来看，环比止跌微增，结束了7月和8月的连续环比回落，但回升幅度有限。

根据报告，9月全国重点50城新建商品住宅成交面积约1020万平方米，环比增长2.4%，同比下降20.1%，降幅较上月扩大9.5pcts，成交绝对规模仍处历史同期低位，“金九”成色明显不足。前9月累计成交面积约10391万平方米，累计同比下跌11.1%，降幅较前8月扩大1.1pcts。

具体到各能级城市，一线城市9月成交约162万平方米，环比下降5.1%、同比下降8.1%，前9月累计成交1577万平方米，累计同比下降3.0%，累计降幅仍为各能级最小；二线城市9月成交约616万平方米，环比增长3.9%，同比下降24.8%，前9月累计成交6228万平方米，累计同比下降14.8%；三四线城市9月成交约242万平方米，环比增长4.1%、同比下降13.9%，前9月累计成交2586万平方米，累计同比下降6.0%，环比由降转增但规模仍低。

一线城市中，北京单月成交50万平方米，环比增长35.3%、同比增长19.5%，是9月一线城市中唯一同环比双增的城市，上海成交36万平方米、环比下降27.0%、同比下降25.8%，降幅为一线城市最大，广州、深圳环比亦现回落；天津以57万平方米居二线城市首位，环比增长7.7%、同比增长15.4%，武汉成交55万平方米、环比增长26.5%，沈阳和西安环比增幅分别达53.7%和20.4%，而成都、重庆、杭州和长沙等城市仍处深度调整区间；三四线城市中，惠州、汕头、中山和淄博等城市保持同比正增长态势。

 二手房交易同比保持正增长

二手房方面，自四月份以来连续第五个月环比回落，但降幅较上月大幅收窄，成交量级基本走平。

报告显示，9月全国重点20城二手房成交面积约1411万平方米，环比下降2.2%，降幅较上月大幅收窄6.3pcts；同比增长3.1%，保持正增长但增速较上月收窄5.1pcts。前9月累计成交面积约13906万平方米，同比增长6.5%，增速较前8月收窄0.4pcts。

克而瑞研究中心指出，与新房同比近两成下跌相比，二手房凭借价格调整到位、即买即住的确定性优势，持续承接刚需与改善需求，“一二手分化、存量主导”的格局进一步固化。

从各能级城市表现看，9月二手房“一线回暖、二三线筑底、城市间明显分化”。根据报告，9月一线城市二手房成交约445万平方米，环比增长4.3%、同比增长6.3%，前9月累计成交4066万平方米，累计同比增长5.7%；二三线城市成交约966万平方米，环比下降4.9%、同比增长1.7%，前9月累计成交9840万平方米，累计同比增长6.8%，增速仍领先一线；成都、天津等头部城市环比小幅回落但绝对规模仍居前列，市场整体处于“缩量企稳”阶段。

从重点城市成交规模看，9月上海以193万平方米居全国首位，环比增长10.4%、同比增长26.3%，规模领跑，增速居前；成都以146万平方米位列第二，环比微降1.4%、同比下降8.8%，绝对规模仍高但增速转负；北京131万平方米位列第三，环比增长4.3%、同比下降9.8%。

从同比增速看，苏州、宁波等城市同比增幅超20%，低基数叠加价格优势驱动外围城市放量；大连、厦门和杭州三个城市同比分别下降70.8%、57.7%和18.7%，为同比降幅居前的重点城市。

整体来看，当前房地产行业正在加速从增量开发转向存量流通为主的新阶段。市场以结构性修复为主，总量回升节奏偏温和，后续市场机会将更多集中于人口、产业基本面扎实的城市与优质房源。政策层面仍具备继续优化空间，政策传导效果将更多取决于地方落地力度与居民购房信心的修复。