近日，湖贝统筹片区城市更新单元项目“清调供”规划方案研究（A）招标公告对外发布，预算169万元。

在这份招标公告发布前一个月，已经先行采购了“清调供”规划方案咨询服务，紧接着9月7日，“清调供”成本审计及可研测算服务也完成采购。

三笔采购接连落地，预示着这个被称为“深圳最难超级旧改”湖贝项目，进入“清调供”程序，开启政府主导、分块盘活、风险隔离的全新下半场。

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深圳旧改的“第一硬骨头”

湖贝项目已经历30余年改造之路

湖贝统筹片区位于罗湖城区中心地段，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，用地面积约40万平方米，拆除用地面积约30万平方米，规划总建筑面积约220万平方米。

规划图，以最新为准

项目2019年9月取得规划批复并开工，由华润置地主导开发，一期A1地块实施主体于2021年6月确认。

但这个项目的推进，远没有纸面上看起来那么顺利。

湖贝片区自1992年纳入旧改规划以来，先后有十余家开发商进场试水，最终全部因拆迁谈判僵局、权属纠纷、利益无法平衡而退出，被业内称为深圳旧改的“第一硬骨头”。

湖贝更新改造周期已超过30年，完整经历了深圳城市更新中的历次重大政策变革，土地权属关系复杂，历史遗留问题众多，是深圳有史以来情况最复杂、难度最大的更新项目之一。

该项目涵盖93宗权属宗地、34块零星碎片化用地。片区业态与权益极度混杂，不是单一城中村改造，而是「古村民居 村民私宅 老旧商品房小区 市属机关单位 国企物业」的复合片区，涉及2000余户村民、1600余户商品房业主、数十家企事业单位，权益主体繁杂、诉求差异极大。

即便在2019年规划获批、华润进场之后，项目仍然只能“分期分块”推进。

2025年11月，罗湖管理局公示规划修改草案，A9地块用地性质由商业用地调整为二类居住用地 商业用地，住宅建筑面积从零大幅提升至近6.3万平方米，容积率由13.1调整至8.7。2026年3月，新一期住宅项目琅宸府建设工程规划许可证公布。同年9月，罗湖区东门街道办还在公示历史遗留违建部分的权利人核实结果。

一个项目拆了三十年还在处理权属问题，这就是湖贝项目的现实。

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“清调供”是什么，为什么湖贝项目需要它？

“清调供”是深圳2025年下半年逐步成型、2026年正式落地的一套存量项目盘活机制。

核心逻辑是三步：清退原实施主体、调整规划条件、重新引入市场主体。

2026年3月，深圳市住房建设局与市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，自3月16日起实施。

通知明确，运用“清调供”手段盘活的城市更新项目有两种规划编制方式：

一是重新编制规划，土地移交率及保障房配建要求可按新政执行；

二是允许局部调整已批更新单元规划，调整部分按新政执行，未调整部分按已批规划执行，土地移交率按单元整体核算。同时，未完成规划审批的城市更新项目原则上可不配建保障性住房，金融机构被鼓励通过信贷服务、并购贷款等途径缓解市场主体资金压力。

湖贝项目的问题恰好落在了这套机制的靶心上：规划已批但推进迟缓，实施主体单一但项目长期无法整体交付，土地权属和历史遗留问题让市场主体独自消化成本过高……

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深圳已经用“清调供”盘活了哪些项目？

湖贝不是第一个吃螃蟹的。在它之前，深圳已经有两个项目跑通了“清调供”的完整路径，但打法各不相同。

深港国际中心：收储之后再出让

龙岗大运片区的深港国际中心，原为世茂集团2017年以239.43亿元拿下的核心地块，规划建设约700米“中国第一高楼”，后因世茂资金链断裂停工四年，经历两次流拍。

清调供的路径是：

2025年9月，龙岗区国资委收储项目12宗土地及地上物，全面梳理债权债务，实现历史风险与新主体隔离；随后将用地性质从纯商业用地调整为“二类居住用地 商业用地 城市道路用地”，住宅面积30.56万平方米，占比超过六成，容积率从4.17降至3.26；

2026年5月重新挂牌出让，华润置地以底价70.45亿元竞得，采用“分宗开发、分期建设”模式。目前，该项目首批产品预计在四季度将入市。

效果图，以实际为准

这个案例的核心逻辑是“政府先兜底收储，调规后再招拍挂”，把烂尾资产变成干净地块再入市。

大新北村：首例完整的“清调供”处置方案

南山区大新村四港片区，2009年列入更新计划，2013年取得规划批复，原实施主体为恒大全资子公司华超实业。恒大爆雷后，华超实业进入破产清算，项目停滞逾十年。

2026年6月25日，南山区城市更新和土地整备局发布深圳首例完整的“清调供”整体处置方案草案。

具体路径分四步：

一是清退——街道办、村股份公司与华超实业解除合作协议，区更新局撤回其项目建设单位资格；

二是调整——一二期不改变原批复指标优化用地布局，三期地块由商业用地调整为居住用地；

三是供应——公开招标新市场主体；四是监管——新主体推进搬迁补偿协议换签，签署监管协议落实回迁责任。

方案公示后不久，华润置地城市更新（深圳）有限公司已连续启动交通专题研究和回迁建筑专题研究两项前期工作。

与深港国际中心不同，大新北村走的是“原主体清退、保留已批规划框架、局部调整后公开招商”的路径，更接近湖贝项目可能采取的方式——湖贝已经批了规划、已经有了在建部分，不需要推倒重来，需要在现有基础上把无法整体推进的困局解开。

湖贝“清调供”规划方案研究的招标内容，透露了操作层面相关信息，详细拆解原湖贝项目规划中与“清调供”方案相关的内容；对原已批规划和已批规划调整中明确的拆除与建设责任进行分析、划分与梳理；编制分期实施方案，明确各期范围、建设时序、公配安排及利益平衡。

从招标信息来看，湖贝不会走深港国际中心式的“整体收储再出让”，而是更接近大新北村式的“厘清旧账、重新划定责任边界、引入新主体或重新确定开发架构”。

华润置地是否继续主导，还是部分退出、部分保留，目前尚无明确信息。

但169万元的规划方案研究本身就是一个信号，湖贝不再靠“慢慢磨”，而是要拿出一份能够支撑决策的、系统性的盘活方案。

本文信息仅供参考，具体以官方信息为准