国庆假期余温散尽，北京楼市周度成交数据阶段性回落。

10月5日-10月11日，北京市商品住宅成交1142套，环比下降14.33%；成交面积12.76万㎡，环比下降15.78%；成交均价55238元/㎡，环比下降11.91%；成交金额70.47亿元，环比下降25.81%。

数据显示，四项指标无一幸免，且成交金额降幅最为明显，逼近三成。假期前集中网签的高总价房源在上周明显减少，市场热度进入节后休整通道。

虽然大盘指标呈现下行，但新盘之间的竞争并未放缓，市场分化持续放大。尤其是在“8・28”新政落地后入市的新项目，以差异化的定价策略，走出截然不同的去化路径。

从成交金额维度看，上周，海开控股“颂系”第四座作品——瑜海澐颂以13.23亿元，拿下周度北京商品住宅销冠，单盘金额占全市总额的比例接近两成。

项目位于海淀上地板块，该板块规划相对完善，目前新房供给量有限，瑜海澐颂2.2低密产品在片区内属于稀缺品类。

瑜海澐颂规划30栋4-10层洋房，户型覆盖98㎡至179㎡三居和四居，得房率约82%-84%。项目于9月12日取得预售许可证\9月21日正式开盘，一次性推出719套房源，首开去化509套。

在定价上，项目采用一套与首付比例深度绑定的梯度折扣方案，首付25%对应94折，随着首付比例逐级提高，优惠力度同步放大，直至全款客户可低至86折，折扣梯度跨幅达8个百分点。

在现房销售政策带来回款周期拉长的背景下，首付梯度折扣这一新定价模式成为改善盘应对资金压力的新手段，除瑜海澐颂外，同期取证的亦庄国贤府、招商・湖映天青也推出不同的首付梯度优惠。

业内人士分析，这套差异化定价方案，本质是房企以价格换回款，通过分层让利优先锁定高资金实力客户，既保证了改善客群的心理价位预期，又能加速项目现金流回笼，为后续取证项目腾挪运作空间。

与瑜海澐颂走高端改善、梯度优惠路线形成对照，刚需板块项目选择了更直接的降价走量方式。

上周套数销冠由首开熙悦京晏拿下，单周成交161套。

数据显示，熙悦京晏上周成交均价3.8万元/㎡，对比项目整体拟售均价约4.52万元/㎡，实际折扣约85折，以更大幅度的单价让利撬动刚需客群。

一高一低两个标杆项目，恰好勾勒出当前北京新盘两种主流去化策略的轮廓。高端盘以首付梯度定价锁高净值客户，刚需盘以直接下调单价换套数，本质都是用价格工具对冲流速压力。

新房市场的回调态势，同步传导至二手住宅市场。机构数据显示，北京市二手住宅上周成交2098套，环比下降17.04%；成交面积18.51万㎡，环比下降17.59%。

截至10月11日，北京10月二手住宅累计成交2158套。

二手房为新房形成价格锚定，持续的以价换量使得改善客群置换新房的决策更为审慎。存量房源流动性若能进一步修复，将为后续改善置换需求释放打开空间。

文丨黄宁 编辑丨徐楠、崔瑞婷