10月10日下午3点整，阿里拍卖平台上一槌落下，杭州九溪玫瑰园东区天怡苑23号别墅以2.88亿元成交。

这场拍卖从上午10点开始，起拍价1.68亿元，5名买家报名，吸引超过6万人次围观。但真正出价的是其中4人，竞买号分别是G0608、A3792、F2022、J1470。

在历时五个小时、228轮的拉扯后，F2022买家最终拿下了这幢法式独栋别墅，成交价2.88亿元，溢价率71.43%。按建筑面积629.39平方米折算，单价约45.8万元/平方米。

资料来源：阿里资产，观点新媒体截取

这是杭州住宅拍卖及公开成交的总价最高纪录。此前的纪录保持者是桃花源西锦园的杭松居，2023年4月以1.33亿元司法拍卖成交。

值得注意的是，这次拍卖是商业拍卖，不是司法法拍，性质上更接近一次公开透明的资产处置。房子本身也是干净的优质标的，三层的法式独栋，带装修和电梯，另有约5亩私人园林，现状未对外出租。

别墅所在的九溪玫瑰园地处之江一带，背枕五云山，面朝钱塘江，虎跑、九溪、云栖、六和塔环伺左右，到西湖车程十来分钟。

这么看，有人为之倾倒并不惜豪掷近三亿元得到其中一子，不是一件稀奇事。

“老钱”别墅的魅力

九溪玫瑰园是绿城玫瑰系的开山之作，从1996年开始开发，东区2000年前后建成，西区2004年前后完成，规模最小的雨笛区也在稍后几年建成。整个项目占地约474亩，容积率仅约0.32，绿化率65%，两百多栋别墅散布在山谷里。

据悉，当年宋卫平和建筑师们定下的规矩是房子要尊重树，地块里的古树全部保留，别墅绕着树长，于是200多栋房子做出了50多种户型，也有不少业主是先选地再盖楼。

说到业主，九溪玫瑰园就曾吸引了金庸前来置业。

1998年，金庸受友人推荐，在这里买下了一套建筑面积453.35平方米的别墅，但有消息称他几乎从未入住，房子一直保持毛坯状态，一空置就是二十年。

2019年10月，这套别墅挂牌出售，报价6800万元，折合单价近15万元/平方米，比当时小区的实际成交价高出近五成，一度惊动全国。后来挂牌撤下，房子至今仍是毛坯。

从分区看，金庸所购置的豪宅位于九溪玫瑰园北区的云泉区，而这次拍出2.88亿元高价的豪宅位于东区的天怡苑，属于最早开发的一期。

资料来源：高德地图，观点新媒体截取

拉长到28年前看，1998年九溪玫瑰园的报纸广告上，均价还只有5880元/平方米；到1999年正式开盘时，均价也不过7000元/平方米左右。直到2013年最后一期清盘，九溪玫瑰园新房全部售罄，此后只有二手房和法拍市场的零星交易。

一套房龄超过二十年的独栋别墅，能持续走出独立行情，背后必然有超越建筑本身的东西。

一是地段。上世纪90年代，之江还只是杭州的一个旅游区，与主城之间隔着大片农田和滩涂。后来，随着之江大桥通车、浙大一院之江院区落地，西投银泰城开业......之江逐步补齐交通、医疗、商业的短板，成为功能完整的综合性新城。

其中，九溪玫瑰园是杭州主城内唯一同时拥有“西湖景区 钱塘江景”双重自然资源的住宅用地。这种资源不可再生，杭州绕城以内也再没有第二处可开发的大规模低密宅地。

二是产品。九溪玫瑰园的容积率只有约0.31，这在杭州绕城以内的独栋别墅中几无替代。2012年以后，杭州新供宅地的最低容积率被锁定在1.01。杭州主城区的新增宅地供应，已经从制度上排除了再造一个九溪玫瑰园的可能性。

三是圈层。除了金庸，初代浙商和互联网精英也扎堆于此。这种圈层不是刻意营造的，而是地段和产品的稀缺性自然筛选出来的结果。能进入这个名单的人，本身就已经被市场验证过。

沉重一槌

今年可以称得上是杭州楼市的豪宅大年，业内时刻都在追踪顶豪六小龙的推盘节奏以及去化情况。

例如在7月中旬，滨江·望天际首开66套房源，3小时售罄、揽金33.6亿元，一套624平方米顶跃以24.39万元/平方米刷新杭州高层住宅总价、单价最高双纪录。

从成绩量级看，上半年，杭州总价1000万元以上新房累计成交2158套，同比增长65%；成交金额404.91亿元，同比增长122.8%。总价2000万元以上成交480套，3000万元以上163套，5000万元以上57套，三项数据均创近十年同期新高。

但这场盛宴的主角是新房，同期杭州二手房市场的状态可以用平淡来概括。

今年年初到10月初，杭州二手千万级住宅成交量同比减少54.2%；二手房均价在上半年跌到2.68万元/平方米，同比下跌15.2%，200万元以内的刚需房源占二手成交的一半以上。

而随着中海·海潮玖序在9月中旬领出首张预售证，顶豪六小龙的密集供应潮暂告一段落，热闹了大半年的顶豪市场，也突然安静了下来。

九溪玫瑰园的2.88亿元，就是在这时候落下的。

它的信号意义在于，当新房的顶豪供应出现空窗，购买力并没有消失，而是转头扑向了这个城市里最不可再生的资产。

对比来看，新房顶豪卖的是限价放开后的产品力和地段想象，而以九溪玫瑰园为代表的二手顶豪，卖的是纯粹的稀缺，卖一栋少一栋，且如此高价的豪宅，几乎都是在水面之下交易的，去来无定。

这次天怡苑23号独栋豪宅之所以走到拍卖台上，据拍卖公司透露是因为业主“希望公开透明地处置资产”。

但即便公开拍卖，能参与竞价的也只有那5个交了保证金的人。6万人次围观，4人出价，最终定价权掌握在极少数人手里。

这就是顶级豪宅市场的真实结构，围观者众，入局者寡，价格在水面之下形成，偶尔浮出水面，就是一条新闻。

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