来源 | 凤凰网风财讯

目前，北京、上海、广州、武汉、天津已经相继落地现房销售细则，规则中均有一句话：现房销售项目在取得施工许可证后，开发商可以和购房人签订购房定金合同，依法收取“少量定金”。

“少量定金”，北京要求不超1%、上海不超3%、广州不超5%、天津不超5%、武汉不超5%。

1%-5%定金，绝对值其实不算高。

同样是100平的房子，北京新房按均价4.8万元/平计（中指院百城9月样本口径），总价约480万元，1%定金只用拿出4.8万元，就能锁定一套近五百万的资产；上海按6.5万/平计，总价650万，3%定金对应19.5万；广州按3.5万元/平计，总价约350万元，5%定金是17.5万元；天津按1.5万/平计，总价约150万元，5%定金是7.5万；武汉按1.4万/平计，总价140万，5%定金为7万。

用十几万、甚至几万块钱去锁定几百万的房子，名义杠杆超过百倍。因此，不少人认为，现房“定金”其实相当于“期权”，一份1%-5%的定金合同，就能提前锁住一套房两年后的交付和未来两三年的房价可能。

但未来的房价，到底会涨，还是跌？不同的判断，也把舆论场一下子炸成几派——

炒房派：少量定金锁定未来房价，值得一炒

炒房派的底层逻辑，是看好核心城市核心地段的房价上涨空间。所以认为，用少量定金“锁死”今天的价格，等两三年后房子竣工，如果房价涨了，就等于用一两年前的价格买入，拿房即赚到。

当然，如果房价没涨甚至跌了，最多损失那1%到5%的定金，不用背几十年按揭，也不用承担整套房子的本金亏损。

更激进的推演是，未来限购再放松，同一笔资金在不同城市能锁不同数量的房源：在广州、天津、武汉5%定金，100万都能锁五套以上的房产了。涨了行权，跌了弃定，可能收益大于亏损风险。

这也是为什么“现房定金制”一出来，就引发了“新型炒房”的讨论，毕竟总有胆大者会认为，损失并不算大，值得一炒。

违约派：低定金滋生“违约潮”，值得警惕

伴随少量定金的出现，市场对“违约潮”的猜想和担心也越来越重。

实际上，在期房时代，缴纳定金后短时间反悔、找关系退定的情况就不少见。现房时代，把定金周期拉到两三年，这么长时间内，家庭资金变化、工作调动、婚育变动、心情变化更加不可测，的确可能产生大量“不想买了”的想法。

况且，房价如果跌了，购房者不想承担全部房款和未来损失，就会想以损失少量定金为代价及时止损，防止沉没成本。

对于开发商而言，如果房价上涨，也可能“主动违约”——如果房价涨得够，大可以把定金退给客户、再赔一份，把房子收回去重新定价。

广州房地产专家邓浩志翻了近20年房价波动就表示，波动小的年份，房价涨跌幅也有3%到5%，房价波动大的年份甚至超过30%。所以3%、哪怕5%的定金对锁定交易意义也不大，因为两三年累计波动肯定能冲破这个比例。

而现房时代，从施工许可到竣工备案，普通项目要2年，高层超高层带装修要3年甚至更久。今天下定金，两三年后价格大概率不是今天的价格。

定金越少，说“不”的成本越低。未来的潜在“违约率”的确可能大增。

“1%-5%的定金已经不再是定金了，而是一个期权”，邓浩志认为，现房销售定金问题，会催生楼市一个新“黑洞”——新房定金违约常态化。

因而，现房定金“弃定”的配套惩罚规则，现房定金制的细节要求都需要快速出台，防止市场走偏。

冷静派：炒房和违约太理想化，学习香港完善定金细节

不过，市场也有声音认为，无论是炒房还是违约，都建立在“房价大涨或大跌”的假设上，而未来楼市平稳为主，已经没有大幅波动的空间。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就提到，房价单边上涨预期已经打破，用1%定金去赌上行，是高赔率、低概率的博弈，不具备大规模复制基础。

828新规本质和更大目标是恢复居民的住宅消费信心、促进合理住房消费，不是给投机开绿灯。

实际上，香港也有一部分房产采用“现房销售”，其对订金违约有明确规定——

根据香港《一手住宅物业销售条例》要求，临时合约先付5%订金，五天内外再签正式合约累计到10%；签临约后违约没收5%，签正约后违约不仅没收10%，还可能被追6年内的重售差价。同时，售楼说明书、价单、成交纪录都法定披露，楼款进律师信托账户，开发商碰不到。

业内人士也建议，内地可以将“频繁弃定”纳入个人征信；严格要求定金合同不得代持、不得转让；对同一主体认购套数设上限；房价方向性变动时的违约赔付，不再只按“定金罚则”一刀切，而会引入差价损失、信用成本、重售责任。

相信内地现房销售，会从定金支付要求、违约追责等方面进一步完善细则，推动市场平稳发展。

（主编/凤凰网王婷婷）